TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/04518

Tribunal judiciaire de Bobigny
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE N° RG : N° RG 24/04518 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGUA
Ordonnance du juge de la mise en état
du 28 Avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 28 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

Affaire : N° RG 24/04518 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGUA
N° de Minute : 25/00580

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société ADRICIE GESTION, SARL, elle même prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEURS

Monsieur [X] [U]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0081

Madame [B] [P] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0081

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Aliénor CORON, Juge,
assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 03 mars 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] sont propriétaires des lots 25 et 26 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A compter de 2014, Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] ont entrepris divers travaux sur leurs lots, consistant notamment en la création d’ouvertures de vue en toiture et en la création d’une ouverture sur le mur d’enceinte de la copropriété.

Suite à une requête déposée le 14 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à assigner d’heure à heure Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] aux fins de voir ordonner la cessation des travaux engagés et la remise en état des parties communes modifiées sans autorisation, sous peine d’astreinte.

Par ordonnance du 19 octobre 2016, le juge des référés l’a débouté de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de les voir notamment condamner à remettre en l’état les parties communes affectées par les travaux réalisés sous leur maîtrise d’oeuvre.

Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] sollicitent du juge de la mise en état de :
-Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires faute d’avoir valablement mandaté son syndic à agir,
-Déclarer irrecevable comme prescrite au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la demande du syndicat des copropriétaires se rapportant à l’ouverture du mur d’enceinte
-En tout état de cause, déclarer irrecevable le syndicat demandeur en sa demande portant sur l’ouverture dans le mur d’enceinte de la copropriété, en ce que cette demande se heurte à la ratification de cette ouverture par le vote de la résolution n° 21 de l’Assemblée Générale du 30 juin 2017,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner le syndicat des copropriétaires demandeur à leur payer la somme de 2 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe RAYNAUD de LAGE, avocat.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de la mise en état de :
-Débouter Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] de l'ensemble de leurs demandes
-Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Les condamner solidairement aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’habilitation du syndic

Se fondant sur l’article 55 du décret du 17 mars 1967, Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] sollicitent à titre principal que le syndicat des copropriétaires soit jugé irrecevable en ses demandes de remise en état non visées par l’autorisation d’agir donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2018, qui n’incluait que la démolition d’un local poubelle et l’ouverture réalisée dans le mur d’enceinte de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a été dûment habilité à agir à leur encontre par la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2018, qui visait l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation par Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P].

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

En l’espèce, la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2018 est ainsi libellée :
« L'Assemblée générale, considérant que pour des raisons de convenances personnelles et sans y être autorisés
-M. et Mme [U] [P] ont fait démolir le local poubelle de la copropriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale
-M. et Mme [U] [P] ont fait pratiquer une ouverture dans le mur d’enceinte de la copropriété afin d’installer une porte leur permettant d’accéder plus vite à leur logement, sans autorisation préalable de l’assemblée générale
-M. et Mme [U] [P] ont, à l’occasion de travaux personnels, entreposé sans précaution des plaques de matériaux amiantés (fibrociments), dans la cour commune sans respecter les normes réglementaires en matière de dépose de tels matériaux ;
-M. et Mme [U] [P] n'ont donné aucune suite aux demandes répétées de réparation relativement à la fuite privative en provenance de leur lot, et causant des dommages chez M. [I] leur voisin ;

L'Assemblée Générale décide de mandater et délègue le syndic tous les pouvoirs pour agir en justice au nom du Syndicat des Copropriétaires dans le cadre des différends l'opposant à Monsieur et Madame [U] [P] relativement auxdits travaux entrepris et effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale et aux fins d’obtenir la remise en état des parties communes et privatives concernées et la réparation du préjudice subi. »

Il ressort des termes de cette délibération que le syndic a été habilité à agir au nom du syndicat des copropriétaires s’agissant des travaux expressément visés par la résolution, soit d’une part la démolition du local poubelle et d’autre part l’ouverture réalisée dans le mur d’enceinte.

Le syndic ne démontre pas avoir été habilité à agir s’agissant d’autres travaux, et notamment les travaux suivants visés à son assignation : travaux de surélévation de la toiture, ouvertures de vues et création d’un patio en toiture, réfection du sol de la cour.

Il sera par conséquent jugé irrecevable en ses demandes de remise en état ne concernant pas la démolition du local poubelle et l’ouverture réalisée dans le mur d’enceinte.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Se fondant sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 2224 du code civil, Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] font valoir que l’ouverture réalisée dans le mur d’enceinte avait été constatée par procès-verbal d’huissier dès le 8 août 2017 et que le syndicat des copropriétaires est dès lors prescrit en sa demande, n’ayant agi que le 2 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le procès-verbal dont se prévalent Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] ne mentionne que la création d’un simple trou dans le mur d’enceinte et qu’il n’est donc pas établi qu’une porte d’entrée privative était alors installée. Se fondant sur la jurisprudence, il ajoute que la prescription trentenaire trouve à s’appliquer s’agissant de l’annexion et l’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire.

Il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’article 2227 dispose que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, l’action du syndicat des copropriétaires visant à la remise en état du mur d’enceinte est une action réelle et non une action personnelle, s’agissant d’une construction réalisée sans autorisation sur une partie commune (mur d’enceinte) et gênant de fait la jouissance de la partie de la cour commune située devant cette porte.

Le délai de prescription de trente ans trouve donc à s’appliquer. Ayant agi le 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires n’est dès lors pas prescrit en son action.

Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] seront par conséquent déboutés de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la ratification par le syndicat des copropriétaires de l’ouverture dans le mur d’enceinte

Sans préciser le fondement juridique de leur demande, Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] font valoir que le syndicat des copropriétaires a ratifié l’ouverture réalisée dans le mur d’enceinte en votant lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017 une servitude de passage sur le lot 101 (propriété de la SCI [Adresse 6]) au profit du lot 25 leur appartenant. Ils exposent que cette servitude de passage leur permet d’accéder directement à l’entrée de leur maison, à partir de la [Adresse 6], en empruntant la porte aménagée dans le mur d’enceinte. Ils soulignent que l’existence de cette servitude de passage qui s’étend de la [Adresse 6] à la porte d’entrée de la maison des [U] suppose pour sa mise en oeuvre l’existence d’une ouverture dans le mur d’enceinte à partir de la [Adresse 6] vers la porte d’entrée de leur lot à travers le lot n° 101.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017 se borne à approuver l’octroi d’une servitude de passage sur le lot n°101 aux consorts [U] et ne saurait être interprétée comme une autorisation à exécuter des travaux sur des parties communes.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la résolution n°21 votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 juin 2017 est ainsi libellée :
« L’assemblée Générale valide la création d’une servitude de passage sur le lot 101 (propriété de la SCI [Adresse 6] 34) au profit du lot 25 (Monsieur et Mme [U] et [P]). »

Faute pour les parties de produire un plan de situation, il n’est pas démontré que l’existence de cette servitude de passage serait en lien direct avec l’existence de l’ouverture réalisée par les défendeurs dans le mur d’enceinte de la copropriété. En tout état de cause, cette résolution ne saurait priver le syndicat des copropriétaires de son droit d’agir et Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] ne précisent pas la nature de la fin de non-recevoir qu’ils soulèvent.

Ainsi, le moyen tiré de l’existence d’une servitude de passage constitue un moyen de fond que devra trancher le tribunal et non une fin de non-recevoir relevant des compétences du juge de la mise en état.

Monsieur [X] [U] et Madame [B] [P] seront donc déboutés de leur demande.

Les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du 25 juin 2025 à 10 heures pour conclusions au fond du syndicat des copropriétaires, ce dernier étant invité à préciser la nature de ses demandes de remise en état.

PAR CES MOTIFS,