TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 23/02995

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/02995 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XIE2
N° de MINUTE : 25/00574

DEMANDEURS

Madame [V] [P]
[Adresse 13]
[Localité 8]
représentée par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, Madame [X], syndic bénévole
[Adresse 12]
[Localité 8]
représentée par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

Madame [I] [W] [X]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

Madame [T] [S] veuve [O]
[Adresse 14]
[Localité 10]
représentée par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

Madame [R] [G] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

Monsieur [M] [O]
[Adresse 14]
[Localité 10]
représenté par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

Monsieur [U] [O]
[Adresse 14]
[Localité 10]
représenté par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

Monsieur [A] [H]
[Adresse 13]
[Localité 8]
représenté par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

Monsieur [D] [N]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représenté par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

C/

DEFENDEURS

La Société AZ PATRIMOINE, représentée par son gérant, Monsieur [E]
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R007

Le Cabinet MEMMO IMMOBILIER, SASU
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [P], Madame [I] [W] [X], Madame [T] [S], Madame [R] [G], Monsieur [M] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [A] [H] et Monsieur [D] [N] sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 8] (93), soumis au statut de la copropriété.

La SCI AZ PATRIMOINE est également propriétaire de lots au sein de cet immeuble.

La société MEMMO IMMOBILIER est l’ancien syndic de l’immeuble.

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité d’urgence le 14 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2023, Madame [V] [P], Madame [I] [W] [X], Madame [T] [S], Madame [R] [G], Monsieur [M] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [A] [H], Monsieur [D] [N] et le syndicat des copropriétaires ont assigné la société MEMMO IMMOBILIER et la SCI AZ PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, les demandeurs sollicitent du tribunal de :
-Condamner le Syndic MEMMO à restituer les appels de fond versés par chacun des copropriétaires requérants
-Condamner le Syndic MEMMO ainsi que la Société AZ PATRIMOINE, à verser la somme de 20 000 euros à chacun des requérants à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’impossibilité des requérants de louer, vendre ou habiter leur bien immobilier
-Condamner le syndic MEMMO ainsi que la Société AZ PATRIMOINE à verser la somme de 5 000 euros à chacun des requérants en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la société MEMMO IMMOBILIER sollicite du tribunal de :
-Débouter les demandeurs et la SCI AZ PATRIMOINE de l’ensemble de leurs demandes à son encontre
-Condamner les demandeurs à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner les demandeurs aux dépens, dont bénéfice de la distraction au profit de Maître Benjamin JAMI.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 décembre 2023, la SCI AZ PATRIMOINE sollicite du tribunal de :
-Débouter les demandeurs de l'ensemble de ses demandes
-Condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024.

Par messages RPVA du 24 février 2025, les conseils respectifs de la société MEMMO IMMOBILIER et de la SCI AZ PATRIMOINE ont indiqué ne plus intervenir dans l’affaire. Malgré les demandes du tribunal en ce sens ils n’ont pas déposé leurs dossiers de plaidoirie, sans pour autant justifier du respect des formalités prévues à l’article 419 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société MEMMO IMMOBILIER

Se fondant sur les articles 1991 et 1992 du code civil, ainsi que sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société MEMMO IMMOBILIER à leur restituer l’ensemble des sommes versés au titre de ses honoraires, ainsi qu’à leur payer à chacun la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils font valoir que l’inertie de la société MEMMO IMMOBILIER a conduit à l’arrêté de mise en sécurité du 14 mars 2022, qui les a empêchés de jouir paisiblement de leurs lots de copropriété. Ils ajoutent que la société MEMMO IMMOBILIER a démissionné tacitement en violation des stipulations du règlement de copropriété, a payé une société de nettoyage alors que celle-ci n’est pas intervenue dans l’immeuble, et n’a pas mis en œuvre les procédures de recouvrement nécessaires au rétablissement de la situation financière de la copropriété.

Se fondant sur les articles 1991 et 1353 du code civil, ainsi que sur les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, la société MEMMO IMMOBILIER fait valoir que son mandat a débuté le 15 décembre 2021, soit postérieurement à l’arrêté de mise en sécurité du 29 juillet 2021 qui évoquait des désordres structurels de l’immeuble. Elle indique avoir convoqué en urgence une assemblée générale le 8 avril 2022, et précise que les travaux de réhabilitation avaient été estimés à 900 000 euros et n’étaient donc pas réalisables au regard de la situation financière de la copropriété. S’agissant des demandes de restitution, elle ajoute n’avoir à aucun moment perçu personnellement les appels de charges et travaux versés par les copropriétaires, dont le montant n’est au demeurant pas établi. S’agissant des procédures en recouvrement de charges, elle soutient que la dette de charges de la SCI AZ PATRIMOINE était en tout état de cause sans commune mesure avec le montant des travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2019 qu’à cette occasion la société MEMMO IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic pour une période allant du 15 décembre 2020 au 15 décembre 2021.

Il ressort des pièces produites par les demandeurs que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité imminent le 29 juillet 2021, puis d’un arrêté de mise en sécurité d’urgence le 14 mars 2022.

L’arrêté de mise en sécurité d’urgence du 14 mars 2022 mentionne un rapport établi le 12 mars 2022 et faisant état de désordres structurels affectant l’immeuble et consistant en l’extrême dégradation du plancher haut de la cave du débit de boissons, la corrosion importante de la colonne gaz en sous-face du plancher haut de la cave, la présence de fuites d’eau ayant produit la corruption à l’eau avancée des plafonds, murs, cloisons et planchers entre le R+1 et le R+2 ainsi qu’entre le R+2 et le R+3.

Les demandeurs ne produisent aucune autre pièce relative à l’état de dégradation de l’immeuble et susceptible d’éclairer le tribunal quant à la source de ces désordres et aux moyens pour y remédier.

La simple concomitance de l’arrêté de mise en sécurité avec le mandat de syndic de la société MEMMO IMMOBILIER ne saurait suffire à démontrer l’existence d’une faute de cette dernière dans l’accomplissement de son mandat.

Les demandeurs ne produisent aucune pièce relative à la situation comptable de la copropriété et à l’existence d’une créance du syndicat à l’encontre de certains copropriétaires. Il n’est dès lors pas davantage démontré une carence de la société MEMMO IMMOBILIER dans le recouvrement des charges, pas plus qu’un lien de causalité entre cette prétendue carence et le préjudice allégué.

Enfin, les demandeurs ne démontrent pas de lien de causalité entre la démission du syndic, non datée, et l’état de dégradation de l’immeuble.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, les demandeurs ne pourront qu’être déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société MEMMO IMMOBILIER.

Sur les demandes formées à l’encontre de la SCI AZ PATRIMOINE

Sans préciser le fondement juridique de leurs prétentions, les demandeurs sollicitent que la SCI AZ PATRIMOINE soit condamnée à leur payer à chacun la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils font valoir que les impayés de la SCI AZ PATRIMOINE ont contribué à la dégradation de l’immeuble, et que la défenderesse a démarré des travaux sans y être autorisée, fragilisant la structure du bâti.

La SCI AZ PATRIMOINE indique n’avoir jamais réalisé de travaux ayant fragilisé la structure de l’immeuble. Elle ajoute n’avoir jamais été destinataire des appels de fonds et en conclut qu’il ne peut lui être reproché aucune faute.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, les demandeurs ne produisent aucune pièce de nature à démontrer que la SCI AZ PATRIMOINE aurait fait réaliser des travaux au sein de l’immeuble.

Ils n’apportent pas davantage d’éléments de nature à justifier le montant de la dette de charges accumulée par la SCI AZ PATRIMOINE.

Dans ces conditions, ils n’apportent pas la preuve d’une part que la SCI AZ PATRIMOINE aurait commis une faute en faisant réaliser des travaux sans autorisation, ni d’autre part d’un lien de causalité entre l’existence d’un arriéré de charges non contesté mais non quantifié, et la situation de dégradation de l’immeuble.

Il convient dans ces conditions de les débouter de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI AZ PATRIMOINE.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [P], Madame [I] [W] [X], Madame [T] [S], Madame [R] [G], Monsieur [M] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [A] [H], Monsieur [D] [N] et le syndicat des copropriétaires, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Benjamin JAMI.

Il convient en équité de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,