TJ 84007, 22 avr. 2025, RG 25/00001

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00001 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J6GB

Minute N° : 25/00218
JUGEMENT DU 22 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Magali MAUBOURGUET

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U], [W], [F] [O]
né le 10 Avril 1980 à [Localité 2]
de nationalité Française
Profession : Professeur
[Adresse 3],
[Localité 5] - [Localité 4] (CHILI)
représenté par Me Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par Me Anne BARTHELEMY, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [N], [J] [G] épouse [O]
née le 25 Janvier 1974 à [Localité 4] (CHILI)
de nationalité Chilienne
Profession : Formateur
[Adresse 3],
[Localité 5] - [Localité 4] CHILI
représentée par Me Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par Me Anne BARTHELEMY, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [V]
né le 08 Mars 1975 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 4/3/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2023, Monsieur [U] [O] et Madame [N] [G] épouse [O] (ci-après nommés les époux [O]) ont consenti à Monsieur [B] [V] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé : [Adresse 1] – [Localité 2] - moyennant un loyer mensuel de 1.400 euros charges comprises.

Faute de règlement des loyers, les époux [O] ont fait délivrer à Monsieur [B] [V] un commandement de payer en date du 14 octobre 2024, au titre du solde des loyers non réglés, la somme la somme de 2.800 euros correspondant aux loyers et charges non réglés.

C’est dans ce contexte que les époux [O] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON Monsieur [B] [V] par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2024 aux fins de :

- Constater la résiliation du bail en date du 11 octobre 2023 liant les parties par acquisition de la clause résolutoire ;

En toute hypothèse, Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant Madame et Monsieur [O] à Monsieur [B] ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [V], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, du logement situé [Adresse 1] [Localité 2] ;

Ordonner le placement sous séquestre des effets mobiliers laissés sur place aux frais et risques du locataire ;

Condamner Monsieur [B] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui serait normalement dû, soit actuellement 1.422,50 euros et comme tel variable en fonction des augmentations légales à venir ;

Juger que l’indemnité mensuelle d’occupation sera due jusqu’au départ effectif du logement ;

Condamner Monsieur [B] [V] au paiement de la somme de 5.916,34 euros représentant le montant des loyers et charges échus et impayés selon décompte en date du 10 décembre 2024, ladite somme étant assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date du commandement de payer, sur le principal de 2.800 euros ;

Débouter le requis de toute demande reconventionnelle ;

Condamner Monsieur [B] [V] au paiement de la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire de droit ;

Condamner le requis au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement notifié le 14 octobre 2024.

L’affaire est retenue à l'audience du 4 mars 2025, lors de laquelle Monsieur [U] [O] et Madame [N] [G] épouse [O] comparaissent représentés et sollicitent le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement. Ils expliquent s’opposer à tous délais du fait de l’importance de la dette ; ils exposent qu’il y a eu un paiement en janvier mais pas de reprise de paiement des loyers. Ils actualisent la dette pour un montant de 7.338,84 euros au 28 février 2025.

Monsieur [B] [V] comparait en personne ; il reconnait la dette et souhaite des délais de paiement et pour quitter les lieux au 30 mai 2025. Il explique avoir réalisé un versement en janvier 2025. Sur sa situation personnelle, il expose avoir été entrepreneur mais avoir subi une liquidation judiciaire de son entreprise. Il expose avoir retrouvé depuis une nouvelle activité salariée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la préfecture du Vaucluse avant l'audience puisque Monsieur [B] [V] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur ayant comparu en personne, et en application de l'article 467 du code procédure civile, le présent jugement susceptible d'appel sera en premier ressort et contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du VAUCLUSE, ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique du 26 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du Vaucluse a été saisie le 15 octobre 2024 de la situation d'impayés, soit dans les délais légaux impartis.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

*
Au cas d'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Les époux [O] ont fait signifier à Monsieur [V] le 14 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 2.800 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date.

Ce dernier ne démontre pas d'avoir payé l'ensemble des sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour y procéder (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives). Au contraire, à la date de l'assignation puis de l’audience, la dette locative avait continué d’augmenter, pour atteindre la somme de 7.338,24 euros.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 15 décembre 2024 et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*
Les époux [O] apportent un décompte détaillé à la date du 28 février 2025, terme de février 2025, pour la somme de 7.338,84 euros et le locataire reconnait le montant de la dette.

Aussi, Monsieur [B] [V] sera condamné à régler aux époux [O] la somme de 7.338,84 euros, échéance de février 2025 incluse – les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités mensuelles d'occupation.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, Monsieur [B] [V] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L'occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [B] [V] constitue une faute et cause un préjudice aux bailleurs, qui se trouve privée du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [B] [V] à verser aux époux [O] au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 26 février 2025 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les délais de paiement de droit commun

En application de l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

Au cours de l'audience, Monsieur [B] [V] a exposé les difficultés qu’il a pu rencontrer ces derniers mois, notamment avec la liquidation judiciaire de son ancienne activité. Monsieur a également indiqué vouloir quitter le logement maximum au 30 mai 2025 ce qui va éviter de faire augmenter la dette locative.

Ainsi, il convient, au vu de ces éléments, d’autoriser le défendeur à se libérer de sa dette en 24 mensualités, soit 23 mensualités à hauteur de 305 euros et une 24ème mensualité correspondant à la somme totale restant due, les modalités étant par ailleurs précisées dans le dispositif de la présente décision.

Ces délais suspendent les voies d'exécution. Il convient enfin d'indiquer qu'à défaut de paiement d'une seule échéance et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution indique que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 et que le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-4 du même code, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable à l’instance, précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, le locataire a sollicité à l’audience des délais pour quitter les lieux, exposant vouloir partir du logement à compter du 30 mai 2025. Il apparait toutefois que l’expulsion ne pouvant intervenir que deux mois après un commandement de quitter les lieux, des délais supplémentaires ne sont pas nécessaires. Ils ne sont en tout état de cause pas justifiés par des circonstances particulières.
Monsieur [V] sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Monsieur [B] [V] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que les époux [O] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS