TJ 68224, 24 avr. 2025, RG 25/00204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00204 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JE2H

Section 2

PH
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 24 avril 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [X] [F]
née le 27 Avril 1949 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Claire-eva EBERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [G]
né le 17 Novembre 1973 à [Localité 5] (TUNISIE)
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, en présence de [W] [N], auditrice de justice, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 18 mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 3 janvier 2022, Madame [X] [F] a donné à bail à Monsieur [O] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 euros outre 70 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, Madame [X] [F] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.998 euros au titre des loyers et charges échus au 30 octobre 2024 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

Selon exploit de commissaire de justice du 13 janvier 2025, Madame [X] [F] a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, condamner Monsieur [O] [G] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les locaux d'habitation objet du bail, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2.998 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, augmenté d'un montant de 500 euros correspondant au mois de loyers et charges couvrant la période suivant la délivrance du commandement de payer, condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros, hors charges, à compter du 22 décembre 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux,condamner Monsieur [O] [G] aux dépens, compris les frais de commandement de payer d'un montant de 151,687 euros,condamner le locataire à payer la somme de 1 200 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée pour la première fois et retenue lors de l'audience du 18 mars 2025.

A cette audience, Madame [X] [F], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et fait valoir que Monsieur [O] [G] ne paie pas l'intégralité des loyers et charges dus et que, par ailleurs, il ne produit pas de justificatif d'assurance du logement pris à bail. Elle actualise sa créance à la somme de 3.017 euros au titre des loyers et charges échus en décembre 2024. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement, et, subsidiairement, si de tels délais devaient être accordés, sollicite qu'ils soient assortis d'une clause cassatoire. Elle sollicité le bénéfice de ses conclusions d'assignation.

Monsieur [O] [G] comparaît à l'audience. Il sollicite son maintien dans les lieux et des délais de paiement. Il explique ne pas avoir payé l'assurance en 2024. Il fait par ailleurs valoir qu'il est à jour des loyers et propose de verser 50 euros en plus du loyer courant si des délais devaient lui être accordés.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire en application de l'article 467du Code de procédure civile.
Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du code de procédure civile.
L'affaire est mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d'irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée à l'organisme payeur des aides au logement.

En l'espèce, le bailleur justifie de l'accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 27 novembre 2024.

La partie demanderesse est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence, et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant Madame [X] [F] et Monsieur [O] [G] stipule en son article XI qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces et débats que Monsieur [O] [G], depuis le mois d'avril 2024, ne paie pas ou pas intégralement les loyer et charges tels que prévus au contrat de bail. Ce manquement s'est perpétué aux mois de décembre 2024 et janvier 2025, Monsieur [O] [G] rapportant uniquement la preuve d'un virement partiel pour le mois de décembre 2024.
Le manquement s'est donc perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

***

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit reproduire, à peine de nullité, l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 dans son intégralité.

Le contrat de bail unissant Madame [X] [F] et Monsieur [O] [G] stipule en son article XI qu'à défaut d'assurance contre les risques locatifs ou de non-justification du paiement d'une seule prime, le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d'une assurance des risques locatifs et visant la clause résolutoire et l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans son intégralité a été délivré à Monsieur [O] [G] le 21 novembre 2024.

A l'audience du 18 mars 2024, Monsieur [O] [G] reconnaît ne pas avoir souscrit d'assurance pour l'année 2024. Il n'est par ailleurs pas en mesure de produire une attestation d'assurance pour les mois écoulés depuis le commandement de payer.

Dès lors, le locataire n'a pas justifié d'une assurance locative dans le délai requis et ce manquement s'est perpétué pendant plus d'un mois à compter du commandement en date du 21 novembre 2024 rappelant les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 22 décembre 2024.

En l'espèce, par assignation du 13 janvier 2025, Madame [X] [F] sollicite le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 22 décembre 2024.

Il sera dès lors constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat du bail unissant Madame [X] [F] et Monsieur [O] [G] le 22 décembre 2024.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Madame [X] [F] verse aux débats l'acte de bail ainsi qu'un décompte des loyers et charges, prouvant ainsi l'obligation dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 22 décembre 2024, la dette locative de Monsieur [O] [G] s'élève à la somme de 3 017 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 novembre 2024 pour la somme de 2 998 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [O] [G] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 22 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme de 500 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l'expulsion
En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [O] [G] ne fournit pas la preuve du règlement intégral et régulier des loyers et charges, ni de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, en ce qu'il produit un avis de virement au bénéfice de Madame [X] [F] pour la somme de 550 euros pour le mois de mars 2025, pour une somme due au titre des loyer et charges de 570 euros.
Par conséquent, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

L'expulsion de Monsieur [O] [G] sera par conséquent ordonnée.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [G] succombe à l'instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, en ce compris notamment les frais du commandement de payer de 151,67 euros.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu''il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l'espèce, l'équité et l'équilibre des parties commandent de pas faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS