TJ 33063, 28 avr. 2025, RG 24/02403

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

28Z

Minute

N° RG 24/02403 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWRB

3 copies

GROSSE délivrée
le 28/04/2025
à Maître Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES
Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS
Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY

Rendue le VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [C] [R]
[Adresse 11]
[Localité 10]
représenté par Maître Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [R]
[Adresse 13]
[Localité 9]
représentée par Maître Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [W]
[Adresse 3]
[Localité 12]
représenté par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [B] [W]
[Adresse 2]
[Localité 8]
représenté par Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY, avocats au barreau de BORDEAUX

Par actes en date des 24 et 25 octobre 2024, Mr [R] et Mme [R] (les consorts [R]), au visa des articles 815-6, 815 et suivants du code civil, et 755 du code de procédure civile, a assigné Messieurs [H] et [B] [W] devant le président du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant en la forme de la procédure accélérée au fond, aux fins de :
- se voir autoriser à vendre seuls le bien immobilier situé [Adresse 4] ;
- fixer le prix de vente à hauteur de 1 800 000 euros minimum ;
- désigner Me [K] [T], notaire à [Localité 12], [Adresse 5] et Me [G] [P], notaire à [Localité 15], [Adresse 7], pour procéder à la vente.

Les demandeurs exposent qu’ils sont les ayants-droits de Mr [M] [R], décédé le [Date décès 6] 1980 ; que leur père était marié en secondes noces avec Mme [E] [F], qu’il avait instituée légataire universelle, qui est décédée le [Date décès 1] 2021 en laissant pour héritiers ses deux fils issus d’une précédente union, [H] et [B] [W] ; que la succession de leur père se composait notamment d’un immeuble situé [Adresse 4], dont Mme [F] était usufruitière à hauteur de trois quarts et propriétaire à hauteur d’un quart qu’elle a légué à son fils [B] ; que compte tenu du coût des travaux nécessaires pour la réfection de la toiture, et des charges inhérentes à cet immeuble, ils ont décidé de le mettre en vente en février 2024, pour un montant compris entre 2 000 000 et 2 200 000 euros selon l’estimation de l’étude notariale du 13 octobre 2023 ; qu’une offre d’achat à hauteur d’1 800 000 euros a été régularisée par la société [14] le 30 mai 2024, qui a été acceptée par eux-mêmes et M. [B] [W], seuls propriétaires du bien, sous la condition substantielle de l’intervention à l’acte de M. [H] [W] afin de garantir le candidat acquéreur contre toute action en réduction ou en revendication ; que cependant ce dernier n’a pas répondu aux sollicitations alors que la promesse de vente expirait le 31 octobre 2024 ; qu’il y a urgence à réaliser la vente de cet immeuble qui se dégrade et se dévalorise, ce qui est contraire à l’intérêt commun des indivisaires.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025.
L
es parties ont conclu pour la dernière fois :
les demandeurs, par leur acte introductif d’instance ;Mr [H] [W], le 24 janvier 2025, le défendeur, par des écritures aux termes desquelles il soutient l’irrecevabilité de la demande et sollicite que le prix de vente du bien soit fixé à 2 200 000 euros au minimum.Il fait valoir que si son frère [B] [W] est héritier d’un quart de l’immeuble en vertu du testament de leur mère, il bénéficie quant à lui, en qualité d’héritier réservataire, d’un droit à un tiers de l’ensemble de sa succession, qui inclut ce bien ; qu’à l’issue de la réunion tenue devant le notaire le 10 octobre 2023, le bien a été estimé à une valeur comprise entre 2 000 000 et 2 200 000 euros ; que le mandat de vente exclusif conclu le 21 février 2024 pour 15 mois par les héritiers mentionne la somme de 2 450 000 euros TTC ; que l’immeuble a fait l’objet, entre octobre 2021 et août 2024, de plusieurs estimations et expertises qui permettent de retenir un montant moyen de 2 150 000 euros très largement supérieur à la proposition de la société [14] ; qu’il s’en est étonné par la voie de son conseil le 28 juin 2024 ; que les héritiers ont cependant signé une promesse unilatérale de vente ; que celle-ci est assortie de deux conditions essentielles et déterminantes (la signature de l’attestation de propriété immobilière attribuant la propriété d’un quart du bien à [B] [W], et son intervention à l’acte, valant renonciation à exercer l’action en réduction ou en revendication contre les tiers détenteurs) qui ne peuvent être remplies alors que la succession de Mme [E] [R] n’est toujours pas réglée ; qu’une réunion s’est tenue avec [B] [W] le 18 décembre 2024 en l’étude du notaire en charge de la succession pour réaliser un partage amiable, à l’issue de laquelle ils ont nommé des experts pour évaluer les biens dépendant de la succession.
Il soutient que les conditions de l’article 815-6 du code civil sur lequel se fonde la demande ne sont pas réunies ; que l’option n’ayant pas été levée à la date butoir du 31 octobre 2024, la condition tenant à l’urgence n’est pas remplie ; qu’il n’est pas de l’intérêt commun des héritiers de fixer le prix de vente de l’immeuble à un montant inférieur à la valorisation convenue ; qu’en tout état de cause, il n’a pas la qualité d’indivisaire au sens de l’article 815-5 alinéa 1er du code civil dans la mesure où il n’a aucun droit de propriété sur l’immeuble, de sorte qu’il n’est pas titulaire d’un droit de même nature sur le bien que les autres parties en présence .
- Mr [B] [W], le 24 février 2025, par des écritures aux termes desquelles il soutient que la demande est irrecevable, sollicite le débouté des consorts [R] de toutes leurs demandes et leur condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros TTC au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Il fait valoir que l’article 815-5 n’est pas applicable ; que la demande est irrecevable en l’absence d’urgence et faute d’intérêt commun ; que la promesse de vente est caduque ; que l’indivision n’est pas déficitaire ; que la vente de l’immeuble pour un montant inférieur à sa valeur n’est pas conforme à l’intérêt commun de l’indivision ; qu’un expert a été désigné amiablement pour évaluer la valeur des immeubles de la succession, dont le rapport est attendu prochainement.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'autorisation de vendre le bien indivis :

Aux termes des dispositions de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun (…). L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Les défendeurs peuvent soutenir utilement que les dispositions de ce texte ne sont pas applicables en l’espèce, Mr [H] [W] ne revêtant pas la qualité de co-indivisaire s’agissant du bien litigieux puisque Mr [B] [W] a été désigné seul légataire des parts sur ce bien.

La demande en revanche peut se fonder sur les dispositions de l’article 815-6 du code civil, qui prévoient que “Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Cette autorisation n'entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l'héritier.
Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge”.

Les demandeurs font valoir que la vente est urgente compte tenu de l’expiration du délai prévu dans la promesse de vente, et qu’il est de l’intérêt des indivisaires de vendre le bien indivis sous peine de le voir se dégrader et se déprécier.

Sur l’urgence, il ressort des débats et des pièces que le délai de la promesse de vente, qui expirait le 31 octobre 2024, a d’abord été prorogé à la demande de la SAS [14]. Celle-ci, par courrier du 13 janvier 2025, y a cependant renoncé, de sorte que la promesse est désormais caduque, sans que les demandeurs ne justifient ni même n’allèguent avoir trouvé un nouvel acquéreur.
En conséquence, il n’est justifié d’aucune urgence.

Les défendeurs sont par ailleurs fondés à faire valoir que la preuve n’est pas rapportée de l’intérêt commun des indivisaires alors que la promesse a été consentie à un prix inférieur à celui initialement retenu dans le cadre du mandat de vente, et que la preuve de lé dégradation et de la dévalorisation de l’immeuble n’est pas non plus démontrée par les pièces produites, dont aucune n’est récente.

Il y a lieu en conséquence, les conditions de l’article 815-6 n’étant pas remplies, de rejeter la demande des consorts [R].

Plus généralement, c’est à bon droit que les défendeurs relèvent que faire droit à la demande reviendrait à obliger Mr [H] [W] à renoncer à exercer une action en réduction alors même qu’il pourrait légitimement le faire s’il s’avère que la part lui revenant sur le reste de la succession ne le remplit pas de ses droits, ce qui reste subordonné à l’estimation de la valeur des biens composant cette succession.

sur les autres demandes :
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mr [B] [W] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par lui dans le cadre de l’instance. Il sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les demandeurs conserveront la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS