TJ 13055, 10 avr. 2025, RG 23/04955

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Avril 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :
Le 10 Avril 2025
à Me Constance DAMMAME
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 Avril 2025
à Me Laurence HENRI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04955 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3YWX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association AMPIL, Action Méditerranéenne pour l’Insertion par le Logement dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Constance DAMMAME, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [G] [K]
née le 07 Mars 1989 à [Localité 3] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laurence HENRI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 3 décembre 2018, l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) a consenti à Madame [P] [G] [K] et à Monsieur [M] [E] [V] un contrat de sous-location portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 580 euros outre 70 euros au titre de provisions sur charges.
Suite à des impayés de loyers un plan d’apurement a été signé le 13 mars 2020.
L’échéancier n’ayant pas été respecté et après une mise en demeure restée infructueuse, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [G] [K] et à Monsieur [M] [E] [V], le 24 novembre 2022, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5237,87 euros en principal.
La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 novembre 2022.
Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, dénoncé le 8 août 2023, par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) a fait assigner Madame [P] [G] [K] , devant le juge des contentieux de la protection et demande au tribunal de :
- constater la résiliation du contrat de sous-location par l’effet de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de Madame [P] [G] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamner Madame [P] [G] [K] au paiement de la somme de 10171,54 € due au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er août 2023 à parfaire au jour de l’audience;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux au montant du dernier loyer en cours soit 664,54 euros;
- condamner Madame [P] [G] [K] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2023 et après trois renvois a été retenue à l'audience du 09 janvier 2025.
A l'audience, l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL), et Madame [P] [G] [K] ont été représentées par leur avocat respectif ;
Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2080,08 au 1er décembre 2024 et l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 685,31 euros.
Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens Madame [P] [G] [K] demande au juge des contentieux de la protection de :
Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsionSuspendre la clause résolutoire durant les plus larges délais conformément à l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989Accorder les délais de paiement de la dette locative résiduelle les plus larges ;
L’association requérante a indiqué qu’elle n’était pas opposée à ces demandes.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 8 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 9 octobre 2023 ;
De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 8 août 2023 ;
En conséquence l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
Il ressort de la lecture du contrat de sous-location que les parties ont entendues soumettre ce contrat aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de sous-location conclu le 3 décembre 2018 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2022 pour la somme en principal de 5237,87 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 janvier 2023;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [P] [G] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 685,31 euros au total ;

L’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 2080,08 euros au 1er décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Madame [P] [G] [K] ne conteste pas le montant de la dette locative ;
La créance étant établie à hauteur de 2080,08 euros au 1er décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse, Madame [P] [G] [K] sera condamnée à payer à l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL), la somme de 2080,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse ; 
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [P] [G] [K] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire ;
Il ressort du décompte produit aux débats que Madame [P] [G] [K] a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ;
La requise fait valoir qu’elle vit dans le logement avec ses 4 enfants dont elle a la charge ; elle souligne être une ressortissante communautaire qui a exercée une activité salariée vivant avec ses enfants avant la fin de l’exercice de son activité salariée ayant la garde exclusive de ses 4 enfants et qu’elle dispose d’un droit au séjour lui ouvrant droit aux prestations sociales ; elle explique qu’en raison d’une erreur de la CAF qui a suspendu les allocations à compter du départ de l’ex-conjoint de Madame [K] qui travaillait, elle s’est retrouvée avec une dette locative majeure ;
Elle fait valoir que la CAF a procédé à la régularisation des allocations de logement et a repris leur versement mensuel au bailleur ; elle indique verser 220 euros par mois à la bailleresse et que le loyer résiduel est de 69,31 euros et être donc en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement de son loyer résiduel dans le délai légal précité ;
 
Compte tenu de ces éléments, de la qualité de la bailleresse et de la reprise de paiement du loyer courant au jour de l’audience, Madame [P] [G] [K] , paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.
 Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [P] [G] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle des occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
· Madame [P] [G] [K] , devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat de sous-location s'était poursuivi, soit 685,31 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à l’association requérante,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 
Sur les demandes accessoires
Madame [P] [G] [K] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l'espèce il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire .

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant après débats publics par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) recevable en ses demandes ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 janvier 2023 ; CONDAMNE Madame [P] [G] [K] à payer à l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL), la somme de 2080,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse; AUTORISE Madame [P] [G] [K] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par mensualités successives de 57,78 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette ; RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [P] [G] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle des occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, · Madame [P] [G] [K] , devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Association Méditérranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat de sous-location s'était poursuivi, soit 685,31 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à l’association requérante, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;