TJ 75056, 24 avr. 2025, RG 24/08035

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Raymond ONDZE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Cédric KLEIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBJ

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE
Madame [N] [T],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Cédric KLEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1312

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [W],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Raymond ONDZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0819

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1 mars 2003, M. [Y] [T], aux droits duquel vient Mme [N] [T], a consenti un bail d’habitation à M. [K] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 265 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5553 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines.

Par assignation du 27 août 2024, Mme [N] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer majoré des charges, et augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6463 euros au titre de son arriéré locatif,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 17 décembre 2024. Après avoir fait l’objet d’un nouveau report, elle a finalement été examinée à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience, Mme [N] [T], representée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle maintient l'intégralité de ses demandes. A l’audience, elle précise que la dette locative actualisée s'élève à 10 172 euros.

Mme [N] [T] s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [W], représenté par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles il demande, à titre principal, son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros pendant 36 mois. A titre subsidaire, il demande des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [N] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable antérieurement en vigueur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, de sorte que le délai de six semaines trouvait à s’appliquer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 5553 euros lui a été signifié 28 mai 2024.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 5553 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2024.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [N] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2025, M. [K] [W] lui devait la somme de 10 172 euros.

M. [K] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5553 euros à compter du 28 mai 2024, sur la somme de 910 euros à compter du 27 août 2024, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte actualisé qui démontre que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas satisfaite. M. [K] [W] soutient le contraire, mais n’apporte la preuve d’aucun paiement depuis le mois de janvier 2024, de sorte qu’il échoue à établir que les conditions nécessaires à la suspension des effets de la clause résolutoire sont réunies.

Il ressort toutefois des éléments du dossier, notamment de la promesse d’embauche qu’il produit, datée du 13 décembre 2024, qu’il perçoit de nouveau des revenus, ce qui permet d’envisager qu’il puisse régler des mensualités d’apurement aux fins de solder sa dette. Il est par ailleurs justifié de la précarité de sa situation personnelle.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Toutefois, M. [K] [W] n’ayant pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [K] [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [N] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

4. Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut, depuis la modification de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [K] [W] démontre avoir rencontré des difficultés financières en lien avec la perte de son allocation de retour à l’emploi. Il est par ailleurs démontré que, tant qu’il l’a pu, M. [K] [W] s’est acquitté de sommes supérieures au montant du loyer aux fins d’apurement de sa dette, ce qui démontre sa bonne foi. Il apparait par ailleurs qu’il est aujourd’hui employé de nouveau, de sorte qu’il est mesure de payer une indemnité d’occupation, ainsi qu’une mensualité d’apurement.

Il convient cependant, compte-tenu de l’importance de la dette, de ne lui accorder qu’un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [N] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,