TJ 75056, 25 avr. 2025, RG 24/02702

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BOISVILLIERS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/02702 - N° Portalis 352J-W-B7E-C4HWJ

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDERESSE
S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDERESSES
Madame [O] [W],
Madame [N] [W],
demeurant [Adresse 2]

représentées par Maître BOISVILLIERS, avocat au barreau d’Orléans

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/02702 - N° Portalis 352J-W-B7E-C4HWJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2019, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné en location à Mesdames [O] [W] et [N] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 639,37 euros, outre les charges.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 24 juillet 2020, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait assigner Mesdames [O] [W] et [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la nullité du bail ou, à titre subsidiaire, sa résiliation judiciaire ;
- l'expulsion de Mesdames [O] [W] et [N] [W] et de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- qu'il soit dit que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
- leur condamnation solidaire ou in solidum à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer augmenté de 30% et des charges récupérables ;
- leur condamnation solidaire ou in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 17 août 2022, le juge des contentieux de la protection a sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise de M. [K] [P] ordonné par la Cour d'appel de Paris par arrêt du 11 février 2022.

Après plusieurs renvois, les parties ont comparu à l'audience du 4 février 2025.

A l'audience, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales, en limitant ses demandes relatives à l'expulsion à Madame [N] [W], sollicite le rejet des prétentions de Mesdames [O] [W] et [N] [W] et actualise sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 10000 euros.

Madame [O] [W] et Madame [N] [W], représentées, se sont référées à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elles sollicitent :
- le rejet des prétentions de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ;
- la condamnation de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) à payer à Madame [O] [W] les sommes de :
- 2781 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
- 3000 euros en réparation de son préjudice moral,
- 7672,44 euros en réparation de son préjudice financier ;
- la condamnation de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) à payer à Madame [N] [W] les sommes de :
- 4800 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l'occupation d'un logement plus petit et moins adapté,
- 4348 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant des nuisances sonores subies à compter du 31 mars 2021,
- 5768 euros au titre de son préjudice financier ;
- la condamnation de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) à leur payer à chacune la somme de 5000 euros pour procédure abusive ;
- la condamnation de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, et à leur payer la somme de 1500 euros chacune au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande tendant à la nullité du bail

Selon les dispositions de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. La validité du contrat s’apprécie au moment de la formation du contrat.

L'article 1128 du code civil dispose que le consentement des parties est nécessaire à la validité d'un contrat.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il résulte de ces dernières dispositions que la démonstration du dol nécessite de caractériser des manœuvres, mensonges ou réticences, ainsi que l'intention de tromper le co-contractant pour le déterminer à contracter, et le caractère déterminant des faits allégués comme constitutifs du dol sur la conclusion du contrat.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l'espèce, l'attestation de renouvellement régional d'une demande de logement social en date du 6 août 2018 démontre que Madame [O] [W] a sollicité un logement social de type T4 pour y vivre avec sa mère, Madame [N] [W], et sa fille. Le logement litigieux a été attribué à Madame [O] [W] et Madame [N] [W] et le bail a été conclu le 27 mars 2019.

La SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) soutient que Madame [O] [W] et Madame [N] [W] l'ont trompée et que le logement n'avait vocation qu'à être occupé par Madame [O] [W] et sa fille.

Il est constant que Madame [N] [W] n'a intégré les lieux litigieux qu'après avoir quitté son précédent logement, où elle a déclaré avoir temporairement hébergé sa fille et sa petite-fille, le 31 mars 2021, soit deux ans après la conclusion du bail litigieux.

Madame [N] [W] soutient que ce décalage temporel s'explique par les nuisances sonores subies au sein du logement litigieux, incompatibles avec son état de santé. Cependant, dans une telle hypothèse, Madame [N] [W] aurait délivré un congé pour son précédent logement afin d'intégrer le nouveau logement en mars 2019 avec sa fille, ce dont elle ne justifie pas.

Madame [N] [W] et Madame [O] [W] produisent notamment des attestations. Cependant, aucune copie de la pièce d'identité de Madame [V] n'est jointe à son attestation de sorte qu'elle n'est pas probante. Madame [Y] [T] [R] ne fait que reprendre les déclarations de Madame [N] [W], dont elle est l'employée, et n'a pas constaté personnellement les nuisances alléguées. Enfin, Monsieur [A] [M] a attesté subir des nuisances sonores en provenance de l'appartement situé au dessus de son propre appartement et de celui de Mesdames [N] [W] et [O] [W]. Il évoque notamment des « cavalcades incessantes et incontrôlées », des « chutes d'objet », des cris et des hurlements. Ses attestations sont datées des 16 octobre 2019 et 21 octobre 2020. Le précédent occupant des lieux litigieux a indiqué avoir quitté les lieux en raison du supplément de loyer de solidarité pratiqué et n'a pas évoqué de nuisances sonores.

Par un arrêt du 11 février 2022, la Cour d'appel de Paris a considéré que les nuisances sonores étaient établies et ordonné en référé une mesure d'expertise. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 488 du code de procédure civile, la décision en référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

L'expert n'a pas pu constater les nuisances sonores alléguées, les locataires du cinquième étage ayant quitté le logement avant la première réunion survenue le 29 septembre 2022. Le logement du cinquième étage n'a été reloué qu'à compter du 1er décembre 2022. L'expert a noté que la cuisine de l'appartement du cinquième étage était située au dessus d'une chambre et que l'isolation était médiocre. Il a toutefois souligné que cette isolation était conforme aux normes.

Les seules attestations de Monsieur [A] [M] ne permettent pas d'établir l'existence et l'importance des nuisances sonores alléguées. Les insuffisances constatées par l'expert, qui conclut malgré tout que le logement respecte les réglementations en vigueur, ne permettent pas non plus de caractériser les nuisances sonores imputées aux consorts [L] par Mesdames [O] et [N] [W].

Ainsi, la nécessité pour Madame [N] [W] de quitter les lieux litigieux en raison des nuisances sonores n'est pas établie. Par ailleurs, son médecin traitant, qui n'a pas changé entre 2019 et 2021, n'a conclu à la nécessité d'une colocation avec sa fille que le 6 mars 2021, soit largement postérieurement au dossier de candidature litigieux.

Ainsi, les déclarations de Madame [N] [W] et Madame [O] [W] au moment de leur candidature pour solliciter l'attribution d'un logement social de type T4 ne sont pas conformes à la réalité. En effet, le logement n'a été occupé, dès le début du bail, que par Madame [O] [W] et sa fille, ce qui aurait justifié l'attribution éventuelle d'un logement plus petit. Madame [N] [W] n'est arrivée qu'au mois de mars 2021 avant le départ de Madame [O] [W] avant le 3 octobre 2022, date de la seconde réunion d'expertise à laquelle Madame [O] [W] n'occupait plus les lieux.

Madame [N] [W] et Madame [O] [W] prétendent avoir demandé ensemble un logement social en raison de la perte d'autonomie de Madame [N] [W]. Ces déclarations sont contredites par les pièces du dossier qui n'établissent cette perte d'autonomie qu'en mars 2021 alors que la demande de logement social a été faite dès 2018.

Par ailleurs, Madame [N] [W] prétend que des circonstances indépendantes de sa volonté l'ont contrainte à ne pas intégrer le logement litigieux dès la signature du bail. Là encore, ces déclarations sont contredites par les pièces du dossier. D'une part, les nuisances alléguées ne sont pas démontrées ni dans leur existence ni dans leur importance. D'autre part, dans de telles circonstances, Madame [N] [W] aurait délivré un congé pour son précédent logement, qu'elle n'a libéré que le 31 mars 2021.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Madame [O] [W] et Madame [N] [W] ont fait des déclarations mensongères, tant au moment de leur candidature qu'au moment de la signature du bail. Ces déclarations ont trompé le consentement de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP). En effet, elle a attribué un logement social de type T4 en pensant permettre le relogement d'une personne âgée en situation de handicap avec sa fille et sa petite fille. Un tel logement n'aurait pas été attribué à Madame [O] [W] et sa fille au regard des conditions d'attribution d'un logement social et de la forte demande pour ce type de logement.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité du bail conclu le 27 mars 2019 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'une part et Madame [O] [W] et Madame [N] [W] d'autre part. Il est constant que Madame [O] [W] a quitté les lieux.

Madame [N] [W] devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l'assistance de la force publique.

Compte tenu de l'âge et de l'état de santé de Madame [N] [W], il n'y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution de sorte que cette demande est rejetée.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d'une indemnité d'occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Par conséquent, Madame [N] [W] devra payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi et en l'absence de justification de la majoration sollicitée, au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l'espèce, il résulte de la solution précédemment retenue que Madame [N] [W] et Madame [O] [W] ne rapportent pas la preuve des nuisances sonores alléguées.

En l'absence de preuve d'une faute commise par la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), il convient de rejeter les demandes indemnitaires formées par Madame [N] [W] et Madame [O] [W].

Sur les demandes reconventionnelles formées au titre de la résistance abusive

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l'espèce, Madame [N] [W] et Madame [O] [W] ne démontrent pas en quoi le droit de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'agir en justice aurait dégénéré en abus.

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [W] et Madame [O] [W], qui perdent le procès, sont condamnées aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [W] et Madame [O] [W] sont condamnées à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En l'absence de condamnation solidaire prononcée à titre principal, la demande de solidarité pour les demandes accessoires est rejetée.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION