TJ 14118, 24 avr. 2025, RG 24/01124

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01124 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IYIE

Minute : 2025/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

S.C.I. LA CAMPAGNE

C/

Association ACSEA SERVICE ATC
[B] [Z]
[D] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :
Me Dominique LECOMTE - 24
Me Sandrine MONTI - 47

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Mme [B] [Z]
Me Dominique LECOMTE - 24
Me Sandrine MONTI - 47
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LA CAMPAGNE (RCS Coutances 798.677.648)
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, substitué par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Association ACSEA SERVICE ATC prise en sa qualité de tuteur de Monsieur [A] [D]
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sandrine MONTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 47

Madame [B] [Z]
née le 30 Avril 1998 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 6]
non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [A]
né le 16 Juin 1997 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004233 du 22/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)
comparant en personne assisté de Me Sandrine MONTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 47

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
En présence de [C] [Y], greffière stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Mai 2024
Date des débats : 25 Février 2025
Date de la mise à disposition : 24 Avril 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2018, la SCI La Campagne a donné à bail à M. [D] [A], représenté par l’ACSEA service ATC en sa qualité de tuteur et Mme [B] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 380 euros, outre le paiement d’une somme mensuelle de 110 euros au titre de la provision mensuelle pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 380 euros.

Par acte extrajudiciaire des 31 mai et 2 juin 2023, la société bailleresse a délivré congé aux fins de vente aux locataires pour le 7 février 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 14 et 18 mars 2024, la SCI La Campagne a fait assigner Mme [B] [Z], M. [D] [A] et l’ACSEA service ATC en sa qualité de tuteur de M. [D] [A], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater que Mme [B] [Z] et M. [D] [A] sont occupants dans droit ni titre des lieux depuis le 8 février 2024 ;
– ordonner leur expulsion ainsi que de tout éventuel occupant de leur chef, dans le mois de la décision à venir, avec recours à la force publique si nécessaire ;
– les condamner solidairement au paiement :
* d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour, passé le délai limite qui sera fixé pour leur maintien dans les lieux ;
* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges précédemment réglés, à compter du 8 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;
– déclarer commune et opposable la décision à l’ACSEA service ATC en sa qualité de tuteur de M. [D] [A].

Après 3 renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025, au cours de laquelle la SCI La Campagne, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions du 21 février 2025 déposées à l’audience, sollicite d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– débouter purement et simplement Mme [B] [Z] et M. [D] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
– constater qu’ils étaient occupants sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 8 février 2024 ;
– les condamner solidairement au paiement :
* de la somme en principale de 20 238,50 euros au titre du décompte définitif de fin de location et dégradations locatives constatées dans les lieux, déduction faite du dépôt de garantie ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;
– déclarer commune et opposable la décision à l’ACSEA service ATC en sa qualité de tuteur de M. [D] [A].

M. [D] [A], représenté par l’ACSEA service ATC en sa qualité de tuteur et représenté à l’audience par son conseil s’en référant à ses conclusions du 21 février 2025 déposées à l’audience, sollicite de voir :
– le recevoir en ses conclusions ;
– débouter la SCI La Campagne de sa demande de condamnation à son égard au paiement de la somme de 18 518,50 euros relative à la facture émise par Langevin Bâtiment ;
– dire que les frais de nettoyage engagés par la bailleresse seront partagés par moitié entre les locataires et le bailleur ;
– en déduire le dépôt de garantie d’un montant de 380 euros ;
– constater qu’il restera à sa charge solidairement avec Mme [B] [Z] la somme de 670 euros ;
– lui accorder les plus larges termes et délais aux fins de règlement des sommes qui seraient mises à sa charge, soit 30 euros sur 21 mois et 40 euros au premier mois suivant le jugement à intervenir ;
– débouter le demandeur de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
– condamner la SCI La Campagne aux entiers dépens ainsi qu’au versement de la somme de 1 500 euros à son conseil en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Mme [B] [Z], assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la non-comparution d’un défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de déclarer opposable et commun le jugement à l’ACSEA SERVICE ATC

ACSEA Service ATC étant déjà en la cause, en sa qualité de tutrice de M. [D] [A], et représentée par Maître MONTI, cette demande apparaît sans objet.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la bailleresse, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 20 238,50 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, produit aux débats :
– le contrat de bail du 8 février 2018, lequel contient une clause de solidarité entre les locataires selon laquelle ils « sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail » ;
– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 8 février 2018 ;
– le procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice le 8 juillet 2024 avec les convocations adressées aux deux défendeurs ;
– une facture établie par la société DEX-NET en date du 27 août 2024 portant sur le nettoyage intégral du logement pour la somme totale de 2 100 euros TTC ;
– un devis établi par la société Langevin Bâtiment en date du 12 septembre 2024 portant sur la réfection de l’appartement (rénovation des peintures, plafonds et sols, remplacement des sanitaires, du mobilier de cuisine avec évier et des 6 portes) pour la somme totale de 18 518,50 euros TTC.

Afin de déterminer si les postes pour lesquels la société bailleresse sollicite réparation pour un montant total de 20 238,50 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, il y a lieu de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (2), la superficie du logement (44m2) ainsi que, la durée d’occupation du logement (soit 6 ans et 5 mois).

S’agissant de la demande portant sur le nettoyage de l’intégralité du logement :
Il ressort de la comparaison des états des lieux que, bien que le logement ne soit pas dans son ensemble en bon état de propreté lors de la remise des clés aux locataires, plusieurs éléments étant poussiéreux (sols) et non nettoyés (robinetterie évier avec évier, robinetteries baignoire et lavabo, ventilation, balcon), lors de la restitution des clés par M. [D] [A], l’intégralité des éléments le composant sont encrassés et présentent des traces de salissures en surépaisseur. De sorte qu’il convient de faire droit à la demande formulée par la bailleresse relative au nettoyage du logement, toutefois, compte tenu de l’état de propreté de celui-ci lors de l’entrée dans les lieux, cette demande sera réduite de 25 %. Dès lors, il sera accordé à la SCI La Campagne la somme de 1 575 euros pour ce chef de réparation.

S’agissant de la demande portant sur le remplacement des sanitaires (baignoire avec robinetterie et WC) :
Si le WC est en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux des locataires (présence de tartre, d’un choc sur le côté et de taches sur l’abattant), lors de la sortie des lieux du locataire, celles-ci sont encrassées avec dépôt de déchets et de déjections en surépaisseur très important.s Néanmoins, il a déjà été fait droit au poste relatif au nettoyage du logement, incluant les WC ; de sorte que la demande en réparation de ce chef sera rejetée.
Pour ce qui est de la baignoire, l’état des lieux d’entrée indique que celle-ci est vétuste (avec manque de vernis sur l’intégralité, éclat émail, joint silicone grossier et point noir) et le commissaire de justice constate au départ du locataire qu’elle est en mauvais état ; de sorte que, étant rappelé qu’il a également été fait droit au nettoyage de celle-ci son remplacement n’est pas imputable au locataire sortant, dans la mesure où elle était déjà vétuste à l’entrée dans les lieux du locataire.

S’agissant de la demande au titre du remplacement du meuble de cuisine avec évier ainsi que des portes de placard de la cuisine :
Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, si l’évier est en état d’usage, les meubles de la cuisine présentent quant à eux déjà un état très usagé ; tandis que l’état des lieux de sortie confirme l’état très usagé des meubles de cuisine, auxquels s’ajoute l’évier en très mauvais état. De sorte que, la somme réclamée par la bailleresse pour ce poste englobant le remplacement du meuble de cuisine et la dépose et la repose des meubles, non justifiés en l’espèce, il sera accordé à la bailleresse la somme de 68,75 euros, calculée comme suit : ((825 euros / 3) – (75 % compte tenu de la vétusté lors de l’entrée dans les lieux du locataire)).

S’agissant de la demande portant sur la réfection des sols du logement :
À l’entrée dans les lieux du locataire, les sols du logement présentent un état d’usage, à l’exception des sols du séjour, de la chambre et du dégagement qui sont en bon état. Suite au départ du locataire, les sols du couloir, de la cuisine sont en état d’usage, cet état étant lié à la vétusté et aucune dégradation particulière n’étant mentionnée et étant rappelé qu’il a précédemment été fait droit au nettoyage de ces derniers, aucune somme ne sera accordée pour leur remplacement. Le sol de la chambre est quant à lui en état d’usage avancé au départ du locataire, celui du salon présente des éclats et impacts et celui des WC est en mauvais état. Aussi, après déduction d’une vétusté, il sera accordé à la bailleresse la somme de 1 404 euros au titre des dégradations des sols de la chambre, du salon et des WC, calculée comme suit : (((3 432 euros / 44 m²) x 30 m2) – (40 % compte tenu de la nécessité de prendre en compte une vétusté des lieux)).

S’agissant de la demande portant sur la réfection des murs et plafonds du logement (reprise des trous/griffures, peintures et reprise de la faïence) :
Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs et plafonds des lieux litigieux sont en état d’usage avancé (murs et plafond de l’entrée, plafond de la cuisine, murs et plafonds des WC, murs et plafond du séjour, murs et plafond de la chambre, murs et plafond de la salle de bain et du dégagement) avec de taches, des traces, des reprises, des écaillements, des éclats, des fissures importantes, des peintures très noircies, des traces de chocs, du papier peint qui se décolle, des traces de chauffage, du papier peint qui s’arrache, de la faïence fissurée avec des joints noircis, voir très usagé avec des déchirures du papier peint et des reprises importantes (murs de la cuisine). De sorte que, si au départ du locataire, les revêtements muraux et des plafonds se sont dégradés, ces dégradations sont liées à la vétusté et ce compte tenu de l’état d’usage avancé voir très usagé et du mauvais état déjà de ces éléments lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Dès lors, la bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant du remplacement des 6 ensembles bloc porte du logement (chambre, couloir, salle de bain, entrée, cuisine, séjour) :
Le constat d’état des lieux d’entrée mentionne que la porte d’entrée est en état d’usage et présente des marques et accrocs extérieur ainsi que des marques de reprise d’un ancien verrou côté intérieur, la porte de la cuisine est quant à elle très usagée, celle des WC en état d’usage avec des marques d’enfoncements et de collants, la porte de la chambre est également en état d’usage et fonctionnante mais branlante avec un entourage griffé, celle de salle de bains est en état d’usage avec des tous, marques et traces de peinture et de patère. Tandis qu’à la sortie des lieux, outre le manque manifeste de propreté de ces éléments pour lesquels il a notamment était fait droit au nettoyage du logement, l’état des portes du logement se trouve en cohérence avec la vétusté de celles-ci due à l’occupation normale des lieux pendant plus de 6 ans, mise à part la porte de la chambre qui est en très mauvais état et présente des dégradations directement imputables au locataire sortant avec des impacts multiples en partie haute et médiane, et des enfoncements circulaires avec une clenche non fonctionnelle car démontée. De sorte qu’il convient de faire droit à la demande de la société bailleresse à hauteur du remplacement d’une porte, dans la mesure où seul celui de la chambre apparaît justifié, dès lors il sera accordé la somme de 297 euros, calculée comme suit : ((2 970 euros / 6) – (40 % compte tenu de la vétusté de cet élément lors de l’entrée dans les lieux du locataire)).

Bien qu’il soit constant que Mme [B] [Z] ait quitté le logement « de longue date », ce qui est corroboré par les procès-verbaux de recherches infructueuses relatifs au congé et à l’assignation, il n’est pas versé de congé adressé par elle dans les pièces communiquées au tribunal. Elle demeure ainsi tenue des dettes relatives au bail en raison de la clause de solidarité.

Aussi, M. [D] [A] et Mme [B] [Z] sont redevables de la somme de 3 344,75 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail, soit après déduction du montant du dépôt de garantie de 380 euros, de la somme en principal de 2 964,75 euros.

En conséquence, M. [D] [A] et Mme [B] [Z] seront condamnés solidairement à payer à la SCI La Campagne la somme en principal de 2 964,75 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [D] [A] qui justifie aux débats de ses ressources via une synthèse de budget de son tuteur, sollicite des délais de paiement. Il bénéficie de l’allocation adulte handicapé à hauteur de 1016,05€ et de « charge d’habitations » à hauteur de 309 euros ».

Eu égard à la situation de M. [D] [A], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement par le biais de 24 mensualités à hauteur de 120 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [A] et Mme [B] [Z], partie succombante au présent litige seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et leurs demandes de ce chef seront rejetées.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS