TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/00303

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/00303 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YQNL
N° de MINUTE : 25/00579

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LE TERROIR, SAS
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Aude BARATTE de l’AARPI STERU - BARATTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1029

C/

DEFENDEUR

S.A.S. FONCIERE LELIEVRE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Alexandra DUFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1113

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 décembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93) a désigné la société Foncière Lelièvre comme syndic de copropriété pour une période de 18 mois à compter du 22 décembre 2020, soit expirant le 22 juin 2022.

Par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2023, la société Le Terroir a été désignée en qualité de syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Foncière Lelièvre devant le tribunal judiciaire de Bobigny en répétition de l’indu.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Condamner la société Foncière Lelièvre à lui payer la somme de 26 358,87 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023
-Condamner la société Foncière Lelièvre à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Débouter la société Foncière Lelièvre de l'ensemble de ses demandes
-Codnamner la société Foncière Lelièvre aux dépens
-Rappeler l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, la société Foncière Lelièvre sollicite du tribunal de :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes
-Le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
-Le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Le condamner aux dépens, dont distraction au profit de Me DUFOUR
-Écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires

Se fondant sur les articles 29 du décret du 17 mars 1967, 66 du décret du 20 juillet 1972, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Foncière Lelièvre a exercé sans mandat ni désignation préalable les fonctions de syndic pour la période postérieure au 22 juin 2022 et sollicite par conséquent la restitution de l’ensemble des sommes versées depuis cette date, soit la somme totale de 26 358,87 euros.

S’opposant à cette demande, la société Foncière Lelièvre soutient que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le mandat de syndic dont elle se prévaut et n’apporte dès lors pas la preuve de ses allégations. Se fondant sur l'article 1302 du code civil, elle ajoute que quand bien même son mandat aurait pris fin, il n’en demeurerait pas moins qu’elle a administré la copropriété et a donc accompli un travail qui doit être rémunéré à sa juste mesure, cette gestion pouvant être qualifiée de gestion d’affaires, ce qui justifie les honoraires perçus. Elle conclut que la condamner à restituer les sommes versées reviendrait à faire bénéficier le syndicat des copropriétaires d’un enrichissement sans cause.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2020 que les copropriétaires ont à cette occasion désigné comme syndic la société Foncière Lelièvre « pour une durée de 18 mois à compter du 22 décembre 2020 ».

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic daté du 22 décembre 2020, stipulant que la durée du contrat est de 18 mois.

Il est constant que le mandat de syndic de la société Foncière Lelièvre n’a pas été reconduit, et a dès lors pris fin le 31 juin 2022.

Contrairement à ce que soutient la société Foncière Lelièvre, le fait qu’elle ait pu effectuer des actes de gestion au nom du syndicat des copropriétaires, ce qui n’est au demeurant démontré par aucune pièce, ne saurait lui donner droit à un quelconque paiement dans la mesure où les règles de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 sont d’ordre public et qu’elle ne pouvait agir en l’absence de vote des copropriétaires.

Il convient par conséquent de condamner la société Foncière Lelièvre à restituer les sommes versées par le syndicat des copropriétaires à compter du 31 juin 2022, soit la somme totale de 26 358,87 euros apparaissant au Grand Livre et n’étant pas contestée par la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Foncière Lelièvre

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les demandes du syndicat des copropriétaires ayant été accueillies, il ne saurait être condamné au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La société Foncière Lelièvre sera dès lors déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Foncière Lelièvre, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société Foncière Lelièvre sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS,