TJ 49007, 22 avr. 2025, RG 23/02399

22 Avril 2025

AFFAIRE :
[D] [N], [J] [F]

C/
[H] [W]

N° RG 23/02399 - N° Portalis DBY2-W-B7H-HLAG

Assignation :26 Octobre 2023

Ordonnance de Clôture : 14 Janvier 2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Madame [D] [N]
née le 06 Novembre 1975 à [Localité 7] (ORNE)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Monsieur [J] [F]
né le 19 Février 1973 à [Localité 7] (ORNE)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [W]
née le 26 Octobre 1963 à [Localité 9] ([Localité 9])
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Maître Agnès VERNY, avocat au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 Janvier 2025,

Composition du Tribunal :
Président : Alexandra ALBON, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 25 Mars 2025. La décision a été prorogée au 22 Avril 2025

JUGEMENT du 22 Avril 2025
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Alexandra ALBON, Juge,
contradictoire
signé par Alexandra ALBON, Juge, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [N] et Monsieur [J] [F] (les consorts [N]-[F]) sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] qu’ils ont souhaité mettre en vente par l’intermédiaire de la société SAS Creative Homes 72, agence immobilière exerçant sous l’enseigne ESPACES ATYPIQUES.

Après avoir visité le bien le 15 mars 2023, Madame [H] [W] a émis une proposition d’achat au prix de 312 000 €.

Cette proposition est acceptée par les consorts [N]-[F] et une promesse unilatérale de vente a été conclue entre les parties suivant acte dressé par Maître [U], notaire [Localité 4] avec la participation de Me [R] notaire à [Localité 8] et assistant Madame [H] [W].

Aux termes de cette promesse, les consorts [N]-[F] s’engageaient de manière définitive et irrévocable à vendre l’immeuble à Madame [H] [W] au prix de 312 000 € jusqu’au 31 juillet 2023 à 18 heures.

En contrepartie de cette promesse et de l’indisponibilité temporaire du bien, une indemnité de 31 200 € a été séquestrée entre les mains de Maître [U]. En outre une condition suspensive a été insérée au profit de la bénéficiaire liée à l’obtention d’un prêt de 249 000 € sur une durée maximale de 20 ans et au taux d’intérêt maximal de 3,30 %, l’obtention du prêt devant intervenir au plus tard le 19 juin 2023.

Avant la signature de la promesse de vente, Madame [H] [W] a demandé que soit réalisé un certain nombre de travaux au niveau de l’électricité et de la mise en conformité de l’assainissement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2023, Maître [T] a écrit à Me [R] afin d’obtenir des informations concernant les diligences effectuées par Madame [H] [W] eu égard à la promesse de vente.

Des échanges de messages ont eu lieu entre Madame [N] et Madame [H] [W], cette dernière lui indiquant à plusieurs reprises un déblocage de la situation lié notamment à la réception de fonds de la part de son ex-mari.

Suivant avenant à la promesse de vente du 18 juillet 2023, les consorts [N]-[F] ont consenti que la promesse de vente soit prolongée jusqu’au 18 août 2023 à 18 heures.

Par courriel du 20 juillet 2023, le notaire de Madame [H] [W] indiquait à celui des consorts [N]-[F] que sa cliente souhaitait proposer une vente avec un prix payable à terme suivant un apport personnel de 150 000 €.

Le courriel du 20 juillet 2023 a été confirmé par un SMS échangé entre Madame [N] et Madame [H] [W] à la même date où cette dernière lui indique qu’elle percevra les fonds versés à la signature et que le solde sera versé au 15 octobre comme indiqué sur le courrier du notaire adressé à Me [T].

Par courriel du 26 juillet 2023, Maître [M], notaire de Madame [H] [W] a indiqué à Me [T], notaire des consorts [N]-[F] que sa cliente renonçait à cette acquisition au motif que son ex époux n’était pas parvenu à obtenir son financement en y joignant des attestations de refus de prêt et sollicitant la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de ce commissaire de justice du 11 août 2023, Madame [H] [W] a fait sommation à Maître [U] de lui restituer le dépôt de garantie de 31 200 € au motif qu’elle aurait justifié de refus de prêts.

Les consorts [N]-[F] se sont opposés à cette restitution.

À défaut de résolution amiable du litige, les consorts [N]-[F] ont attrait Madame [H] [W] par acte commissaire de justice du 26 octobre 2023 devant le tribunal judiciaire d’Angers afin de demander au titre de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 13 mars 2024 de :

- DÉBOUTER Madame [W] [H] de l’ensemble de ses demandes,

- CONDAMNER Madame [W] [H] à leur verser une somme de 31 200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- Les AUTORISER en conséquence à se faire verser la somme de 31 200 euros séquestrée entre les mains de Maître [U] [V], notaire au sein de la S.E.L.A.R.L. "L'OFFICE" titulaire d'un Office Notarial dont le siège social est à [Localité 4], [Adresse 2], en exécution de la promesse unilatérale de vente dressée par elle le 19 avril 2023,

- CONDAMNER Madame [W] [H] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- CONDAMNER Madame [W] [H] à leur verser une somme de 1 952,50 euros au titre des frais de remise aux normes du tout-à-l’égout,

- ORDONNER la capitalisation des intérêts,

- CONDAMNER Madame [W] [H] à leur une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Madame [W] [H] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [N]-[F], sur le fondement de l’article 768 du code de procédure civile en réponse à la demande de rejeter les débats la pièce numéro 6, indiquent qu’aucun moyen au soutien de cette prétention n’est invoqué dans la discussion par la défenderesse et que par voie de conséquence cette demande ne devra pas être examinée par le tribunal ; qu’en réponse aux écritures adverses concernant ladite pièce sur le fondement de l’article 1358 du Code civil et de l’article 9 du code de procédure civile ainsi que de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il n’est pas exigé en matière civile que les éléments de preuve versés aux débats par le demandeur soient préalablement signés par le défendeur ; que l’absence de signature ne prive pas l’acte de valeur juridique ; que l’ensemble des arguments de la défenderesse concernant cette pièce devront être rejetés par le tribunal.

Sur la demande relative à l’indemnité d’immobilisation, les consorts [N]-[F], sur le fondement de la promesse de vente, indiquent que la défenderesse n’a pas levé l’option dans les délais impartis de sorte que l’indemnité d’immobilisation leur reste acquise ; que la promesse modifiée par avenant du 18 juillet 2023 n’est plus affectée d’une condition suspensive et que la non obtention du prêt résulte que du comportement fautif de la défenderesse qui empêche l’accomplissement de la condition ; ils indiquent, sur le fondement de l’article 1304 et suivants du Code civil que plusieurs éléments traduisent la renonciation de la défenderesse au bénéfice des effets de sa défaillance et sa volonté de ne pas recourir à un prêt immobilier lorsque la promesse a été prorogée et ainsi renoncer à toute condition suspensive ; que le délai de réalisation de la condition suspensive n’a pas été prorogé et se trouvait déjà expiré depuis le 19 juin 2023 ; que la défenderesse a confirmé à plusieurs reprises après le 19 juin 2023 sa volonté de poursuivre la vente ; qu’elle a dès lors renoncé à la caducité de la promesse résultant de la prétendue défaillance de la condition suspensive ; qu’elle a proposé à plusieurs reprises de modifier les conditions de financement du bien ; que l’avenant du 18 juillet 2023 qui a prorogé uniquement le délai pour lever l’option ne faisait plus mention du financement par un prêt immobilier et que la défenderesse a indiqué le financer par des fonds propres de sorte que la promesse modifiée par avenant n’était plus assortie d’une condition suspensive ; que la défenderesse n’a plus consulté aucun établissement bancaire par la suite ; qu’en conséquence le délai pour réaliser la condition suspensive a expiré le 19 juin 2023 et que nonobstant ce délai l’intéressé a souhaité proroger le délai de levée de l’option seule et qu’elle a en tout état de cause renoncer à financer l’acquisition au moyen d’un prêt immobilier préférant un achat par fonds propres ; que si l’avenant contesté n’avait pas été régularisé, la défenderesse aurait cessé toute discussion et exigé le versement de l’indemnité d’immobilisation à son profit ; qu’en conséquence la vente ne s’est pas réalisée selon les modalités de délai prévues par la promesse de vente modifiée par l’avenant du 18 juillet 2023 et que pour cette raison l’indemnité d’immobilisation leur demeure acquise.

À titre subsidiaire sur le fondement des articles 1304 – 3 et suivants du Code civil, les consorts [N]-[F] indiquent que la condition suspensive liée à l’obtention du prêt insérée dans la promesse de vente n’a pas été respectée, la défenderesse ne justifiant pas avoir déposé de demande de prêt conforme ; que les justificatifs produits par la défenderesse ne constituent pas de véritables éléments probants venant confirmer qu’elle a formulé des demandes de prêt conforme en tous points aux stipulations contractuelles ; que cette dernière n’a pas produit le dossier présenté aux établissements bancaires afin de déterminer les raisons du refus ; qu’en sollicitant un second établissement bancaire tardivement la défenderesse s’est privée de la possibilité d’obtenir une réponse avant l’expiration du délai fixé pour l’obtention du prêt ; qu’en conséquence,la condition suspensive est donc réputée accomplie dès que la défenderesse en empêchait l’accomplissement de sorte que l’indemnité d’immobilisation doit leur être reversée.

Concernant les préjudices qu’ils ont subis, ils sollicitent la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 1217 du Code civil au titre de leur préjudice moral outre la somme de 1952,50 € correspondant à la facture de l’entreprise MTP aux fins de remise aux normes de tout-à-l’égout.

***

En défense, Madame [H] [W] demande au tribunal sur le fondement des articles 1304-4 et 1367 du Code Civil et des articles 73, 699 et 700 du CPC

In limine litis :

Rejeter des débats la pièce n°6 versée aux débats par les demandeurs
Sur le fond :

Constater la caducité de la promesse de vente en date du 19 avril 2023
Débouter les époux [F]-[N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
Accueillir ses demandes reconventionnelles en les disant bien fondées
Ordonner à Maître [V] [U], Notaire au sein de la SELARL « L’Office », titulaire d’un office notarial situé [Adresse 2] [Localité 4], la restitution à son profit de la somme de 31 200 euros restée séquestrée entre ses mains, avec intérêts de retard depuis le 11/08/23, date la sommation de restitution de cette somme qui lui fut délivrée par Me Caroline [R]
Ordonner la capitalisation des intérêts de retard
Condamner les époux [F]-[N] à lui verser à une somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral subi par elle
Les condamner à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les condamner aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [W] demande le rejet de la pièce adverse numéro 6 correspondant à l’avenant à la promesse de vente du 18 juillet 2023 au motif que cet avenant n’a été signé que par les demandeurs et qu’il est par voie de conséquence, il est nul au regard des dispositions de l’article 1367 du Code civil ; que cet acte n’a aucune valeur juridique.

Concernant la caducité de la promesse de vente en date du 19 avril 2023, la défenderesse indique qu’elle a tenté par tous moyens et en toute bonne foi d’obtenir les fonds nécessaires à l’acquisition du projet de vente ; qu’elle a tenu les vendeurs informés de la progression de la situation en répondant à leurs sollicitations ; que c’est en toute liberté que les demandeurs ont poursuivi les négociations avec elle malgré la caducité de la promesse de vente du 19 avril 2023 ; que par mail du 29 juin 2023 maître [R] a indiqué au notaire des demandeurs que la condition suspensive du prêt n’étant pas réalisée la promesse était caduque et ce faisant il exigeait la restitution du dépôt de garantie ; que la poursuite des négociations entre les parties ne saurait faire échec à la caducité de la promesse de vente qui a été acquise du seul fait de la défaillance de la condition suspensive ; que les vendeurs étaient libres de disposer de leur bien du fait de cette caducité ; que les demandeurs ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice du fait de l’immobilisation de leur bien après la caducité de la promesse de vente ; qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans la mesure où elle s’est adressée dès le 21 avril 2023 au CIC ; que dans la condition suspensive il était prévu que le bénéficiaire obtienne une ou plusieurs offres ; que pour cette raison il ne peut pas lui être reproché de s’être adressé qu’à un seul organisme bancaire ; qu’en outre elle s’est adressée également un courtier en crédit bancaire ce qui démontre suffisamment son intention bien réelle de trouver un organisme bancaire susceptible de financer son acquisition ; que le courtier lui a indiqué que ses revenus n’étaient pas assez conséquents pour l’achat de cette maison ; que pour cette raison le 15 juin 2023 elle a pris les devants en s’adressant au crédit mutuel ; qu’en accord entre les notaires, la date du 9 juin a été reportée au 26 juin 2023 ; que le crédit mutuel lui a adressé à un refus de prêt le 28 juin 2023 ;
En réponse aux écritures adverses sur l’absence de mention dans les lettres de refus du prêt bancaire du taux d’intérêt sur le fondement de l’article 1304 – 3 alinéas 1 du Code civil, Madame [H] [W] indique que rien ne permet de conclure un manque de loyauté de sa part dans la mesure où elle a fait son possible pour obtenir de plusieurs organismes bancaires un prêt destiné à financer l’acquisition qu’elle projetait et ceux en respectant les termes de la condition suspensive de la promesse de vente du 19 avril 2023 qu’il s’agisse du montant du prêt sollicité comme de la durée maximum de remboursement et enfin du taux d’intérêt ; que le fait que les banques n’aient pas précisé dans leur lettre de refus le taux d’intérêt ne pourra pas lui être reproché notamment en raison de la mention par la banque qu’elle a bien été saisie d’une demande conforme à la condition suspensive ; en ce qui concerne le point soulevé par les demandeurs relatifs à la transmission des lettres de refus des banques, Madame [H] [W] précise que les demandeurs ne lui ont adressé aucune lettre de mise en demeure ; que les échanges de SMS ont eu lieu hors cadre juridique et donc en dehors de tout écrit dûment signé par les parties ; que pour cette raison les demandeurs devront être déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025.
L'affaire a été entendue à l'audience du 28 janvier 2025 et mise en délibéré au 25 mars 2025. La date de prononcé a fait l’objet d’une prorogation à la date du 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet des débats de la pièce n°6 des demandeurs, soulevée in limine litis :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

En l’espèce, la pièce numéro 6 des demandeurs intitulée « avenant à promesse de vente » mentionne notamment :
qu’aux termes d’un acte reçu par Maître [V] [U], notaire à [Localité 4], [Adresse 2], le 19 avril 2023, le promettant a pris l’engagement irrévocable de vendre aux bénéficiaires la totalité en pleine propriété du bien ci-après désigné moyennant le prix principal de 312 000 € payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique pour un délai expirant à 18 heures le 31 juillet 2023.Que les parties conviennent d’un commun accord que la promesse de vente soit prolongée pour un nouveau délai qui expirera le 18 août 2023 à 18 heures ;
que la réalisation de la présente promesse aura lieu : soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais dans le délai ci-dessus ; soit par la manifestation par le bénéficiaire dans le même délai de sa volonté de réaliser la vente, par exploit de huissier au domicile élu par le promettant ou en faisant dresser par acte authentique un procès-verbal constatant cette volonté. Ce procès-verbal sera signifié au promettant dans les 15 jours.
Il ressort de l’acte susmentionné que ce dernier a été signé le 18 juillet 2023 uniquement par les promettants à savoir les consorts [N]-[F] sans que la signature de la bénéficiaire, Madame [H] [W] y figure.

Aussi, bien que l’article 1358 dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen, il incombe à celui qui se prévaut d’une pièce à l’appui de ses demandes que cette dernière réponde aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile susmentionné. Or, à la lecture de la pièce intitulée avenant à promesse de vente, seule la signature des promettants y figure avec la date du 18 juillet 2023. Aussi, l’affirmation des demandeurs qu’en matière civile, il n’est pas exigé que les éléments de preuve soient préalablement signés par le défendeur, à défaut d’être étayée ou corroborée par la mention d’une jurisprudence afférente, ne pourra pas être retenue favorablement par le tribunal. En outre, cette affirmation des demandeurs se trouve contredite par la mention même dans ledit avenant qui mentionne « fait en un exemplaire qui, du consentement de toutes les parties, demeurera en la garder possession de Maître [L] [T], notaire [Localité 4], [Adresse 2]. ». C’est pourquoi l’absence de la signature de l’ensemble des parties contrevient contractuellement à ce qui était prévu entre les parties.

En conséquence, le tribunal, sans prononcer le rejet de la pièce numéro 6, constate son absence de valeur probante, dans le cas de la présente procédure.

Sur la demande principale

Les demandeurs à l’instance sollicitent à titre principal que le tribunal constate la renonciation de Madame [H] [W] au bénéfice de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt et des effets de sa défaillance et, à titre subsidiaire, que le tribunal constate que la condition suspensive qui avait été initialement insérée à la promesse de vente ne s’est pas réalisée en raison de la défaillance de Madame [H] [W].

Dans la mesure où le tribunal a constaté l’absence de valeur probante de l’avenant à la promesse de vente signé par les promettants le 18 juillet 2023, ces derniers seront déboutés de leur demande à titre principal fondée uniquement sur ledit avenant. En conséquence, sera examinée leur demande à titre subsidiaire fondée sur la non-réalisation de la vente en raison de la défaillance de Madame [H] [W].

Sur la non-réalisation de la vente prévue par l’acte notarié du 19 avril 2023
L’article 1304 – 3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il résulte de la jurisprudence constante qu’en présence d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire conforme aux caractéristiques financières prévues dans la promesse.

En l’espèce, au titre des conditions suspensives présentes dans l’acte notarial, il est mentionné en page 8 du dit acte sous l’intitulé « conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire peut renoncer » l’intitulé suivant « condition suspensive d’obtention de prêt mentionne notamment :
que le bénéficiaire obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contracté par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix répondant aux caractéristiques suivantes : montant global maximum du ou des prêts envisagés : 249 000 € ; durée maximale de remboursement : 20 ans ; taux d’intérêt maximal aux frais de dossier d’assurance et de garantie : 3,30 % ; l’obtention du ou des prêts devra pour réaliser la condition suspensive intervenir au plus tard le 19 juin 2023 et selon les modalités ci-après définies. Obligation du bénéficiaire : le bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais et notamment de déposer le dossier d’emprunt dans un délai raisonnable, toutefois, le promettant ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.
Le bénéficiaire devra suivre l’instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui demander et de manière générale, tout mettre en œuvre pour qu’aboutisse la demande de prêt dans le délai de la présente condition suspensive ;que le bénéficiaire devra justifier à son notaire et au promettant dans les 8 jours de leur remise de leur réception, l’attestation de demande de prêt, l’offre de prêt, à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt ; en cas de non-obtention d’une offre de prêt il devra justifier de minimum de refus de prêt provenant de 2 différents établissements bancaires conformes aux conditions susvisées ;faute pour le bénéficiaire d’avoir informé son notaire et le promettant dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts demeurés infructueux
Dans le cadre de la présente procédure, Madame [H] [W] verse à l’appui de son argumentation concernant le fait qu’il a respecté les obligations qui lui incombaient au titre de la condition suspensive d’obtention de prêts :
le mail qu’elle a reçu de l’attaché de clientèle du CIC le 21 avril 2023 dans lequel l’attaché de clientèle lui demande la transmission de pièces complémentaires ainsi que le justificatif de l’apport ;le mail du courtier en assurances du 2 juin 2023 lui indiquant que ses revenus sur 2022 ne sont pas assez conséquents pour l’achat de la maison envisagée en lui précisant que pour obtenir une lettre de refus il faut qu’elle signe avec la CAPFI un mandat ;le courriel qu’elle a envoyé le 13 juin 2023 au Crédit Mutuel pour lui communiquer les pièces réclamées au titre de son courriel du 21 avril 2023 ;le courrier du crédit mutuel du 28 juin 2023 intitulé : refus de crédit immobilier précisant : « vous nous avez sollicités le 13 juin 2023 pour obtenir un crédit immobilier de 249 000 € sur une durée de 240 mois destinés à financer l’acquisition d’un bien situé [Adresse 1] [Localité 5] ; après l’étude de votre dossier nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande (…) »le courrier du Crédit Mutuel du 24 novembre 2023 précisant que le refus de prêt qu’ils ont émis le 28 juin 2023 portait sur sa demande de crédit immobilier d’un montant de 240 9000 € à un taux d’intérêt maximal de 3,30 % pour une durée de 240 mois.
Il résulte des pièces susmentionnées que Madame [H] [W] a pris attache avec le crédit mutuel en vue de l’obtention d’un prêt afin de lui fournir les pièces sollicitées par la banque dans le cadre du mail du 21 avril 2023 uniquement le 13 juin 2023, soit 6 jours avant l’expiration du délai prévu au titre de la condition suspensive ; qu’en outre, concernant le courtier en prêt dont fait mention la défenderesse, il ressort du mail de ce dernier du 2 juin 2023 que Madame [H] [W] n’a pas formalisé de mandat avec lui et qu’en tout état de cause, la simple étude de ses revenus pour 2022 ont été estimés par ce dernier comme étant insuffisants pour l’acquisition du bien immobilier envisagé. Comme l’indiquent les consorts [N]-[F], la lettre de refus du crédit mutuel est datée du 28 juin 2023, soit postérieurement au délai prévu par la condition suspensive et qu’en outre la banque précise qu’elle a été saisie par Madame [H] [W] le 13 juin 2023 soit 6 jours avant le délai contractuellement prévu dans la clause suspensive. Bien que le refus de prêt soit motivé, selon le courrier de la banque du Crédit Mutuel daté du 24 novembre 2023, soit fondé sur les caractéristiques du prêt décrites dans la promesse unilatérale de vente, il n’en demeure pas moins que Madame [H] [W] par les pièces qu’elle verse, en procédure, ne rapporte pas la preuve de ses diligences auprès des établissements bancaires pour obtenir le prêt prévu dans la promesse unilatérale de vente au titre de la condition suspensive et que l’ensemble des pièces produites se situe un temps proche du 19 juin 2023, délai prévu entre les parties pour obtenir et justifier de l’obtention d’un prêt.

En conséquence, le tribunal constate que la condition suspensive ne s’est pas réalisée en raison de l’absence de diligences de la part de Madame [H] [W].

Sur la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation
L’article 1960 du Code civil dispose que « le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime. »

En page 30 de la promesse unilatérale de vente il est mentionné l’existence d’une indemnité d’immobilisation en considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire du bien, les parties ont convenu de fixer le montant de cette indemnité à la somme de 31 200 € ; que cette somme ne portera pas intérêt ; qu’en cas de non réalisation de la vente en raison d’une inéxécution du bénéficiaire, selon les modalités les délais prévus, la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse pendant la durée de celle-ci. En revanche en cas de non réalisation de la vente en raison d’une inéxécution de la part du promettant, cette somme serait versée intégralement au bénéficiaire si notamment les biens promis se révélaient faire l’objet de servitude ou de mesures administratives de nature à déprécier la valeur, si les biens promis se révélaient être grévés de privilèges et hypothèques, antichrèses ou saisies déclarées ; si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location occupation non déclarée ; si le promettant ne communiquait pas son titre de propriété (…) et enfin si la non réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant.

En page 31 de la promesse unilatérale de vente, il est mentionné le choix d’un mandataire commun en la personne de Maître [V] [U] en qualité de séquestre pour assurer l’effet de cette sûreté.

En l’espèce, il résulte des copies de SMS versées en procédure, sans que cela soit contesté par les parties, que le contact entre les demandeurs et la défenderesse n’a pas cessé une fois que le délai prévu par la condition suspensive a expiré. Toutefois, à défaut d’acte formalisé entre les parties comme cela avait été notamment prévu en page 3 de la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque à la date contractuellement prévue le 31 juillet 2023 (page 28 de la promesse unilatérale de vente) sans que les échanges de messages puissent être qualifiés de prolongation du délai ou d’abandon des promettants d’un recours en cas de non-respect du délai contractuellement prévu. En outre, Madame [H] [W] ne rapporte pas la preuve que, dans le cadre des échanges avec les promettants, elle a sollicité et formalisé une demande de modification de la condition suspensive alors qu’il est contractuellement prévu que le bénéficiaire pouvait renoncer à la condition suspensive d’obtention du prêt. Enfin, les moyens développés par la défenderesse en ce que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils n’ont pas remis en vente le bien une fois la caducité de la vente intervenue ne sauraient prospérer dans la mesure où, comme il a été précédemment rappelé, les parties ont contractuellement prévu que le versement de l’indemnité d’immobilisation devait se faire au profit du promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

C’est pourquoi, les consorts [N]-[F] sont fondés à solliciter à ce que la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation leur soit versée par le séquestre.

Concernant la demande d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les consorts [N]-[F] seront déboutés de leur demande en raison de la clause contractuelle prévue par les parties en page 31 de la promesse unilatérale de vente qui indique que la somme prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation ne portera pas intérêts. En outre, la demande de capitalisation d’intérêts, à défaut d’intérêts, se trouve inopérante. Les consorts [N]-[F] seront par voie de conséquence déboutés de cette demande.

En conséquence il convient d’ordonner la restitution de l’indemnité d’occupation séquestrée par Maître [U], d’un montant de 31 200 €, entre les mains des consorts [N]-[F].

Sur les autres demandes indemnitaires :
Vu l’article 1217 du Code civil ;
Vu l’article 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du Code civil ;

Sur le préjudice moral
En l’espèce, sur le fondement de la mauvaise foi de la défenderesse, notamment caractérisée par l’illusion de la réception imminente d’une supposée prestation compensatoire ainsi que des échanges de SMS ils indiquent qu’ils ont eux-mêmes été bloqués dans leur projet d’achat immobilier, qu’ils ont dû effectuer de nombreuses démarches auprès des différents notaires et que l’ensemble de cette procédure a été une source de stress pour eux.

Toutefois, dans le cadre des pièces versées en procédure, les demandeurs ne justifient pas de leur projet d’achat immobilier et qu’en outre, concernant l’indemnité d’immobilisation, l’intitulé même de cette mention dans la promesse unilatérale de vente rappelle l’article 1960 du Code civil selon lequel en cas de contestation l’affaire devait être portée en justice.

En conséquence, les consorts [N]-[F] à défaut de production d’éléments probants, seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

Sur la demande relative à la facture du 31 mai 2023
En l’espèce, les consorts [N]-[F] sollicitent que Madame [H] [W] soit condamnée à leur verser la somme de 1952,50 €, somme correspondante à la remise aux normes de tout-à-l’égout.

Toutefois, les consorts [N]-[F] ne rapportent pas la preuve que ces travaux ne s’avéraient pas nécessaires, la simple affirmation non étayée ne pouvant pas servir de preuve.

C’est pourquoi les consorts [N]-[F] seront déboutés de leur demande de voir condamner Madame [H] [W] à leur payer la somme de 1.952,50 euros au titre de la facture du 31 mai 2023.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre, l’article 700 du même Code prévoit que le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En conséquence, les dépens seront supportés par Madame [H] [W] ; qui succombant, sera condamnée à payer aux consorts [N]-[F] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 514 -1 et suivants du code de procédure civile, il convient de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS