TJ 68224, 24 avr. 2025, RG 22/00480

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/00480 - N° Portalis DB2G-W-B7G-HV4V
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT

DU 24 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [N] épouse [Y], née le 17 Mars 1964 à [Localité 7] (DOUBS), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [Y], né le 17 Avril 1964 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [Y], né le 23 Décembre 1997 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

Nature de l’affaire : Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
[C] [U] : Auditeur de justice
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 9 janvier 2025

JUGEMENT : avant dire droit

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 2018, Madame [Z] [S] a donné à bail meublé à Monsieur [G] [Y] et Madame [W] [K] [F] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 520 € outre une provision sur charges de 20€.

Un dépôt de garantie d’un montant de 520 € a été versé ainsi qu’un second d’un montant de 200 € au titre des frais d’entretien du jardin.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 15 février 2020.

Madame [Z] [S] a sollicité une somme au titre des réparations locatives et une seconde au titre de la régularisation des charges.

Par courrier du 26 mai 2020, Madame [W] [N] épouse [Y] a sollicité auprès de Madame [Z] [S] le remboursement de la somme de 1260 € au titre de la restitution du loyer de septembre 2018 et la restitution des deux dépôts de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2022, Madame [W] [N] épouse [Y], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [G] [Y] ont assigné Madame [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir le paiement des sommes dues au titre du remboursement du loyer du mois de septembre 2018, le remboursement des deux dépôts de garantie, la somme de 2000 € au titre du non-respect de la législation se rapportant à un logement décent outre la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 juin 2022 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette audience, Madame [W] [N] épouse [Y], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [G] [Y], représentés par leur conseil, ont repris leurs conclusions datées du 2 novembre 2023 dans lesquelles ils demandent au tribunal de :
- Condamner Madame [Z] [S] à verser aux demandeurs les montants suivants :
- Remboursement du loyer de septembre 2018 : 377 € majoré des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 26 mai 2020
- Remboursement du double du dépôt de garantie à hauteur de 720 € majoré d’un montant de 52 € par mois entre le 15 mars 2020 et la date de règlement de cette somme
- Non-respect de la législation et obligation pour les locataires d’avoir habité dans un logement ne remplissant pas les critères d’un appartement décent du fait de l’humidité persistante : 2000 €
- Déclarer les demandes reconventionnelles de Madame [Z] [S] prescrites,
- Débouter Madame [Z] [S] de l’ensemble de ses fins et prétentions,
- Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Constater le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils soulèvent la prescription des demandes présentées par Madame [Z] [S] puisque ces dernières devaient être formulées avant le 16 février 2023.

Ils font valoir que Madame [W] [N] épouse [Y] a un intérêt à agir puisqu’elle a réglé l’intégralité du loyer et qu’en outre elle était présente lors de l’état des lieux de sortie.

Ils exposent que le bail ne portait pas sur un logement meublé et que le matériel figurant sur la liste jointe au contrat de bail était fictif, le logement ne comprenait notamment aucune cuisine, aucun élément électroménager, ni de vaisselle et d’ustensiles de cuisine. Ils rappellent que les dispositions relatives aux baux d’habitation sont d’ordre public et que les parties ne peuvent y déroger. Ils en déduisent que le dépôt de garantie ne pouvait correspondre qu’à un mois de loyer hors charges.

Ils estiment que les dégradations locatives ne sont pas justifiées et soulignent n’avoir pas été destinataire de l’état des lieux de sortie. Concernant la régularisation des charges, ils relèvent que la facture se rapportant à la somme sollicitée n’est pas produite. Ils en déduisent que Madame [Z] [S] est redevable du remboursement en totalité du dépôt de garantie.

Ils ajoutent que Madame [Z] [S] a perçu les allocations logement pour le mois de septembre 2018 et en parallèle l’intégralité du loyer et que la somme de 377€ doit être restituée. Enfin, ils sollicitent la somme de 2000 € de dommages et intérêts puisque le logement a été occupé alors qu’il était indécent au regard de l’humidité persistante et de la présence de moisissure.

En défense, Madame [Z] [S], représentée par son conseil, reprend ses conclusions du 10 mai 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :
In limine litis,
- Déclarer Madame [W] [N] épouse [Y] irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,
- Déclarer les demandeurs irrecevables pour leur demande de remboursement du loyer de septembre 2018 car prescrit,
Au fond,
- Débouter les demandeurs de leurs fins et prétentions,
A titre reconventionnel,
- Condamner solidairement Monsieur [E] [Y] en qualité de caution et Monsieur [G] [Y] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 876,46 € au titre des réparations locatives avec intérêt de retard à compter de la mise en demeure du 6 mars 2020,
- Condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Monsieur [E] [Y] en qualité de caution à payer à Madame [Z] [S] la somme de 113,55 € au titre des charges locatives avec intérêt de retard à compter de la mise en demeure du 6 mars 2020,
- Dire que ces sommes seront partiellement payées par compensation avec le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 720 €,
En toutes hypothèses,
- Condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Monsieur [E] [Y] en qualité de caution, outre aux entiers frais et dépens, à payer à Madame [Z] [S] la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

Elle soutient que Madame [W] [N] épouse [Y] est irrecevable à agir puisqu’elle n’est ni partie au contrat de bail ni cautionnaire et que le fait d’avoir régler les loyers ou avoir été présente lors de l’état des lieux de sortie ne justifie pas d’un intérêt à agir.

Concernant la prescription, elle rappelle que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 15 février 2020 et que la présente procédure a interrompu la prescription et que dès lors sa demande au titre des réparations locatives n’est pas prescrite.

Elle ajoute que la demande de remboursement du loyer du mois de septembre 2018 est prescrite et précise que la somme de 377 € a été versée sur le compte de Madame [W] [N] épouse [Y] comme l’atteste la correspondance de la caisse d’allocations familiales du 2 septembre 2020.

Concernant la qualification du bail, elle rappelle qu’un inventaire du mobilier a été réalisé et signé entre les parties lors de la prise à bail et lors de l’état des lieux de sortie et qu’il s’agit d’un bail meublé. Elle en déduit qu’elle était en droit de solliciter un dépôt de garantie représentant jusqu’à deux mois de loyers.

Concernant les dégradations locatives, elle relève que l’état des lieux d’entrée mentionne un logement en bon état ou en état d’usage et que dans l’état des lieux de sortie d’une part des dégradations sont notées au niveau des murs des chambres, de la salle de bain et de la nécessité de procéder à un nettoyage du sol et des fenêtres et d’autre part il est noté un défaut d’entretien du jardin. Pour appuyer ses dires, elle joint un devis se rapportant aux travaux à réaliser. Elle affirme que la copie de l’état des lieux de sortie a été remis aux locataires et que ces derniers ne démontrent pas l’existence d’un défaut d’aération du logement. Elle ajoute que l’expertise qui a été réalisée par leur assurance habitation ne peut lui être opposable puisqu’elle n’a pas été convoquée à ladite expertise. Enfin, elle estime que l’indécence du logement n’est pas démontrée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 et prorogé au 24 avril 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 128 du code de procédure civile dispose que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance.

En application de l’article 129-2 du code de procédure civile, la conciliation peut être déléguée à un conciliateur de justice, le juge fixant la durée de la mission et la date à laquelle l’affaire est rappelée, la mission initiale étant de 3 mois, celle-ci pouvant être renouvelée une fois pour la même durée, à la demande du conciliateur.

Compte-tenu des éléments exposés dans les conclusions et des pièces produites, il convient d’enjoindre les parties de rencontrer un conciliateur de justice, afin de tenter de rapprocher celles-ci sur les droits et obligations respectives qui leur incombent, au regard des règles du bail à usage d’habitation.

Il convient de rappeler qu’en vertu des articles 129-2 et suivants du code de procédure civile, le conciliateur peut entendre toute personne dont l’audition lui parait utile, sous réserve de l’acceptation de celle-ci, que les constatations ou déclarations recueillies ne peuvent être ni produites ni invoquées dans les suites de la procédure, sans l’accord des parties ni, en tout état de cause, dans une autre instance.

En conséquence, il convient d’ordonner une conciliation et de la déléguer.

L'examen de l'affaire sera renvoyé à l'audience du 4 septembre 2025 à 9 heures pour connaitre de l'issue de cette conciliation et le cas échéant, qu'il soit statué sur les prétentions des parties.

PAR CES MOTIFS