TJ 06088, 25 avr. 2025, RG 20/02087

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat RESIDENCE [3] c/ S.A.R.L. TORDO, S.A.S. GRAS SAVOYE

N°25/
Du 25 Avril 2025

4ème Chambre civile
N° RG 20/02087 - N° Portalis DBWR-W-B7E-M4TV

Grosse délivrée à

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Me Marjorie MENCIO

expédition délivrée à

le 25 Avril 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 9 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Avril 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [3], représenté par son syndic en exercice
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

La société CITYA BAIE DES ANGES anciennement S.A.R.L. TORDO, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Marjorie MENCIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Citya Baie des Anges, anciennement dénommé Tordo Citya, a exercé les fonctions de syndic de la résidence [3] située [Adresse 1] à [Localité 4] du 12 novembre 2012 au 23 octobre 2018, date de l’assemblée générale ayant refusé de renouveler son mandat.

Estimant qu’elle avait commis des fautes dans l’exécution de son mandat, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société Citya Baies des Anges ainsi que la société Gras Savoye par acte d’huissier du 14 mai 2020.

La société Citya Baies des Anges et la société Gras Savoye ont saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 18 mai 2022 afin que les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] soient déclarées irrecevables.

Par ordonnance du 11 septembre 2023, le juge de la mise en état a :

déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Gras Savoye,déclaré irrecevables car prescrites :les demandes fondées sur les erreurs de gestion alléguées qui seraient antérieures au 1er juillet 2014, apparaissant dans les comptes exercices du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 et du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 approuvés par les assemblées générales des copropriétaires,la demande de condamnation de la société Citya Baie des Anges à communiquer tout document utile concernant une dépense pour la société APM d'un montant de 5.029,00 € et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,déclaré en revanche recevables car non prescrites toutes les autres demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] à l’encontre de la société Citya Baie des Anges anciennement dénommée Citya Tordo.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], située [Adresse 1] à [Localité 4], sollicite la condamnation de la société Citya Baie des Anges à lui payer les sommes suivantes :

11.025 euros en réparation du préjudice subi du fait de la modification arbitraire de la répartition du coût d’entretien des jardinières de l’entrée C,2.497 euros en indemnisation du préjudice concernant le marquage au sol,18.995,74 euros en indemnisation de la mauvaise gestion des dossiers des sinistres,30.794,82 euros en réparation du dommage consécutif à l’absence de diligences en vue de recouvrer les charges dues par la société Life Invest Fund,1.908 euros en compensation des honoraires et frais indument prélevés dans la gestion du dossier SCI Imezzo,6.478,80 euros en remboursement d’honoraires injustifiés,1.916,35 euros au titre des frais exposés pour la tenue d’une assemblée générale extraordinaire,1.869,94 euros en réparation du préjudice causé par la non-régularisation d’un nouveau contrat avec la société Simpa,10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il rappelle qu’en vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il fait valoir que la société Citya a commis de nombreuses fautes dans sa gestion en expliquant qu’à compter de l’année 2014, elle a réparti 60 % de la facture du jardinier intervenant pour l’entretien des jardinets devant les appartements entre les seuls lots de l’entrée C sans accord préalable de l’assemblée générale. Il explique qu’un copropriétaire, M. [N], l’a fait assigner pour faire annuler une résolution de l’assemblée générale du 6 novembre 2014 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2014 précisément en raison de la répartition des frais d’entretien des jardinières situées devant l’entrée du bâtiment C. Il indique qu’il a été condamné par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 6 décembre 2018 à verser 2.000 euros à ce copropriétaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et que le coût total de la procédure s’est établi à la somme de 11.025 euros, en ce compris les honoraires de son ancien syndic, qu’il considère imputable à la faute de ce dernier. Il ajoute que l’étanchéité défectueuse du parking a été reprise par l’entreprise Mareve mais que le syndic a payé à une autre entreprise les frais de marquage des emplacements de stationnement d’un coût de 2.497 euros qu’il a réglé à tort.
Il fait valoir que la société Citya a eu une gestion défaillante des dossiers de sinistres qui n’ont pas fait l’objet de déclarations auprès de l’assurance de l’immeuble ou d’un suivi si bien que des dépenses ont été comptabilisées dans les comptes et mises à la charge de la collectivité alors qu’elles auraient pu être prises en charge par l’assureur. Il estime avoir subi un préjudice dont il évalue la réparation à la somme de 18.995,74 euros dont 13.725,61 euros au titre de coûts de réparations indûment supportés et 5.270,13 euros d’honoraires. Il précise que l’un des sinistres avait une origine privative et que le forfait d’honoraires encaissé par le syndic n’est pas conforme au contrat. En réplique à la défense de son ancien syndic, il estime que la perte de chance d’exposer ces frais était proche de 100 % de sorte que l’intégralité de son préjudice devra être réparée.
Il soutient également que les diligences nécessaires au recouvrement des charges de certains copropriétaires n’ont pas été effectuées. Il expose que son ancien syndic n’a pas procédé aux déclarations de créances obligatoires auprès du liquidateur de la société Life Invest Fund et a diligenté une opposition non conforme à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la vente du lot. Il explique que le syndic a, sans autorisation, diligenté une procédure en responsabilité à l’encontre de l’huissier instrumentaire dont il a été débouté. Il indique n’avoir recouvré aucune somme et avoir subi un préjudice de 30.794,82 euros au titre des charges impayées mais également des frais de procédure. Il souligne que le syndic a également tardé à diligenter une procédure en recouvrement de charges à l’encontre de la SCI Immezo jusqu’à ce que son compte soit débiteur de la somme de 24.595,08 euros dont 1.908 euros d’honoraires qu’il estime injustifiés et dont il considère qu’ils devront lui être remboursés.
Il relève que lors de la transmission des pièces consécutive au changement de syndic, il a constaté que la société Simpa qui assurait la maintenance des deux portes de garages avait ramené son offre à la somme de 750 euros HT que le syndic n’a jamais contresignée si bien que la collectivité a assumé un surcoût de 1.896,94 euros en acquittant l’ancien tarif.
Il indique que l’assemblée générale du 23 octobre 2018 a refusé d’approuver les comptes de l’exercice clos au 30 juin 2018 et que le nouveau syndic a repris les comptes qui ont été présentés à l’assemblée générale du 19 juin 2019. Il expose que les comptes approuvés ont exclu plusieurs facturations d’honoraires injustifiés d’un total de 6.478,80 euros correspondant à la gestion de l’assignation par la SCI Asa alors qu’il n’existe aucune diligence autre qu’un simple échange de courriels (600 euros), une transmission du dossier de recouvrement de charges de Mme [Z] à l’huissier de justice alors que cette copropriétaire avait réglé ses charges et que son compte débiteur était dû à une mauvaise imputation des paiements de cette copropriétaire (480 euros), la gestion de la concierge pour l’exercice 2017/2018 alors que cette prestation était incluse dans le forfait de base (490,80 euros) et un avoir à restituer pour le suivi des contentieux et sinistres (4.908 euros).
Il fait valoir que le refus d’approuver les comptes au cours de l’assemblée du 23 octobre 2018 a rendu nécessaire la tenue d’une nouvelle assemblée générale le 19 juin 2019 pour permettre leur approbation après leur reprise par le nouveau syndic, la société Sogea dont le coût devra être supporté par la société Citya à hauteur de 1.916,35 euros.

Dans ses conclusions en réponse n°2 notifiées le 12 mars 2024, la société Citya Baie des Anges conclut :

principalement, au débouté,subsidiairement, à la réduction des indemnités allouées en réparation d’une perte de chance,en tout état de cause, à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle rappelle que plusieurs demandes ont été déclarées prescrites par l’ordonnance d’incident de la mise en état du 11 septembre 2023, à savoir celles relatives à la communication sous astreinte de la facturation de la société APM et de la facturation de la société Prox Hydro ainsi que la gestion des sinistre [B], [O] et [Z]. Il ajoute que la demande relative au manque à gagner sur les contrats de maintenance des portes de garage est également prescrite puisque les faits qui lui sont reprochés datent de l’année 2013. Il estime également que les demandes de communication de pièces sont imprécises et que lui sont réclamées des pièces qu’elle n’a pas si bien qu’il ne pourra pas y être fait droit.
Sur les demandes indemnitaires, elle fait valoir que la responsabilité d’un mandataire supposer la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Elle expose qu’à l’appui de sa contestation, M. [N] se prévalait de l’ancienne répartition des frais d’entretien des jardinières situées devant le bâtiment C en charges communes générales pour les exercices 2011/2012 et 2012/2013. Elle précise que, lors de ces exercices, un copropriétaire du bâtiment C était président du conseil syndical et avait exigé que cette charge soit répartie entre les copropriétaires de tous les bâtiments. Elle explique qu’au cours de l’année 2013/2014, la présidence du conseil syndical a été attribué à un copropriétaire d’un autre bâtiment qui a demandé que seuls les propriétaires du lot du bâtiment C supportent cette charge, raison pour laquelle la clé de répartition a été modifiée et approuvée à une très large majorité lors de l’assemblée générale. Elle précise qu’en première instance, M. [N] avait été débouté de ses demandes et condamné à payer au syndicat la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui démontre que la répartition des charges était sujette à interprétation, ce qui exclut tout caractère fautif à sa modification. Elle souligne que ses honoraires étaient dus pour le suivi des procédures judiciaires et que les frais d’avocats étaient nécessaires à la défense du syndicat si bien qu’ils ne constituent pas un préjudice indemnisable.
Elle rappelle les dispositions du contrat de syndic sur ses honoraires pour la gestion des dossiers de sinistre en vertu desquelles les formalités de déclaration de sinistre et la gestion des règlements aux bénéficiaires ne sont pas incluses dans le forfait et peuvent faire l’objet d’une facturation complémentaire.
Elle soutient que si une faute devait lui être reprochée, la théorie de la perte de chance devrait être appliquée, qui consiste en l’indemnisation de la disparition d’une éventualité favorable se mesurant à la chance perdue et non à l’intégralité de la réparation du préjudice.
Elle conteste avoir commis une faute dans la gestion des sinistres [Y], [B], [S] et [R] [G] et que les autres manquements qui lui sont imputés constituent une perte de chance de recevoir une indemnité d’assurance de 12.843,47 euros.
Elle fait valoir que sur les charges dues par la société Life Invest Fund, la chance de recouvrer les sommes dues en cas de déclaration de créance était inexistante compte-tenu de la liquidation judiciaire de cette société copropriétaire. Elle ajoute que l’opposition formée lors de la vente du lot aurait dû permettre de recouvrer cette créance et qu’elle n’est pas responsable de la faute commise par l’huissier de justice qu’elle a missionné et à l’encontre duquel une procédure est toujours pendante. Elle soutient que les charges dues par la SCI Imezzo ont finalement été recouvrées si bien que le syndicat n’a subi aucun préjudice et est bien redevable des honoraires qu’elle a facturés selon un tarif conforme au contrat de syndic.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 9 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025 prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Citya Baie des Anges.

Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l'égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du code civil en vertu duquel le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Ce texte précise que la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire, tel un syndic professionnel qui perçoit des honoraires.

Au regard des missions qui lui sont dévolues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est susceptible d’engager sa responsabilité civile contractuelle à l’égard du syndicat, notamment s’il manque à ses obligations de gestion de l’immeuble ou commet des fautes dans l’exercice de ses fonctions administratives et financières.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] reproche à la société Citya Baie des Anges des manquements à plusieurs de ses obligations qu’il convient donc d’examiner successivement.

1. Sur le grief tiré d’une modification arbitraire de la répartition des charges d’entretien des jardinières situées devant le bâtiment C.

Le syndic a pour tâche de faire respecter le règlement de copropriété et de le respecter lui-même. Il est acquis qu’il engage sa responsabilité s'il appelle les charges sans tenir compte de la répartition fixée par le règlement, même si celle-ci est contraire à la loi et doit être réputée non écrite, car la nouvelle répartition ne peut prendre effet qu'à compter de la décision judiciaire qui l’ordonne.

En l’espèce, M. [U] [N], copropriétaire du bâtiment C, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] pour obtenir notamment l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 6 novembre 2014 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014.

S’il a été débouté en première instance, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt du 6 décembre 2018, prononcé la nullité de cette résolution aux motifs que :

« [Le règlement de copropriété] stipule que les charges communes doivent être réparties entre les copropriétaires dans les proportions de leurs droits dans les parties communes de l’entier immeuble, sauf concernant les ascenseurs, le chauffage et l’eau.

Il n’est ainsi prévu aucune disposition spécifique relativement aux espaces verts et notamment, pas que les charges qui les concernent doivent être réparties par entrée/bâtiment.

Dès lors, les comptes 2013-2014 susdits enfreignent le règlement de copropriété, peu importe la pratique antérieure. […]

Dès lors, c’est à bon droit que M. [N] entend voir dire que les charges relatives au poste espaces verts (jardinières devant l’entrée C) font partie des charges communes à répartir sur l’ensemble des trois bâtiments de la résidence [3] en proportion des tantièmes de chacun des copropriétaires et que, ce que fait, la résolution n°3 de l’assemblée du 6 novembre 2014 qui est contraire doit être annulée. »
Contrairement à ce que soutient la société Citya Baie des Anges, M. [U] [N] a été débouté en première instance, non pas parce que le règlement de copropriété était sujet à interprétation sur la répartition des charges d’entretien des jardinières, mais parce qu’il ne versait pas aux débats ce règlement de copropriété contenant la clé de répartition.

Il n’est pas contesté par le syndicat que les charges d’entretien de ces jardinières avaient été imputées depuis l’origine aux seuls copropriétaires du bâtiment C et jusqu’en 2011, date à laquelle leur répartition sur tous les copropriétaires a été réclamée par le nouveau président du conseil syndical.

Pour autant, il ressort des pièces produites que cette répartition des frais d’entretien des jardinières en charges communes générales à compter de l’année 2011 était conforme au règlement de copropriété si bien qu’avant de modifier la clé de répartition pour les imputer aux seuls copropriétaires du bâtiment C, le syndic professionnel était tenu de vérifier qu’elle était conforme au règlement de copropriété, indépendamment des demandes des membres du conseil syndical.

Or, il ne justifie pas avoir procédé à cette vérification ni avoir attiré l’attention de l’assemblée sur la contrariété au règlement de copropriété de la répartition de cette dépense entre les seuls copropriétaires du seul bâtiment C si bien qu’il a manqué à son devoir d’assurer le respect des dispositions contractuelles du règlement de copropriété fixant la répartition des charges.

La société Citya Baie des Anges a donc commis un manquement qui est à l’origine d’une perte de chance pour le syndicat d’exposer des frais de procédure pour se défendre à l’action en annulation initiée par M. [U] [N], copropriétaire du bâtiment C.

En effet, les copropriétaires ont majoritairement voté en assemblée générale les comptes procédant à une telle répartition, conforme aux intérêts des copropriétaires des autres bâtiments que le bâtiment C mais non conforme au règlement.

Ils ont donc seulement perdu une chance d’éviter, par une décision plus judicieuse, s’ils avaient été mieux informés et conseillés, d’exposer collectivement des frais de procédure pour assurer la défense du syndicat en justice d’un total de 11.025 euros décomposés de la manière suivante : 2.441 euros (arrêt cour d’appel), 4.132 euros (honoraires d’avocats), 540 euros (frais de postulation) et 3.912 euros (honoraires du syndic).

Le jugement de première instance ayant été infirmé en toutes ses dispositions, notamment celle condamnant M. [U] [N] à payer les dépens et la somme de 1.200 euros au syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour apprécier la perte de chance.

Au regard des éléments de contexte, la perte de chance du syndicat d’éviter les frais induits par la procédure diligentée par M. [U] [N] sera évaluée à 50 % du montant du coût supporté par le syndicat.

Par conséquent, la société Citya Baie des Anges, anciennement dénommé Tordo Citya sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 5.512,50 euros en réparation de la perte de chance d’éviter d’exposer des frais de procédure pour se défendre à l’action en justice initiée par M. [U] [N] en raison d’une répartition des frais d’entretien des jardinières du bâtiment C non conforme au règlement de copropriété.

2. Sur la facture du marquage au sol des emplacements de stationnements après réfection de l’étanchéité du parking.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] produit le grand livre du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 dans lequel apparaît au 01/08/2015 une dépense de 2.497 euros sous l’intitulé « Rossi/Ouada Marquage aux sols ».

Il soutient que cette dépense était consécutive à la reprise de l’étanchéité du parking par l’entreprise Mareve qui aurait dû supporter cette remise en état.

Pour autant, il ne fournit pas le devis de cette entreprise ni aucun élément relatif à cette prestation défectueuse de l’entreprise Mareve ayant donné lieu à une reprise de l’étanchéité si bien qu’il ne rapporte pas la preuve que c’est par la faute de son ancien syndic qu’il a indument supporté cette dépense.

A défaut de rapporter la preuve d’une faute de gestion, il sera débouté de sa demande d’indemnisation à hauteur de 2.497 euros.

3. Sur la gestion des dossiers de sinistres.

Indépendamment de l’assurance dommages-ouvrage, le syndic doit souscrire les polices d'assurance garantissant suffisamment les risques auxquels la copropriété se trouve exposée.

Il est par conséquent en faute lorsqu’il est défaillant dans le suivi d’un dossier de sinistre, notamment en déclarant tardivement un sinistre à l'assureur de l'immeuble, contraignant le syndicat à indemniser le copropriétaire victime d’un sinistre que la compagnie d'assurances n'a pas pu ou voulu couvrir.

Pèse sur le syndic une obligation de moyen, à savoir celle de faire toutes les diligences requises auprès de l’assureur, de sorte que le préjudice consécutif à un manquement de sa part s’analyse en une perte de chance du syndicat de percevoir l’indemnité d’assurance.

Il sera rappelé que l’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Le syndicat des copropriétaires peut agir directement à l'encontre de son mandataire en raison des fautes commises dans l'exercice de son mandat, action soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans.

Il est acquis que le point de départ du délai est le jour de la réalisation du dommage ou le jour de la révélation du dommage à la victime, la mettant en mesure d’exercer l’action en responsabilité.

L’action du syndicat des copropriétaires a pour point de départ, non la survenance des sinistres, mais la connaissance qu’il a eue de leur gestion par le mandataire auquel il reproche une faute.

Il a été jugé, au terme de l’ordonnance de mise en état du 11 septembre 2023 non frappée d’appel, que les quatre sinistres survenus dans la copropriété avant le 14 mai 2015 avaient donné lieu à des dépenses comptabilisées dans des comptes soumis à l’approbation des copropriétaires pour les exercices 2016, 2017 et 2018.

Le syndicat ne pouvait donc pas avoir connaissance de la faute de gestion qu’il invoque avant que ne se réalise son dommage, à savoir l’obligation de supporter le coût des recherches de fuites ou des factures de réparation en lieu et place de l’assureur de la copropriété.

Ce dommage ne s’étant manifesté que lors de l’inscription de ces dépenses en charges générales dans les comptes de la copropriété qui l’ont toutes été moins de cinq ans avant l’introduction de l’instance, les demandes relatives à la gestion défectueuse des sinistres par l’ancien syndic ont été déclarées recevables car non prescrites bien que la société Citya le conteste de nouveau au fond.

Le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic des fautes de plusieurs natures dans la gestion des sinistres survenus dans l’ensemble immobilier.

a. Sur le défaut de déclaration des sinistres à l’assureur de l’immeuble ou de suivi des déclarations de sinistres.

Mme [P] [B] a déposé une plainte pour la dégradation de la porte de son garage, sinistre déclaré par la société Citya à l’assureur, la société Generali qui, par lettre du 9 décembre 2013 a confirmé sa garantie à hauteur de 2.250 euros dont une indemnité immédiate de 1.800 euros versée au syndicat et une indemnité différée de 450 euros sur justificatif de travaux.

Le syndic a remboursé à cette copropriétaire la somme de 2.250 euros de frais de réparation de la porte de garage par chèque du 13 janvier 2014, dépense inscrite sous l’intitulé « remb. Mr [B] sinistre chèque 667 » dans la rubrique « travaux entretien non recup » des comptes de l’exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017.

Malgré le délai écoulé, le syndicat ne pouvait pas avoir constaté le dommage avant l’inscription de cette dépense « non récupérable » dans ses comptes clos le 30 juin 2017 consistant dans le non versement de l’indemnité différée de 450 euros.

Le paiement du syndic à hauteur de 2.250 euros fait présumer que la copropriétaire sinistrée a produit sa facture de réparation qui n’a donc pas été transmise à l’assureur pour obtenir le remboursement de l’indemnité différée de 450 euros, somme que le syndicat a donc perdu une chance certaine de percevoir puisque la garantie a été mobilisée.

Compte tenu de la forte probabilité d’éviter de conserver à sa charge le paiement de cette somme, la perte de chance du syndicat causé par la faute du syndic de faire diligence auprès de l’assureur de la copropriété en transmettant la facture des réparations sera évaluée à 99 % soit à la somme de 445,50 euros.

En revanche, les frais de gestion du sinistre par le syndic, quand bien même cette gestion a été défaillante, sont conformes à ceux prévus par le contrat le liant au syndicat puisqu’il s’agit d’une prestation non comprise dans le forfait, les dégradations ayant été commises par des tiers. Ils étaient donc bien dus par le syndicat à titre de rémunération et ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Par ailleurs, la société Citya a déclaré à la société Generali le 25 novembre 2013 un dégât des eaux causé dans l’appartement de M. [O] par une fuite d’une colonne d’eau chaude commune qui a fait l’objet d’une recherche de fuite facturée 242,89 euros le 8 novembre 2013.

L’assureur a accusé réception de cette déclaration de sinistre le 29 novembre 2013 en invitant le syndic à lui transmettre un devis de remise en état pour qu’il se prononce sur l’opportunité de mandater un expert, demande à laquelle il n’a pas donné suite avant d’inscrire la somme de 242,89 euros dans les charges communes générales de l’exercice clos le 30 juin 2017.

Si les conditions générales du contrat d’assurance de la société Generali ne sont pas produites, cet assureur garantissait les sinistres de dégât des eaux, garantie qui inclut généralement les frais de recherche de fuite si bien que le syndicat a perdu une chance d’éviter de prendre en charge cette dépense couverte par l’assurance de l’immeuble.

La réparation de cette perte de chance sera évaluée à 80 %, soit à la somme de 194,31 euros.

Le 21 février 2014, la société Citya a également déclaré une infiltration d’eau dans l’appartement de Mme [Z] par une gouttière fuyarde ayant causé des dommages immobiliers (murs extérieurs) et mobilier (store) non pris en charge par les MMA. L’assureur a mandaté un expert, la société Saretec le 4 mars 2014, et la société Citya a versé la somme de 840 euros à l’entreprise Storea ayant procédé aux réparations le 16 mai 2014.

Cette dépense a été inscrite dans la rubrique « Entretien – réparations » de l’état des dépenses du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 au titre des « travaux d’entretien non récupérables » le 1er juillet 2016 sous d’intitulé « Storea – Sin. [Z] Acompte ».

Les comptes mentionnent qu’une expertise a bien eu lieu puisque la société Citya facture des honoraires de suivi mais aucune pièce ne permet de déterminer la suite donnée par l’assureur à cette mesure et notamment qu’il aurait pris une décision de non garantie.

L’ancien syndic ne justifie donc pas avoir accompli les diligences nécessaires à la prise en charge des dommages par l’assureur si bien qu’il a fait perdre au syndicat une chance de ne pas supporter cette dépense de 840 euros, préjudice dont la réparation sera évaluée à 672 euros correspondant à 80 % de cette somme. En revanche, les honoraires du syndic de 90 euros pour assister aux opérations de l’expert mandaté par l’assureur ne constituent pas un préjudice réparable mais la contrepartie d’une prestation autre que celle comprise dans le forfait, fût-elle défectueuse.

La société Citya a fait également procéder à une recherche de fuite dans l’appartement de monsieur [L] sur une colonne d’évacuation commune les 1er et 13 juillet 2015 facturée 1.269,40 euros qui n’a pas été déclarée à l’assurance, si bien que cette somme a été à la charge de la collectivité des copropriétaires. L’ancien syndic ne conteste pas ce fait mais indique que le préjudice pouvant en résulter s’analyse en une perte de chance qui sera fixée à 80 % si bien que la réparation du dommage sera évaluée à la somme de 1.015,52 euros, les honoraires du syndic étant exclus du préjudice pour les mêmes raisons que celles qui précèdent.

Le 2 décembre 2015, la société Citya a déclaré un sinistre survenu le 2 octobre 2015 ayant pour origine le branchement d’une colonne d’évacuation commune qui a endommagé les embellissements de l’appartement de M. [W]. La recherche de fuite et la remise en état a été facturée 1.187,16 euros le 4 août 2015, somme inscrite dans les dépenses communes de l’immeuble sans prise en charge par l’assurance qui n’a pas reçu cette déclaration dont la copie est pourtant produite. Le préjudice consécutif à l’absence de déclaration de sinistre a fait perdre au syndicat une chance d’éviter d’exposer cette dépense, dommage dont la réparation sera évaluée à 949,73 euros correspondant à 80 % de l’indemnité d’assurance qui aurait pu être perçue, hors honoraires perçus par le syndic.

Le 24 juillet 2015, le syndic a déclaré à la société Generali le bris de la porte d’entrée du bâtiment C et a transmis à l’assureur la facture de réparation de 357,50 euros. Le courtier CBE lui a demandé de lui transmettre une copie de sa déclaration de sinistre qui ne lui était pas parvenue, demande restée sans suite si bien que le montant des réparations n’a pas été pris en charge par l’assurance mais par le syndicat. Dès lors, le syndicat a perdu une chance d’éviter cette dépense dont la réparation sera évaluée à la somme de 286 euros, hors honoraires.

Les 27 juillet et 31 août 2015, la société Citya a fait procéder à une recherche de fuite et à la remise en état de l’évacuation commune encastrée ayant endommagé l’appartement de la gardienne puis a déclaré le sinistre à l’assurance le 30 novembre 2015, plusieurs mois après sa survenance et sa réparation. Le coût des réparations d’un total de 1.646,70 euros n’a pas été pris en charge, le courtier CBE ayant indiqué n’avoir pas reçue la déclaration de sinistre qui, en tout état de cause, était tardive. L’ancien syndic a donc privé le syndicat de la probabilité d’éviter cette dépense, perte de chance qui sera évaluée à 80 % de la somme restée à sa charge, soit 1 317,36 euros.

Les 26 et 27 octobre 2015, la société Citya a fait procéder à une recherche de fuite et à la remise en état d’un collecteur d’eaux pluviales commun encastré ayant endommagé la cave de M. [C] pour un total de 2.450,80 euros, sinistre déclaré à l’assureur par lettre du 28 janvier 2016 à laquelle étaient annexées les factures mais restée sans suite. Ce sinistre n’a pas été pris en charge, ce qui a fait de nouveau perdre au syndicat une chance d’éviter cette dépense commune, perte de chance évaluée à 1 960,64 euros sur la base de 80 % du dommage.

Le 12 juillet 2017, le syndic a réglé la somme de 1.779,77 euros à Monsieur [A] dont le véhicule a été endommagé par la fermeture de la porte d’entrée du garage lors de son passage sans avoir procédé à une déclaration de sinistre à son assureur, ni auprès de la société chargée de la maintenance de cette porte. Cette carence a fait perdre au syndicat, responsable de plein droit envers les tiers des dommages causés par cet élément d’équipement commun, une chance d’éviter de supporter cette dépense évaluée à 80 % si bien que l’indemnisation sera fixée à la somme de 1 423,81 euros. Le syndic ne justifiant d’aucune diligence dans le suivi de cet incident puisqu’il s’est limité à établir un chèque du montant des réparations, il sera également condamné à rembourser les honoraires de 324 euros qu’il a facturés sans contrepartie.

Le 21 avril 2016, la société Citya a fait procéder à des travaux de recherches de fuite et de réparation dans la salle de bain de la loge de la gardienne facturé 743,60 euros, a procédé à une déclaration de sinistre par lettre du 19 mai 2016 et à une relance de l’assureur le 11 novembre 2016 par un mail restée sans suite. L’absence de suivi a fait perdre une chance au syndicat de percevoir l’indemnité d’assurance dont la réparation sera évaluée à la somme de 594,88 euros égale à 80 % du montant de cette indemnité.

Enfin, les 13 et 19 juillet 2019, l’ancien syndic a fait procéder à une recherche de fuite et à la reprise de la colonne commune ayant endommagé l’appartement de M. [H] pour un montant de 927,30 euros, sinistre qui a fait l’objet d’une déclaration par lettre du 6 septembre 2016 puis d’une relance par mail le 11 novembre 2016 non suivie d’effet. Le syndicat a donc également perdu une chance de ne pas exposer cette dépense évaluée à 80 % si bien que la réparation de son préjudice causé par la carence de la société Citya sera fixée à la somme de 741,84 euros.

En définitive, les manquements du syndic dans la déclaration des sinistres auprès de l’assureur de la copropriété ainsi que dans le suivi de leur prise en charge a fait perdre au syndicat une chance d’éviter de supporter leur réparation, préjudice dont la réparation sera évaluée à la somme totale de 9 925,59 euros que la société Citya Baie des Anges sera condamnée à lui payer.

b. Sur la prise en charge par le syndicat de dépenses liées à des fuites dans les parties privatives.

Le 4 juillet 2015, la société Citya a fait procéder à une recherches de fuite dans l’appartement de Monsieur [T] ayant endommagé les plafonds de l’appartement sous-jacent appartenant à Monsieur [Y].

Selon cette facture, la fuite n’a pas pu être localisée et l’entreprise a créé une nouvelle alimentation depuis le compteur vers cette salle de bain.

Le syndicat soutient que cette fuite localisée entre le compteur et la salle de bains prenait naissance dans les parties privatives si bien qu’elle n’était pas une charge commune générale

Il ressort des articles 4 et 5 du règlement de copropriété que sont privatives les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci.

Dès lors, une fuite d’eau sur une canalisation se trouvant à l’intérieur d’un appartement, même encastrée, ne peut être considérée comme ayant pour origine une partie commune au regard du règlement de copropriété si bien que la dépense d’un montant de 1.285,35 euros a été imputée à tort par le syndic en charges communes générales et supportée par la collectivité.

La réparation du préjudice consécutive à cette faute du syndic sera évaluée à la somme de 1.285,35 euros car il ne s’agit pas d’une perte de chance.

Le syndicat fait également valoir que les dommages causés au plafond de l’appartement de M. [X] [G] ont également une origine privative en ce que la déclaration de sinistre du 20 septembre 2016 mentionne qu’elle a pour origine « une fuite d’eau de douche ».

Le syndic a réglé la somme de 545,14 euros inscrite en charges communes générales sans que l’origine de la fuite puisse être déterminée alors que l’occupant de l’appartement a établi une déclaration de sinistre et qu’il était assuré en cas de dégât des eaux.

Le règlement de copropriété prévoyant que les canalisations à l’intérieur des appartements sont privatives et la déclarations de sinistre mentionnant que le dégât avait pour origine une « fuite d’eau de douche » sans que la cause précise ait été identifiée par le syndic avant de procéder au paiement des réparations, il ne justifie pas de la correcte imputation de cette dépense.

La réparation du préjudice sera donc évaluée à la somme de 545,14 euros qui n’est pas une perte de chance puisque, tenant à la nature privative de l’origine de la fuite, le syndicat ne devait pas supporter cette dépense.

Par conséquent, la réparation du préjudice causé au syndicat par la prise en charge de réparations privatives sous forme de dépenses communes sera évaluée à la somme de 1 830,49 euros que la société Citya Baie des Anges sera condamnée à lui verser.

c. Sur les honoraires de gestion des sinistres.

Le contrat de syndic prévoit que le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission et que, ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire, les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre à sa source dans les parties communes ainsi que la gestion des règlements aux bénéficiaires.

L’article 7.2 énonce que des prestations particulières peuvent donner lieu à rémunération complémentaire tels que les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que les travaux courants, et d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes et au fonctionnement des équipements de l’immeuble.

Il se déduit du contrat que la gestion des sinistres ayant leur source dans les parties privatives n’est pas comprise dans le forfait de base du syndic et peut donner lieu à une rémunération complémentaire hors forfait.

Le syndicat conteste les honoraires de 540 euros facturés par son ancien syndic pour la gestion du dossier de Mme [E] [B] victime d’un dégât des eaux devant être pris en charge par l’assureur de l’immeuble selon une lettre de son assureur du 15 juillet 2015. Il s’en déduit que les dommages avaient pour origine une partie commune si bien que la rémunération du syndic pour la gestion de ce sinistre était incluse dans le forfait et ne pouvait donner lieu à une rémunération complémentaire.

En revanche, le syndicat indique que le sinistre dans l’appartement de Monsieur [S] a été pris en charge et suivi par l’assureur de l’occupant de cet appartement. Ce sinistre n’avait donc pas pour origine une partie commune justifiant que son suivi soit inclus dans le forfait contractuellement convenu. Dès lors, la demande de remboursement de 432 euros d’honoraires pour la gestion de ce sinistre sera rejetée.

La société Citya Baie des Anges sera par conséquent condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 540 euros d’honoraires de gestion des sinistres.

4. Sur l’absence de déclaration de créance au passif de la société Life Invest Fund.

Chargé de gérer le budget de la copropriété, le syndic doit faire toute diligence pour recouvrer les créances du syndicat dans des délais raisonnables, notamment les charges communes, sous peine de commettre une faute.

Le syndic peut poursuivre le règlement des charges au besoin en agissant en justice sans avoir à solliciter l'autorisation préalable de l’assemblée générale.

Toutefois, le seul fait de ne pas poursuivre immédiatement le recouvrement judiciaire des charges ne constitue pas de fait une faute qui doit être appréciée au regard des circonstances et du recours à une procédure amiable préalable.

Par ailleurs, la responsabilité du syndic n’est pas retenue lorsqu'il s'avère que ses interventions auprès des débiteurs de charges étaient vouées à l'échec du fait de la présence de créanciers superprivilégiés excluant toute possibilité de récupérer les sommes dues.

Le syndic doit cependant se conformer aux formalités légales lorsqu’il poursuit le recouvrement des créances du syndicat. Ainsi, en cas de mutation d'un lot à titre onéreux, il doit, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, former opposition au versement du prix de vente pour obtenir le règlement des sommes restant dues par le copropriétaire vendeur et sa responsabilité peut être engagé si, par sa négligence, le syndicat est privé de sa garantie de paiement des créances exigibles à l’encontre de l’ancien copropriétaire.

Il en est ainsi s'il ne respecte pas les formes prescrites pour la validité de l'opposition, la privant de toute efficacité.

Enfin, si un copropriétaire fait l'objet d'une procédure collective, il appartient au syndic de déclarer la créance du syndicat selon la procédure prévue par le code de commerce en la produisant au passif du débiteur.

En l’espèce, la société Life Invest Fund, propriétaire du lot n° 120 de l’état descriptif de division de l’immeuble et débitrice de charges, a été placée en redressement judiciaire le 30 avril 2012, procédure convertie en liquidation judiciaire le 23 juillet 2012.

La société Citya n’a pas déclaré auprès du liquidateur judiciaire la créance de charges dans les deux mois suivants chacun des appels de fonds si bien que par arrêt du 14 janvier 2019, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, infirmant le jugement rendu le 15 juin 2017 , a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] notamment de sa demande de paiement de la somme de 15.836,32 euros de charges, comptes arrêtés au 27 juillet 2016.

En revanche, la société Citya a fait délivrer une opposition au paiement du prix de vente le 25 mars 2016 pour la somme de 17.789,85 euros et le jugement du 18 septembre 2018 ayant déclaré cette opposition irrégulière, a été infirmé par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence rendu le 15 septembre 2022.

Au terme de cet arrêt, Maître [J] [F], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, a été condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 15.786,79 euros de charges échues après l’ouverture de la procédure ainsi que la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au motif, contraire à l’arrêt du 14 janvier 2019, que les charges n’étaient pas soumises à déclaration périodique mais payable au fur et à mesure de leur exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] a, par la suite, fait assigner en responsabilité l’huissier ayant fait délivrer l’opposition au paiement du prix de vente, lequel ne contestait pas l’existence de la perte du privilège pour recouvrer la créance mais son lien de causalité avec le préjudice dans la mesure où les créances échues postérieurement à l’ouverture de la procédure n’avaient pas été déclarées.

Il a été débouté de ses demandes au motif que l’impossibilité de recouvrer la créance avait été causée par l’absence de diligences auprès des organes de la procédure collective de la société Life Invest Fund par jugement du 6 avril 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces décisions que le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] a obtenu la condamnation du liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund à régler les charges de copropriété nonobstant l’absence de déclaration au fur et à mesure de leur exigibilité et l’irrégularité de l’opposition au paiement du prix de vente délivrée.

L’arrêt de la cour d’appel du 15 septembre 2022 ayant jugé que la créance de charges n’avait pas à être déclarée auprès du liquidateur de la société Life Invest Fund pour être exigible, l’absence de déclaration des charges dans les deux mois de leur exigibilité ne peut caractériser une faute du syndic.

Par ailleurs, le syndicat ayant obtenu la condamnation définitive du liquidateur à lui régler les charges au terme de la procédure l’ayant contraint à supporter des frais, indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il ne justifie pas d’un préjudice causé par une faute du syndic correspondant au montant de ces charges et aux frais d’huissier et d’avocat.

Il sera par ailleurs rappelé que le syndic professionnel est tenu d’une obligation de moyen et non de résultat si bien que la faute éventuelle d’un autre professionnel qu’il a saisi, à savoir l’huissier de justice ayant délivré l’opposition au paiement du prix de vente non conforme à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait lui être imputée.

A défaut de démontrer un préjudice ayant un lien de causalité avec une faute de la société Citya Baie des Anges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sera déboutée de sa demande d’indemnisation à hauteur de 30.794,82 euros.

5. Sur les honoraires de suivi du recouvrement des charges dues par la société Imezzo.

L’état des dépenses du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 fait état de frais de suivi d’honoraires contentieux notamment sous l’intitulé « Suivi dossier Imezzo cour d’appel » d’un total de 1.908 euros.

Il n’est pas démontré qu’une procédure opposant le syndicat à la société Imezzo pour le recouvrement des charges a été diligentée devant la cour d’appel pour justifier la facturation de ces frais.

Le contrat de syndic prévoit des frais de 480 euros TTC pour la constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice uniquement en cas de diligences exceptionnelles et une rémunération au temps passé pour le suivi du contentieux avec l’avocat.

Outre qu’il n’est pas justifié de l’existence d’un litige en appel entre le syndicat et cette copropriétaire, les sommes de 576 euros, de 270 euros ou de 648 euros facturées à la collectivité ne correspondent pas au tarif contractuel.

Par conséquent, la société Citya Baie des Anges sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 1.908 euros indûment prélevée au titre d’honoraires pour le suivi du dossier Imezzo.

6. Sur les contrats de maintenance des portes de garage.

Le 18 avril 2000, le syndicat des copropriétaires avait conclu avec la société Simpa un contrat de maintenance des deux portes automatiques du garage pour une durée d’un an tacitement renouvelable au prix de 4.500 francs HT indexé qui s’établissait à la somme de 1.023,66 euros HT en 2013.

Le 18 mars 2013, la société Simpa a adressé une nouvelle proposition de maintenance pour les deux portes de garages au prix annuel de 700 euros HT dont un exemplaire est versé aux débats mais qui n’a pas été retourné signé par le syndic si bien que le syndicat s’est vu appliquer l’ancien tarif plus élevé.

La société Citya Baie des Anges ne fournit aucune explication sur le défaut de régularisation de cet avenant au contrat qui a été transmis au nouveau syndic désigné pour le remplacer et que le syndicat n’avait aucun moyen de connaître avant cette date.

Cette carence, préjudiciable aux intérêts de son mandant, constitue dès lors une faute engageant sa responsabilité pour le dommage subi par le syndicat des copropriétaires qui a exposé inutilement un surcoût de 1.618,30 euros que la société Citya Baie des Anges sera condamnée à lui verser.

7. Sur les honoraires prélevés lors de l’exercice clos le 30 juin 2018.

Après la nomination d’un nouveau syndic, les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 ont été présenté à l’assemblée générale du 19 juin 2019 qui a décidé d’exclure des honoraires facturés par la société Citya d’un total de 6.478,80 euros que conteste le syndicat.

La société Citya a facturé 600 euros d’honoraires le 6 mars 2018 pour « l’ouverture de la procédure SCI Asa », somme qui correspond selon le contrat de syndic à « la constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique ».

Il n’existe aucune trace dans les pièces produites de la saisine d’un avocat, d’un huissier de justice ou d’un assureur dans le cadre d’un contentieux initié par la SCI Asa si bien que ces honoraires ne sont pas contractuellement et factuellement justifiés.

Le grand livre du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 fait également apparaître que le compte de Mme [K] [Z] était débiteur de la somme de 1.217,30 euros le 15 décembre 2018, somme qui apparaît au crédit du compte « [3] Gounod » comme ayant été imputée à tort le 15 décembre 2017.

Il s’agit manifestement d’une erreur d’écriture car les frais de mise en demeure et de dossier contentieux imputés au compte de cette copropriétaire ont été annulés dès le 15 décembre 2017 et son compte a été rétabli.

En revanche, le grand livre n’a pas rétabli le compte de la copropriété puisque des honoraires de 480 euros ont été inscrits au débit du compte du syndicat le 11 décembre 2017 sous l’intitulé « Transmission auxiliaire de justice [Z] ».

Une erreur d’écriture comptable du syndic étant la cause de ces honoraires indument facturés, la copropriétaire n’étant pas débitrice de charge, la société Citya Baie des Anges sera condamnée à les rembourser au syndicat.

Par ailleurs, le contrat de syndic rappelle dans son article 7.1 que le forfait comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967.

L’annexe 1 de ce décret contient une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait au nombre desquelles le paragraphe VI prévoit la gestion du personnel dont notamment les entretiens, la gestion de la formation du personnel du syndical, la mise en place et la mise à jour du document unique d’évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs.

Or, la société Citya a prélevé des honoraires le 16 janvier 2018 pour l’évaluation des risques professionnels du gardien (156 euros), le 28 février 2018 pour la tenue d’un entretien professionnel (118,80 euros) et le 4 janvier 2018 pour le dossier de formation du gardien pour le contrôle des locaux et abords des bâtiments (216 euros).

Ces sommes étant incluses dans le forfait, elles ont donc été indûment prélevées et devront être remboursées au syndicat pour un montant total de 490,80 euros.

Enfin, le grand livre du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 mentionne l’annulation de frais de suivi de contentieux de 3.612 euros et de suivi de sinistre de 1.296 euros dont le syndicat indique qu’il s’agissait d’un remboursement auquel son ancien syndic s’était engagé à procéder après une réunion avec le conseil syndical en septembre 2018.

La société Citya ayant été remplacée dans ses fonctions, elle n’a pas procédé à ce remboursement de sommes facturées au titre d’honoraires si bien qu’elle sera condamnée à verser au syndicat, conformément à son engagement, la somme de 4 908 euros.

En définitive, la société Citya Baie des Anges sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 6 478,80 euros en remboursement d’honoraires indûment prélevés au cours de l’exercice comptable du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018.

8. Sur les frais de convocation de l’assemblée générale du 19 juin 2019.

Les copropriétaires ont, lors de leur assemblée générale du 23 octobre 2018, refusé d’approuver les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et désigné le cabinet Sogea en qualité de syndic en remplacement de la société Citya.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 19 juin 2019 pour approuver les comptes des exercices clos le 30 juin 2017 et le 30 juin 2018 mais également pour prendre d’autres décisions inscrites à l’ordre du jour (travaux, nuisances sonores, procédures notamment) étrangères à une faute imputé à la société Citya.

Dès lors que les frais de convocation et de tenue de cette assemblée générale n’ont pas été causés par un manquement de l’ancien syndic, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 1.916,35 euros.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente instance.

Partie perdante au procès, la société Citya Baie des Anges sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS