TJ 75056, 10 avr. 2025, RG 24/01763

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me PIERRE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01763
N° Portalis 352J-W-B7I-C32LT

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 10 Avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET FABRICE SAULAIS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1846

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]

non représenté

Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/01763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32LT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 70 et 71 de l'immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est M. [U] [Y], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] l'a assigné devant le tribunal par acte d'huissier de justice du 31 janvier 2024.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 26 septembre 2024 et signifiées à M. [Y] à personne le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :
" Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ;

Accueillir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] en ses demandes, l'y dire bien fondé ;

Condamner Monsieur [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes suivantes :

15.943,94 €, compte provisoirement arrêté au 4 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à courir du 7 décembre 2023 sur la somme de 14.966,05 €, de la signification des présentes conclusions pour le surplus ;
3500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;

3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner le même aux entiers dépens d'instance, en accordant à Maître Christophe Pierre, avocat au barreau de Paris, le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.

Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ".

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [Y] n'a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de ses prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée le 16 octobre 2024.

L'affaire a été plaidée le 16 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l'appui de sa demande :

- un relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de propriétaire de M. [U] [Y] pour les lots n° 70 et 71;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 janvier 2022, 7 avril 2022, 25 janvier 2023 et 30 janvier 2024 comportant approbation des comptes 2021, 2022 et 2023 et votant des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025 et le fonds travaux ainsi que les travaux ;

- des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel ;

- un état récapitulatif détaillé de la créance au 4 septembre 2024 faisant état d'un solde débiteur global de 15.943,94 € au titre des charges courantes et exceptionnelles. Mais, cet état récapitulatif mentionne des sommes qui sont en lien avec un précédent jugement du 13 juillet 2022. Il convient donc de retirer les sommes de 7.505,93 € et 2.144 € au débit et la somme de 8.569,80 € au crédit suivant les propres informations transmises par le demandeur.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la période justifiée du 1er janvier 2022 au 4 septembre 2024 est établie à hauteur de 14.864,10 €.

M. [Y] sera condamné à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 14.600,64 € et à compter du 19 septembre 2024 pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que le défendeur présente, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Il a déjà été condamné pour les mêmes raisons par jugement du tribunal du 13 juillet 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.500 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Y], partie perdante, supportera les dépens.

Maître Christophe Pierre, avocat, sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

M. [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS