TJ 75056, 15 avr. 2025, RG 24/05225

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Andreea ACHIM

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Augustin TCHAMÉNI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05225 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46UG

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 avril 2025

DEMANDERESSE
SCI BMP
Société dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Andreea ACHIM du Cabinet ADLIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E012

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [F]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la Selas AGN AVOCATS [Localité 3] en la personne de Maître Augustin TCHAMÉNI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K107

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 février 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 15 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05225 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46UG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2018, la société SCI BMP a consenti un bail d’habitation à M. [L] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75013), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1400 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Après avoir fait délivrer deux précédents commandements de payer visant la clause résolutoire les 29 janvier 2019 et 29 juin 2023, par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer la somme principale de 6486,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 30 avril 2024, la société SCI BMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [F], statuer sur le sort des effets et objets mobilier se trouvant dans les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−6911,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer−4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 4 octobre 2024,l’affaire a fait l’objet de renvois successifs.
Le 27 janvier 2025, un dernier renvoi a été accordé à l'audience du 21 février 2025.

Dans ses dernières conclusions n° 2 visées à l’audience, la société SCI BMP représenté par son conseil, demande au tribunal de :
Dire et juger que la SCI BMP est recevable et bien fondée en ses demandes.Débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsVu le commandement de payer en date du 27 février 2024, visant la clause résolutoire de l’engagement locatif en objet, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi N° 89–462 du 6 juillet 1989 modifiée.Constater la libération des lieux par le locataire au 31 octobre 2024.Constater qu’il subsiste une dette locative d’un montant de 18.936,39 eurosEn conséquence,
Condamner Monsieur [F] au paiement, au bénéfice de la SCI BMP de la somme globale de 18.936,39 euros en principal et accessoires au titre des loyers et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 20 février 2025, augmenté des intérêts de retard, conformément à l’article 1153 alinéa 1 du Code civil à compter du commandement de payer en date du 27 février 2024.Dire que le dépôt de garantie sera acquis à la bailleresse.Condamner Monsieur [F] a verser à la SCI BMP par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile une somme de 4000 € ainsi qu’en tous les dépens - y inclus le coût des commandements des 29 juin 2023 et 27 février 2024 - et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, par application des dispositions du 696 du Code de procédure civile.Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Dans ses dernières conclusions en défense N° 4 visées à l’audience,
Monsieur [F], représenté par son conseil, demande au juge des
contentieux de la protection de:

Déclarer irrecevable en référé les demandes de la SCI BMP.
Subsidiairement,
Dire qu’il sera déduit de la dette locative de Monsieur [L] [F] la somme de 23.345,30 eurosOctroyer s’il y a lieu à reliquat après déduction de la somme susmentionnée, un délai de 36 mois à Monsieur [L] [F] pour solder la dette locative.Dire que chacune des parties conservera ses frais.Rejeter le surplus des demandes, fins et conclusions de la SCI BMP
L’affaire a été débattue à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] soulève plusieurs moyens de nature à questionner notamment le principe et le montant de sa dette locative supposée,

En premier lieu l’irrecevabilité soulevée au motif que la SCI BMP ne démontrerait pas qu’elle est propriétaire des lieux et qu’elle n’aurait ni l’intérêt ni la qualité pour agir sera écartée. La preuve de la propriété est clairement apportée par l’acte de propriété qu’elle produit à l’instance.

Le locataire soulève la nullité du commandement de payer du 27 février 2024 au motif que le décompte y figurant serait imprécis et par suite pose la question de la régularité du commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au regard des textes et de la jurisprudence. Monsieur [F] remet ainsi en cause le caractère certain, liquide et exigible de la dette locative ; l’article 24 de la loi du 23 décembre 1986 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment le montant mensuel du loyer et des charges ainsi que le décompte de la dette.
Le commandement du 27 février indique bien d’une part le montant mensuel du loyer et d’autre part le montant mensuel des charges locatives. Il contient le décompte de la dette. Il ne peut être sérieusement contesté sur ces deux exigences textuelles.
En tout état de cause, Monsieur [F] a quitté les lieux le 31 octobre 2024 si bien que le commandement visant la clause résolutoire est aujourd’hui sans objet.

La SCI BMP renonce à sa demande d’expulsion.
S’agissant de la dette locative subsistante, Monsieur [F] conteste cette dette locative au motif qu’elle serait partiellement prescrite d’une part, que les loyers impayés qui constituent cette dette sont tirés de locaux loués qui ne répondent pas aux caractéristiques du logement décent et que le bailleur réclame le paiement de loyers, charges et poste illicites. Il relève notamment une contestation quant au quantum du loyer et à la méconnaissance du dispositif applicable à la fixation des loyers en zone tendue.

Ces contestations, nonobstant les explications détaillés et précises de la SCI BMP, seront considérées comme sérieuses puisque les moyens en défense qui y sont développés suscitent un doute pour le juge des référés sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

Dès lors, il convient de conclure, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, que le montant de la dette locative déterminée le jour de l'audience est sérieusement contestable. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,