TJ 67482, 22 avr. 2025, RG 25/00136

N° RG 25/00136 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7L

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
45 rue du Fossé des Treize
CS 60444
67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S1

N° RG 25/00136
N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7L

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Thierry FIRINO MARTELL
- M. [R]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Thierry FIRINO MARTELL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 22 AVRIL 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [P] [J]
né le 11 Février 1966 à [Localité 3] (67)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Guillaume BERTON, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE REQUISE :

Monsieur [E] [R]
né le 04 Mars 1996 à [Localité 5] (67)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [U] [O], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 novembre 2022 ayant pris effet le 4 novembre 2022, M. [P] [J] représenté par l’agence IMMIUM GESTION ALSACE a donné à bail à M. [E] [R] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation lot n° 126 situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 712 € et 120 €.

Des loyers étant demeurés impayés M. [P] [J] a fait signifier à M. [E] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 octobre 2024 pour un montant en principal de 2 729,28 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 4 octobre 2024.

Puis il a fait assigner M. [E] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 21 mars 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

M. [P] [J], représenté par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie au soutien de son acte introductif d’instance pour demander de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [E] [R] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 à L.412-8 et R.411-3 et R.412-1 à R.412-4 du code des procédures civiles d’exécution
- le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 246,38 € arrêté au 5 décembre 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;
- le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidage effectif des lieux ;
- le condamner, à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et, jusqu’à vidange effectif des lieux ;
- le condamner au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 3 octobre 2024 ;
- le condamner au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 octobre 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au préfet et les frais d’exécution à venir ;
- ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

M. [E] [R] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [P] [J] justifie avoir signalé le commandement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII. Clause résolutoire », et un commandement de payer a été signifié le 3 octobre 2024 pour un montant en principal de 2 729,28 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, un seul versement de 1 500 € étant intervenu le 22 novembre 2024 dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024 à 24 heures.

M. [E] [R], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 4 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.
La condamnation sera prononcée en deniers et quittances, le décompte du 11 mars 2025 faisant état de paiements du locataire et de versements de prestations sociales postérieurs à la résiliation de plein droit du bail.
Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

L’expulsion de M. [E] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai de libération des lieux

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment, l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, M. [P] [J] sera déboutée de sa demande de libération immédiate résultant de sa demande d’astreinte provisoire à compter de la signification du jugement.

2.2. Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [E] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...»

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, « Est réputée non écrite toute clause :
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ; »

M. [P] [J] produit un décompte établissant que M. [E] [R] restaient lui devoir la somme de 3 246,38 € au 31 décembre 2024 et 2 507,38 au 11 mars 2025.
Toutefois, l’examen du décompte depuis l’entrée dans les lieux fait apparaître des « majoration clause pénale » à hauteur de 10 % de l’appel mensuel lesquelles s'analysent en l’application d’une clause pénale. La somme de 97,59 € devra donc être déduite du décompte.

M. [E] [R], absent lors de l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 409,79 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, la reprise du paiement du loyer courant est démontrée, au regard du versement d’allocations logement et d’une fraction destinée à l’apurement de la dette, la capacité financière du locataire s’établit à hauteur de 150 €.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [E] [R] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 502 du code de procédure civile dispose que « Nul jugement, nul acte ne peut être mis à exécution que sur présentation d'une expédition revêtue de la formule exécutoire, à moins que la loi n'en dispose autrement. »
Selon l’article 489 dudit code relatif aux ordonnances de référé « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. »

En l’absence de disposition légale, aucune nécessité n’étant établie, le demandeur sera débouté de cette prétention.

M. [E] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [E] [R] sera condamné à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS