TJ 45234, 25 avr. 2025, RG 24/03392

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03392 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZVE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [I]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Madame [C] [I], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [G]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 18 mai 2023, prenant effet le 1er juin 2023, Monsieur [S] [I] a donné à bail à Monsieur [F] [G] une maison mitoyenne à usage d’habitation de type F2 avec une place de parking dans la cour commune, située au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 391,00 euros et 59,00 € de provision pour charges, payables d’avance au 1er de chaque mois.

Se prévalant d'une situation d'impayés locatifs, Monsieur [S] [I] a fait délivrer le 20 mars 2024 à Monsieur [F] [G], d’une part, un commandement de payer dans le délai légal de 6 semaines visant la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) portant sur la somme principale de 2.027,50 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés au 1er mars 2024, ainsi que d’autre part, un commandement d’avoir à cesser les troubles causés au voisinage (tapage nocturne et dépôt de déchets dans la cour) en vertu de l’article 4g de la loi du 6 juillet 1989.

Les causes du commandement de payer les loyers arriérés n’ayant pas été intégralement réglées dans le délai légal (uniquement 2 versements de 450 € chacun) Monsieur [S] [I] a donc fait assigner Monsieur [F] [G] le 8 juillet 2024, par acte de commissaire de justice signifié -à l’étude- à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers dans le délai imparti, ou à défaut à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail du 18 mai 2023 pour inexécution de ses obligations par Monsieur [F] [G] ;dire et juger Monsieur [F] [G] se trouve occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe et devra quitter les lieux sis [Adresse 2] ;A défaut de départ volontaire, prononcer l'expulsion de Monsieur [F] [G], ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe, au besoin avec le concours de la Force publique, d'un serrurier et d’un déménageur si besoin est ;Dire qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L443-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [F] [G]  à lui payer la somme de 2.477,50 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus (arrêté au 6 juin 2024) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 2027,50 €, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-7 du code civil) ;condamner Monsieur [F] [G]  à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de la résiliation du bail (à compter de juillet 2024) et jusqu’à libération complète des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre prévue à l’article 1760 du code civil ; condamner Monsieur [F] [G]  à lui payer la somme de 1.500,00 € au titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi en vertu de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;condamner Monsieur [F] [G]  à lui payer 1.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [F] [G]  à lui payer tous les dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la Préfecture, par application de l’article 696 du CPC.
À l’audience du 10 décembre 2024, Monsieur [S] [I] -représenté avec pouvoir par sa fille Madame [C] [I] a maintenu ses demandes introductives d’instance et actualisé la dette locative arrêtée au 10/12/2024 (mois de décembre 2024 inclus) à la somme de 4.642,99 euros -dont 365,49 € de frais de poursuite- soit une dette locative nette s’élevant à 4.277,50 €.

Monsieur [F] [G] a comparu en personne, en expliquant au tribunal que, vivant seul, ses difficultés financières sont apparues suite à une période de chômage non indemnisée en 2023, et qu’il travaille en CDI à l’Intermarché de Saint jean le Blanc pour un salaire de 1.380 € par mois. Il ajoute que le logement est mal isolé et humide (moisissures sur la porte d’entrée), entraînant de dépenses d’électricité importantes (dette de 3.500 € en cours d’échelonnement auprès d’EDF) dont il a tenu informé son bailleur, en vain.

Madame [C] [I], fille de Monsieur [S] [I], précise que Monsieur [F] [G] n’a pas fourni à ce jour son attestation d’assurance du logement, tandis qu’il n’a pas plus justifié avoir réellement effectué une déclaration suite à la survenance d’un sinistre « dégât des eaux » dans les locaux loués. Le bailleur ajoute ensuite que seulement 2 règlements ont été faits en mai 2024 et décembre 2024 par ce locataire qui refuse toujours de régler son loyer courant.

Dans le cadre de l’action de prévention des expulsions, le travailleur social a rencontré le 22 octobre 2024 Monsieur [F] [G], lequel a déclaré vouloir se maintenir dans le logement en demandant que son bailleur effectue des travaux en lien avec l’humidité, puis s’est engagé à reprendre le paiement de son loyer courant et à mettre en place un apurement tout en sollicitant des délais de paiement au tribunal.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision, susceptible d’appel, sera rendue contradictoirement en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir -suite à la délivrance du commandement de payer du 20 mars 2024 - préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique réceptionné en date du 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tel que s'appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, force est de relever que le contrat de location conclu le 18 mai 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 8 - page 3 des conditions générales), et ensuite que le commandement de payer la somme en principal de 2.027,50 euros signifié le 20 mars 2024 l’a été en visant le légal de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023, et non le délai contractuel de 2 mois.

Toutefois, en application de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour le jeu de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance le 20 mars 2024 du commandement de payer.

Monsieur [F] [G] disposait en conséquence d’un délai pour régler cette somme de 2.027,50 euros, expirant le lundi 20 mai 2024, jour férié (pentecôte), sachant que ce délai a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le mardi 21 mai 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement intégrale des causes du commandement relatives aux loyers impayés (uniquement 2 versements en mars et avril 2024 de 450 € chacun), il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 21 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [F] [G] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [G] reste devoir -hors frais de poursuite- la somme de 4.277,50 euros à la date du 10 décembre 2024 (mois de décembre inclus).

Présent à l'audience, Monsieur [F] [G] ne conteste pas véritablement ni le principe, ni le montant de sa dette locative, mais considère que sa dette contractée auprès d’EDF (d’environ 3.500,00 €) reste liée à une surconsommation d’électricité qui découle directement du logement mal isolé et anormalement humide qu’il occupe, l’autorisant ainsi à cesser le règlement de ses loyers courants dans l’attente de travaux de mise en conformité.

Pour autant, force est de relever que Monsieur [F] [G] ne rapporte, à l’appui de ses prétentions, aucun élément probant de nature à démontrer qu’un lien de causalité serait susceptible d’exister entre l’humidité et/ou défaut d’isolation allégué et la surconsommation électrique semble-t-il relevée dans les locaux loués.

Il est constant que Monsieur [F] [G] demeure redevable de ses loyers et charges jusqu’au 21 mai 2024 et, à compter du 22 mai 2024, le bail étant résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 22 mai 2024, le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l'actualisation.

La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.

Monsieur [F] [G] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 4.277,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (selon décompte arrêté au 10 décembre 2024), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [F] [G] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges du logement -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- s’élevant à 450,00 euros, et ce à compter du 1er janvier 2025.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [F] [G], présent à l'audience, ne sollicite cependant ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire, mais persiste à demander à son bailleur des travaux de mise en conformité du logement loué, condition d’une reprise du règlement de son loyer courant.

Le bailleur conteste tout désordre pouvant affecter le bien loué, et reste fermement opposé quant à lui à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que seuls les délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d'office, force est de constater que Monsieur [F] [G] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer, si bien qu'il ne peut bénéficier légalement de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas possible pour cette même raison, mais également en l'absence de toute demande en la matière.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’absence de pièces ou éléments produits aux débats, à l’appui de sa demande, par Monsieur [S] [I], il ne peut être d’emblée retenu que Monsieur [F] [G] aurait pu en l’espèce, faire preuve d’une particulière mauvaise foi (laquelle ne se présume pas) en résistant de manière abusive aux demandes de son bailleur, et qu’en conséquence, il en serait résulté un préjudice spécifique pour ce dernier.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par Monsieur [S] [I] ne pourra qu’être rejetée.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile qui dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » Monsieur [F] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur Monsieur [S] [I], Monsieur [F] [G] sera condamné à lui verser une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS