TJ 33063, 18 avr. 2025, RG 24/02022

Du 18 avril 2025

5AG

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02022 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNNM

[T] [K] [O] [D]

C/

S.A. MESOLIA HABITAT

- Expéditions délivrées à
Me GUINARD-CARON
Me PUGET

- FE délivrée à
Me Astrid GUINARD-CARON

Le 18/04/2025

Avocats : Me Astrid GUINARD-CARON
Me Léandra PUGET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 18 avril 2025

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Madame [T] [K] [M] [O] [D]
née le 08 Juin 1992 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/006921 du 14/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Astrid GUINARD-CARON Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT
RCS BORDEAUX 469 201 552
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Léandra PUGET Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 février 2025, la SA MESOLIA HABITAT a donné en location à Madame [T] [O] [D] un logement situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Madame [T] [O] [D] a fait assigner la SA MESOLIA HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de voir :

- Condamner la SA MESOLIA HABITAT à reloger Madame [T] [O] [D] dans un logement T4 ou T5 situé dans la commune de [Localité 4] ou les communes limitrophes,
- Condamner la SA MESOLIA HABITAT à verser à Madame [T] [O] [D] une réduction de loyer à hauteur de 600,73 euros par mois de délivrance non conforme, soit du 24 janvier 2024 jusqu’à la date de relogement de la requérante,
- Condamner la SA MESOLIA HABITAT à payer à Madame [T] [O] [D] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice matériel,
-Condamner la SA MESOLIA HABITAT à payer à Madame [T] [O] [D] la somme de 3 003,65 euros au titre de son préjudice de jouissance, qui sera à parfaire au jour du jugement,
- Condamner la SA MESOLIA HABITAT à payer à Madame [T] [O] [D] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,
-Condamner la SA MESOLIA HABITAT à payer à Madame [T] [O] [D] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice physique,
- Condamner la SA MESOLIA HABITAT à payer à Madame [T] [O] [D] la somme de 2 500 euros par application combinée de l’article 700 du code de procédure civile, et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- Condamner la SA MESOLIA HABITAT aux entiers dépens.

Après deux renvois dans le cadre de la mise en état, l’affaire a été examinée à l’audience du 13 janvier 2025.

Aux termes des dernières conclusions, Madame [T] [O] [D] représentée par son conseil, renonce à sa demande de relogement et de réduction de loyer, modifiant par ailleurs le quantum de certaines demandes formulées dans l’assignation. Ainsi, elle sollicite au titre du préjudice matériel, la somme de 2 593,48 euros et celle de 6 007,30 euros au titre de son préjudice de jouissance.

En défense, la SA MESOLIA HABITAT représentée par son conseil demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire :

A titre principal de,
- débouter Madame [T] [O] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, sur les demandes indemnitaires, si la responsabilité de la SA MESOLIA HABITAT était retenue et l’existence de désordres lui étaient imputée :
- réduire la demande faite au titre du préjudice de jouissance à de plus justes proportions qui ne sauraient être supérieures à 15,8 % du montant du loyer résiduel et pour une période qui ne saurait être antérieure au 9 février 2024 et qui ne saurait aller au-delà du 12 septembre 2024 soit au maximum 554,20 euros,
- débouter Madame [T] [O] [D] de toutes ses autres demandes indemnitaires,

En toute hypothèse,
- condamner Madame [T] [O] [D] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Et à titre infiniment subsidiaire d’écarter l’exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 prorogé au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la responsabilité de la SA MESOLIA HABITAT

L’article 1719 du Code Civil énonce que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
L’article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

En l’espèce, Madame [T] [O] [D] soutient que le logement est indécent. Elle verse aux débats :
une copie écran d’une réclamation en date du 24 janvier 2024, pour nuisibles avec liste des intervenants, en l’occurrence, la SARL ASSAINISSEMENT GIRONDIN,trois rapports d’interventions de la SARL ASSAINISSEMENT GIRONDIN les 6, 20 et 27 février 2024, indiquant dans le 1er: : « avoir réalisé un traitement contre les punaises de lit, signalé qu’il était urgent de prévoir d’enlever les plinthes cassées ou décollées, de revoir la tapisserie de l’absence d’un morceau de plinthe en haut de la porte d’une chambre et de gros problèmes d’humidité dans une chambre », dans le 2ème , signalant « encore la présence de punaises vivantes, et de l’attente de la locataire pour un 3ème passage »
et enfin dans le 3ème : « encore la présence de punaises vivantes, un relogement de la locataire devient indispensable »,
une copie du compte client le 19 février 2024 dans lequel Madame [T] [O] [D] indique «  en vue de la situation, avec mon passif, le logement trop petit, la moisissure et les punaises de lit, vous n’avez pas de T4 T5 à proposer (…) »,Un courrier électronique du 21 février 2019, alertant la mairie de [Localité 4] de la panne des 3 VMC, de la présence de moisissures dans le logement, des soucis de santé de sa fille, asthmatique et de ce qu’elle a prévenu la SA MESOLIA HABITAT il y a déjà un mois,Une mise en demeure en date du 28 février 2024, d’avoir pour la SA MESOLIA HABITAT à proposer un nouveau logement plus adapté à la configuration familiale et d’avoir à réaliser les travaux nécessaires dans le logement notamment ceux préconisés par le technicien lors des différents passages, et repris dans son courrier par Madame [T] [O] [D], à savoir la tapisserie, les plinthes, la moquette et l’électricité, Le courrier en réponse de la SA MESOLIA HABITAT le 5 mars 2024, invoquant le manque d’entretien du logement par la locataire, relevé par la gestionnaire de sites lors de la visite, suite à la demande de mutation de Madame [T] [O] [D], prévoyant le remplacements des plinthes PVC dégradées qui ont permis le développement de nids de punaises, ainsi que l’intervention d’un technicien afin de procéder au remplacement des pièces de la VMC à l’origine de la condensation excessive du bâtiment dans lequel se trouve l’appartement de Madame [T] [O] [D],Le courrier recommandé du conseil de Madame [T] [O] [D] en date du 5 mars 2024 à la SA MESOLIA HABITAT, qui, s’il fait état des interventions de traitements par la SARL ASSAINISSEMENT GIRONDIN, précise néanmoins qu’elles sont insuffisantes, que les travaux de réfaction n’ont pas été réalisés, qu’en sa qualité de bailleur, il a failli à son obligation d’entretenir le logement loué, de sorte que le logement est insalubre, inhabitable,La copie du courrier Dalo en date du 21 mai 2024 reconnaissant Madame [T] [O] [D] prioritaire et devant être relogée d’urgence.
Or, il convient de constater que la SA MESOLIA HABITAT a fait procéder dès qu’elle en a été informée, à quatre interventions de la SARL ASSAINISSEMENT GIRONDIN pour traiter la présence de punaises de lit dans le logement occupé par Madame [T] [O] [D] et ses trois enfants.
Il sera également relevé que la SA MESOLIA HABITAT, a commandé le 5 mars 2024 auprès de la société BOYA des plinthes plastiques à coller, avec une date pour la réalisation des travaux entre le 11 et le 15 mars 2024. Que pour autant, la locataire contactée le 20 et le 24 mars par la société BOYA n’a pas donné de suite et ce n’est que sur relance de la société BOYA, qu’un rendez-vous a été fixé le 11 septembre 2024, lequel a fait l’objet d’un droit de retrait par la société BOYA ayant été informée la veille par la locataire, d’une infestation visible de punaises de lit.
Il convient de souligner que la SA MESOLIA HABITAT a dès le 13 septembre 2024 commandé une nouvelle intervention auprès de la SARL ASSAINISSEMENT GIRONDIN, permettant par la suite l’intervention de la société BOYA.
Il sera enfin rappelé que le défaut d’entretien du logement par la locataire est avéré, au regard notamment du compte rendu établi par la gestionnaire de sites lors de sa visite le 14 avril 2022.
S’agissant de la panne VMC affectant l’ensemble de l’immeuble en février 2024, il convient également de noter que dès qu’elle en a été informée, la SA MESOLIA HABITAT a mandaté la société DALKIA le 9 février 2024.
Dans ces conditions, le manquement de la SA MESOLIA HABITAT à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas établi.
La demande de Madame [T] [O] [D] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes d’indemnisations

S’agissant du préjudice matériel, Madame [T] [O] [D] soutient qu’en raison de l’inefficacité des opérations de désinsectisation elle a été contrainte d’acheter des boîtes de stockages pour ses effets personnels et de jeter des vêtements et effets personnels.

Or, elle produit des justificatifs d’achats bien antérieurs à la date d’apparition des punaises de lit en 2024, et sans lien avec la présence des punaises de lit, notamment l’achat de chaise en 2017, de colonne 2 portes, de loge-tout en 2016, de lits et matelas en 2022, d’un canapé en 2023, de meubles de rangement pour jouet en 2023 ….
Elle ne démontre pas davantage, comme elle le prétend, avoir été contrainte de jeter des vêtements et effets personnels.

Sa demande au titre du préjudice matériel sera rejetée.

S’agissant du préjudice de jouissance, il y a lieu d’observer que de février 2024, date de la panne de la VMC à septembre 2024, date de la réparation, Madame [T] [O] [D] n’a pas pu bénéficier de la jouissance paisible de son logement.

Dans ces conditions, il lui sera allouée la somme de 554,20 euros.

Le préjudice moral allégué par Madame [T] [O] [D] n’étant nullement démontré, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur le préjudice physique, Madame [T] [O] [D] ne justifie pas d’un lien de causalité entre les soucis de santé allégués de ses enfants et la panne de la VMC. Aucun éléments probants ne vient corroborer ses dires.

Madame [T] [O] [D] sera également déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
L’équité conduit à laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposé.

PAR CES MOTIFS,