TJ 69123, 14 avr. 2025, RG 24/09624

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 14 Avril 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/09624 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Z6PK
AFFAIRE : [N] [G] C/ [E] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie IKANDAKPEYE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Caroline BENMERABET, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Axel BARJON de la SELARL BIGEARD - BARJON, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 17 Mars 2025

Notification le
à :
Maître Caroline BENMERABET Toque- 3292,Expédition et Grosse

Maître Axel BARJON de la SELARL BIGEARD - BARJON Toque- 1211, Expédition

ELEMENTS DU LITIGE

[N] [G]a fait assigner selon la procédure accélérée au fond par acte du 14 novembre 2024 [E] [G]devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon pour être autorisé en application de l’article 815-6 du Code Civil à régulariser seul pour le compte de l’indivision l’acceptation de l’offre d’acquisition de la Métropole de Lyon en date du 20 août 2024 ainsi qu’à régulariser tout acte de vente et acte préparatoire à la vente pour le compte de l’indivision, concernant le bien situé à [Adresse 5], parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 3] au prix de 3726000 euros, à défaut de régularisation dans les douze mois, être autorisé à régulariser ces mêmes actes pour un prix minimum de 3726000 euros avec possibilité de diminution du prix d’un quart en l’absence d’acquéreur; voir condamner [E] [G] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
À la suite du décès de leur mère et de la cession de la part de leur tante [P][Z] , [N] et [E] [G] ont acquis en indivision par moitié ce bien composé de 15 appartements et de deux locaux commerciaux. Les appartements sont presque tous mis en location, deux appartements et un local commercial sont vacants, notamment en raison de leur état puisque l’un présente un diagnostic de performance énergétique classé G. [N][G] a toujours voulu ne pas demeurer dans l’indivision et son frère [E] [G] avait accepté de le mettre en vente, mais s’est opposé à l’acte de vente.
Or la Métropole de [Localité 4] a manifesté sa volonté de l’acquérir.

Les consorts [G] ont indiqué un prix de 4200000 euros mais France Domaine l’a valorisé le 25 mars 2024 à la somme de 3726000 euros. [N] [G] a sollicité des avis de valeur auprès d’agences immobilières, qui toutes ont indiqué un prix inférieur à l’offre de la Métropole de [Localité 4] de 3726000 euros. [N] [G] a donc accepté la proposition mais [E] [G] persiste à bloquer l’offre de vente à la somme de 4000000 euros.

Or les indivisaires ont reçu une injonction de refaire les façades et des parties communes pour un montant de travaux de près de 340000 euros. [N] [G] souhaite donc vendre le bien rapidement, ce à quoi son frère s’oppose.
Il s’agit d’une mesure urgente compte tenu des dépenses à exposer relatives au bien qui nécessite d’importantes rénovations. Il est vétuste et pour partie constitue un logement indécent. La vente est de l’intérêt commun des indivisaires.
Aux termes de ses dernières conclusions, [E] [G] demande qu’il soit sursis à la mesure dans l’attente de la vente juqu’au 27 juillet 2025. À titre subsidiaire, il sollicite le rejet des demandes et la condamnation de [N] [G] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.
Grand [Localité 4] Habitat avait proposé le 18 juillet 2023 un prix d’acquisition de 4200000 euros, puis la Métropole de [Localité 4] substituée a proposé la somme de 3726000 euros. [E] [G] considère qu’il pourrait aisément constituer des lots, dont le partage permettrait de financer les travaux de mise aux normes nécessaires, puis de mettre en location pour réduire les effets de l’imposition sur les plus-values. À l’issue de l’audience entrante, les parties sont convenues de faire part à la Métropole de [Localité 4] de leur acceptation de son offre de 3726000 euros.
Mais la Métropole le 18 février 2025 a indiqué renoncer à son acquisition.
Depuis lors un agent immobilier a proposé à [E] [G] de signer un mandat de vente pour différents lots à constituer.

Depuis lors [N] [G] a sollicité la vente sur licitation à la barre au prix de 3300000 euros avec possibilité de diminution du prix d’un quart. [E] [G] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’une vente au prix de 3726000 euros d’ici le 27 juillet 2025. Le demandeur ne justifie d’aucune urgence et ne produit pas le compte de gestion de 2024, aussi l’aggravation des dettes indivises n’est pas justifiée. Aucun élément n’est produit relatif à la rentabilité du bien ni à sa dépréciation progressive.

L’injonction de ravaler les façades accorde un délai au 30 juin 2026 et ce délai est susceptible de report pour deux années supplémentaires. La Métropole de [Localité 4] n’était pas engagée sur un prix fixe. Il n’est pas démontré la mise en péril de l’intérêt commun des indivisaires, alors que de nombreux lots sont loués et produisent des revenus permettant de payer les charges.
Aucune évaluation récente n’est produite justifiant d’une baisse aussi considérable, qui porte atteinte aux droits du co-indivisaire. Une vente des lots permettra une vente à un prix bien supérieur.

Aux termes de ses dernières conclusions, [N] [G] demande d’ordonner la vente du bien sur licitation à la Barre du tribunal judiciaire de Lyon, avec mise à prix de 3300000 euros et possibilité de diminution du prix d’un quart, à titre subsidiaire de l’autoriser à régulariser seul pour le compte de l’indivision la vente de ce bien pour un prix de 3300000 euros, et de condamner [E] [G] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

D’importants travaux sont à prévoir dans les plus brefs délais, notamment la réfection des façades pour près de 220000 euros avec la réfection des parties communes, et la réfection d’un appartement pour 35000 euros.

La Régie FONCIA en charge du bien a attiré l’attention des indivisaires le 3 mars 2025 quant à l’état de vétusté des parties communes, sur l’injonction de ravalement de la façade, et un rappel avait été fait le 20 février 2025 quant aux trois logements vacants dont l’état vétuste ne permet pas leur location. La mise en vente est donc urgente. L’intérêt commun résulte des avis de valorisation du bien inférieure à l’offre de la Métropole de [Localité 4]. [E] [G] a gagé aucune démarche pour mettre en vente le bien alors que ses charges la rendent nécessaire.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 815-6 du Code Civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

En l’espèce [N] [G] justifie de l’urgence relative à agir sur l’immeuble commun, dont trois des appartements sont dégradés au point qu’ils ne peuvent être donnés en location à moins de rénovations d’importance (lots 3, 5 et 17), et qui fait l’objet d’une injonction de ravalement de façade à réaliser avant le 30 juin 2026, pour un coût approximatif de 220000 euros. Il est certain que le maintien en l’état de cet immeuble dans les conditions actuelles ne peut conduire qu’à des conditions de rendement rapidement dévaluées.

Il apparaît donc de l’intérêt commun des deux indivisaires de vendre rapidement cet immeuble, et c’est en réalité le prix de l’immeuble qui fait litige entre les parties.

Le refus de [E] [G] d’accepter la vente au prix proposé par la Métropole de [Localité 4] de 3726000 euros, et son acceptation tardive le 27 janvier 2025 au regard de cette proposition devenue caduque, la production par [N] [G] des avis de plusieurs experts en gestion de patrimoine et agents immobiliers suivant lesquels aucune valorisation ne s’approche de la valeur de 4 millions d’euros, la proposition de la Compagnie Foncière le 17 juin 2024 d’acquisition au prix de 3300000 euros, en tenant compte du revenu locatif faible et du coût des travaux à réaliser estimés à 1450000 euros, le rapport d’expertise en évaluation immobilière de Galtier Evaluation en date du 1er juin 2022 à la somme de 3430000 euros, conduisent à faire droit à la demande de [N] [G] visant à ordonner la vente du bien sur licitation à la Barre du tribunal, sur mise à prix à 3300000 euros avec possibilité de diminution du prix d’un quart en cas d’absence d’enchérisseur, les éléments produits conduisant à conclure que la somme de 3300000 euros constitue actuellement un prix correspondant au prix du marché.

[E] [G], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.
Le caractère familial du présent litige conduit à laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer.

PAR CES MOTIFS