TJ 28085, 22 avr. 2025, RG 24/02425

N° RG 24/02425 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GLYA

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Me Sophie GAIGNARD, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 17

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 22 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [B]
demeurant 8 résidence de la Guesle - Logt 5 - 28230 EPERNON
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 280852024002183 du 12/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)
représentée par Me Sophie GAIGNARD, demeurant 16 Rue du 14 juillet - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 17

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 22 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings-privés en date du 13 mars 2018, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à usage d'habitation à Madame [L] [B] et à Monsieur [W] [X] un appartement et un garage situés 8 Résidence de LA GUESLE, Log n° 5 – 28230 EPERNON, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 547,02 €, charges comprises.

Le 28 janvier 2022, Monsieur [W] [X] a, par lettre recommandée avec avis de réception, donné congé au bailleur.

La SA EURE ET LOIR HABITAT a réceptionné cette lettre le 02 février 2022 et a informé Monsieur [W] [X] et Madame [L] [B] de la prise en compte de cette modification.

Le 13 février 2024, Monsieur [R] [C], salarié de la SA EURE ET LOIR HABITAT, a déposé plainte à l’encontre de Monsieur [W] [X] pour violences commises à sur sa personne, le 12 février 2024, alors qu’il était sur son lieu de travail.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 février 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a mis en demeure Madame [L] [B], sa locataire, de faire cesser l’utilisation de son garage à des fins de travaux mécanique et de mettre un terme à l’hébergement de Monsieur [X], et qu’à défaut, la SA EURE ET LOIR HABITAT solliciterait la résiliation de son contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, signifié à étude, la SA EURE ET LOIR HABITAT a assigné Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation de son contrat de bail, son expulsion et le paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée à l'audience du 08 octobre 2024.

A l’audience du 11 Mars 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, actualise ses prétentions, et sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La résiliation de l’engagement de location consentie à Madame [L] [B] ;L’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [L] [B] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et notamment Monsieur [W] [X] ;La condamnation de Madame [L] [B] à lui payer une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges actualisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux ;La condamnation de Madame [L] [B] aux dépens ;La condamnation de Madame [L] [B] à lui payer la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SA EURE ET LOIR HABITAT, se fondant sur les articles 1728 et 1729 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, indique que Monsieur [W] [X] et Madame [L] [B] sont séparés mais que Monsieur [X] vit toujours au domicile et qu’il cause de nombreux troubles. Elle précise qu’il a notamment commis des violences à l’encontre de l’un de ses salariés.

En défense, Madame [L] [B], représentée par son avocat, sollicite du tribunal, aux termes de ses dernières écritures :
Le rejet des prétentions de la SA EURE ET LOIR HABITAT ;Reconventionnellement :La condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT, à modifier les dispositifs d’accès à l’immeuble, au logement, et à la cave qui lui sont loués pour empêcher toute pénétration de Monsieur [W] [X], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;La condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;La condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT à lui payer la somme de 1.500 euros pour procédure abusive ;La condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT aux dépens ;La condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [L] [B], se fondant sur l’article 1101 et 1240 du code civil ainsi que sur l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, indique qu’elle a été victime de Monsieur [W] [X] et qu’elle a déposé plainte pour viol. Elle précise qu’il n’existe plus de relations entre eux et que Monsieur [X] entre dans la résidence indépendamment de sa volonté. Elle relève que son bailleur ne lui a pas proposé de solution de relogement. Elle évoque également ses problèmes de santé, Madame [B] souffrant d’un cancer du sein.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1729 du code civil dispose que, « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

En application de l’article 7b de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que l’obligation d’usage paisible des lieux incombe au preneur mais également aux personnes vivant sous son toit.

Il est également constant que tout abus de jouissance peut entraîner la résiliation judiciaire du bail si le bailleur démontre que la faute reprochée au locataire est suffisamment grave, un fait isolé n’étant pas toujours suffisant pour emporter la résiliation dudit bail.

En l'espèce, Madame [L] [B] et Monsieur [W] [X] ont été, l’un et l’autre, signataires du contrat de location en date du 13 mars 2018 à prise d’effet au 22 mars 2018.

Il ressort du courrier de la SA EURE ET LOIR HABITAT adressé à Monsieur [W] [X] en date du 02 février 2022 que, consécutivement au congé donné par ce dernier, le terme du délai de préavis de Monsieur [W] [X] était le 02 mai 2022 et qu’il devait donc quitter les lieux, au plus tard, à cette date.

Cependant, il résulte à la fois du dépôt de plainte de Monsieur [R] [C] et des déclarations en garde à vue de Monsieur [W] [X], qu’à la date du 13 février 2024, Monsieur [X] continuait, sinon de vivre au domicile de Madame [L] [B], a minima d’accéder à la résidence.

Les troubles occasionnés par Monsieur [W] [X], notamment l’agression perpétrée par ce dernier à l’encontre de l’un de ses agents le 12 février 2024, ont donc conduit la SA EURE ET LOIR HABITAT à mettre en demeure Madame [L] [B], le 13 février 2024, de faire cesser l’utilisation de son garage à des fins de travaux mécanique ainsi que de cesser d’héberger Monsieur [W] [X]. Ce courrier versé aux débats mentionne également qu’à défaut de diligences de la part de Madame [L] [B], la résiliation de son bail serait sollicitée.

Si la SA EURE ET LOIR HABITAT affirme que Monsieur [W] [X] s’est maintenu dans les lieux après cette mise en demeure, elle ne produit au soutien de cette argumentation qu’une attestation en date du 25 février 2025, d’un de ses salariés, qui évoque avoir vu Monsieur [X] à la résidence « après le 12/02/2024 », sans apporter d’autres précisions.

En revanche, Madame [L] [B] verse aux débats un dépôt de plainte à l’encontre de Monsieur [W] [X] en date du 08 juillet 2024 ainsi que plusieurs attestations de ses voisins affirmant que Monsieur [W] [X] a bien quitté son domicile.

Ainsi, il ressort de l’attestation de Monsieur [V] [G] en date du 09 septembre 2024 qu’il n’a plus vu Monsieur [W] [X] au sein de la résidence depuis « quelques mois », ce qui indique que Madame [L] [B] a bien effectué les diligences nécessaires quant à son départ à compter de sa mise en demeure par la SA EURE ET LOIR HABITAT.

Le départ de Monsieur [X] du logement ressort également de l’attestation de Madame [D] [K] en date du 14 février 2025, de l’attestation de Madame [S] [U] en date du 21 février 2025, ainsi que de l’attestation de Madame [E] [T] en date du 24 février 2025, ce qui révèle que ce départ est définitif.

Les attestations de Monsieur [V] [G] et de Madame [S] [U] ainsi que les photographies produites du box de Madame [L] [B] attestent également de la cessation des travaux mécaniques dans son garage, comme sollicité par la SA EURE ET LOIR HABITAT dans son courrier de mise en demeure.

En outre, si Monsieur [W] [X] s’est rendu coupable de violences à l’encontre d’un agent de la société bailleresse, pour lesquelles il a été pénalement condamné, il importe de relever que ces faits, certes graves, sont demeurées isolés et n’ont pas été réitérés, le bailleur ne rapportant aucun trouble de quelque nature que ce soit postérieurement à leur commission.

Enfin, il sera relevé que Madame [L] [B] a elle-même déposé plainte contre Monsieur [W] [X] et que, selon l’attestation de Monsieur [V] [G] en date du 14 février 2025, il arrive que « étant ami avec Mr [X] il arrive qu’il [lui] rendent visite ainsi qu’a d’autres voisins, ce qui explique sa très rare présence aux abords de la résidence ».

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que Madame [L] [B] s’est bien conformée aux exigences de la SA EURE ET LOIR HABITAT, avant même son assignation en date du 10 juillet 2024, de sorte qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut lui être reproché.

Il sera également constaté que l’éventuelle présence de Monsieur [W] [X] aux abords de la résidence ne peut être le fait de Madame [L] [B].

En conséquence, la SA EURE ET LOIR HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation du contrat de bail consenti à Madame [L] [B] portant sur un appartement et un garage situés 8 Résidence de LA GUESLE, Log n° 5 – 28230 EPERNON.

Sur la demande reconventionnelle de modification des dispositifs d’accès à l’immeuble sous astreinte

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1725 du code civil rappelle que « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».

En l’espèce, Madame [L] [B] reproche à la SA EURE ET LOIR HABITAT d’avoir manqué à « son obligation de sécurité », en raison des actes de violences commis à son encontre par Monsieur [W] [X] au sein de son domicile.

Néanmoins, il convient de rappeler que s’il existe une obligation de sécurité à la charge du bailleur, cette dernière est relative à la construction et à l’entretien de l’ensemble immobilier, tel qu’il ressort des conditions générales de location du contrat de bail conclu entre les parties le 13 mars 2018, ce qui ne pose pas de difficulté en l’espèce.

Aussi, la SA EURE ET LOIR HABITAT ne peut être tenue personnellement responsable des agissements de Monsieur [W] [X] commis à l’encontre de Madame [L] [B] au sein de son logement et si ces derniers troubles la jouissance paisible de Madame [B], il lui appartient d’engager toutes poursuites qu’elle jugerait opportunes à l’encontre de Monsieur [W] [X].

Dès lors, aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la SA EURE ET LOIR HABITAT.

En conséquence, Madame [L] [B] sera déboutée de sa demande de condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT de modification des dispositifs d’accès à l’immeuble, au logement, et à la cave qui lui sont loués pour empêcher toute pénétration de Monsieur [W] [X], sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts

Sur le préjudice moral

En l’espèce, en l’absence de faute de nature contractuelle commise par la SA EURE ET LOIR HABITAT, Madame [L] [B] ne peut se prévaloir d’avoir subi un préjudice moral.

En conséquence, Madame [L] [B] sera déboutée de sa demande de condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT à lui payer la somme de 2 000,00 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Sur la procédure abusive

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de ce texte, il convient de démontrer une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

En l’espèce, Madame [L] [B] reproche à la SA EURE ET LOIR HABITAT d’avoir engagé une procédure judiciaire à son encontre, sans échanger préalablement avec elle sur les difficultés rencontrées, ce qui lui a causé un stress important.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de la mise en demeure adressée le 13 février 2024 à Madame [L] [B] que la SA EURE ET LOIR HABITAT lui a fait part des difficultés générées par Monsieur [W] [X] et de la possibilité qu’une procédure judiciaire soit engagée en résiliation de son contrat bail. Il ressort également de ce courrier que des échanges avaient déjà eu lieu à ce sujet entre Madame [B] et la SA EURE ET LOIR HABITAT, de sorte qu’au contraire des discussions ont bien été présentes entre les parties avant la saisine du juge.

En outre, si Madame [B] produit des témoignages faisant part de son état de stress relatif à la procédure judiciaire initiée par la SA EURE ET LOIR HABITAT, ces éléments ne sont pas de nature à démontrer un abus de la part de son bailleur dans son droit d’agir en justice.

En conséquence, Madame [L] [B] sera déboutée de sa demande de condamnation de la SA EURE ET LOIR HABITAT à lui payer la somme de 1 500,00 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT, condamnée aux dépens, indemnisera Madame [L] [B] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros.

Elle sera par ailleurs déboutée de ses propres demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS