TJ 06088, 22 avr. 2025, RG 24/01362

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01362 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PZUC
Du 22 Avril 2025

MINUTE N°25/00123

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]
c/ S.C.I. JIASYL

Expédition(s) délivrée(s)

à Me Fall PARAISO
Me Nicolas SIMON DE KERGUNIC

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président,

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 03 Juillet 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 7]
Représenté par son syndic en exercice la SARL CATHERINE
JOHNSON, sise [Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. JIASYL
Chez Monsieur [V]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Nicolas SIMON DE KERGUNIC, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 04 Mars 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JIASYL est propriétaire des lots n° 114 et 185 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, fait assigner la SCI JIASYL devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 4430,48 euros, comptes arrêtés au 26 juin 2024,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.

À l'audience du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son conseil, a sollicité le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée en défense et a maintenu ses demandes.

Il expose que l'assignation ayant été délivrée le 31 juillet 2024, il peut réclamer les charges jusqu'au 31 juillet 2019 et que sa demande n'est pas prescrite. Il soutient que les charges de copropriétés réclamées sont justifiées et que la SCI JIASYL est défaillante dans leur règlement tout en faisant valoir qu'elle persiste à ne pas régler ses charges en dépit de ses relances ce qui constitue une résistance abusive.

Dans ses conclusions reprises à l'audience, la SCI JIASYL sollicite de :

- Juger que la créance du syndicat des copropriétaires est prescrite,
- A titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à lui verser une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Elle expose que depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires réclame le règlement de charges de copropriété qu'elle considère comme étant injustifiées, que le syndicat des copropriétaires produit une pièce n°13 mentionnant un arriéré de charges calculé entre le 1er janvier 2019 et le 30 juin 2024, qu'elle règle régulièrement ses charges et que la difficulté porte sur un arriéré de charges très ancien car le décompte comprend un solde d'un montant de 3764,09 euros au 3 janvier 2019. Elle ajoute avoir reçu le 15 novembre 2019, une mise en demeure d'avoir à régler une somme de 3118,72 euros, calculée à partir d'un solde antérieur au 1 décembre 2018 d'un montant de 3642,53 euros mais qu'aucun justificatif ne lui a été transmis concernant ces sommes, malgré ses multiples demandes de sorte que l'arriéré de charges réclamé est prescrit car l'assignation introductive, en ce qu'elle a été signifiée le 31 juillet 2024, soit plus de 5 ans après, n'a pas pu réactiver une prescription déjà acquise .

L'affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS

Sur l'interruption du délai de prescription :

Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] sollicite la condamnation de la SCI JIASYL au paiement des charges de copropriété d'un montant de 4430,48 euros, au 26 juin 2024, comprenant un solde antérieur au 1er janvier 2019, d'un montant de 3764,09 euros.
La SCI JIASYL soulève la prescription de l'action, en application de l'article 2224 du code civil, au motif que l'arriéré réclamé au 1er janvier 2019 remonte à plus de cinq ans au jour de la délivrance de l'assignation.

Elle justifie de surcroît avoir adressé de nombreux courriers au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] dès 2019 afin d'obtenir des justificatifs sur le solde de charges réclamé au 1er janvier 2019, sans que ce dernier ne justifie y avoir répondu.

Bien que ce dernier expose que sa demande en paiement n'est pas prescrite et qu'il est possible de solliciter le règlement des charges dues jusqu'au 31 juillet 2019, force est de relever que l'assignation a été délivrée à la SCI JIASYL par le syndicat des copropriétaires le 3 juillet 2024 soit plus de cinq ans après l'exigibilité du solde de charges de 3764,09 euros qui a été porté au débit de son compte depuis le 1er janvier 2019, de sorte que la demande en paiement portant sur la somme de 3764,09 euros est irrecevable car prescrite.

Le surplus de la demande demeure recevable, car portant sur des charges dues à compter du 31 juillet 2019 soit dans le délai de cinq ans ayant précédé l'assignation.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3o Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 " ;

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

L'article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

Il est de principe que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 de la loi de 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, il est justifié que la SCI JIASYL est propriétaire des lots n° 114 et 185 dépendant de l'immeuble [Adresse 5].

Il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale du 6 juillet 2019, du 17 octobre 2020, du 18 septembre 2021, du 25 juin 2022 et du 24 juin 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l'exercice du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2018, du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2019, du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020, du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021, du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023 au 30 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une sommation de payer du 17 mars 2023 envoyée à la défenderesse par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3866,79 euros, ainsi qu'une mise en demeure du 19 février 2024 portant sur la somme de 4412,21 euros lui précisant qu'à défaut de paiement de la somme dans le délai de 30 jour, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Le décompte versé en date du 26 juin 2024, mentionne un arriéré de 4430,48 euros dont il faut déduire la somme de 3764,09 euros qui est prescrite ce qui ramène la somme à 666,19 euros.

Bien que le contrat de syndic prévoie des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l'avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l'avocat ou au commissaire de justice constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peut, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n'est pas justifié en l'espèce.

Dès lors, après déduction des frais qui ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir les frais de " recouvrement de charges constitution avocat de 486 euros " et les frais de constitution dossier-huissier de 220 euros, force est de considérer que la SCI JIASYL n'est redevable d'aucune somme.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ayant été débouté de sa demande en paiement de charges et ne justifiant pas de surcroit que le comportement de la SCI JIASYLserait constitutif d'une résistance abusive, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l'issue et de la nature du litige, l'équité commande de rejeter les demandes respectives formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS