TJ 21231, 11 avr. 2025, RG 25/00017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
13 bd Clémenceau- C.S 13313
21033 DIJON Cedex

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00017 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IT7B

Mme [C] [E] veuve [P]

C/

M. [S] [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Mme [C] [E] veuve [P], demeurant 13 rue Estaunié - 21000 DIJON
non comparante, représentée par Me Gilles DUMONT-LATOUR de la SARL DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON substitué par Me Christophe BALLORIN, avocat au barreau de DIJON, substitué par Me Isabelle THOMAS, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 20 novembre 2024

DEFENDEUR :

M. [S] [J], demeurant 4 rue Lamartine - 21600 LONGVIC
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 07 février 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2022, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 par l'intermédiaire de son mandataire, le Cabinet LAURIN, Madame [C] [E] veuve [P] a donné en location à Monsieur [S] [J] et Madame [T] [R] une maison d'habitation située 4 rue Lamartine à LONGVIC ( 21600 ) moyennant le paiement de loyer et charges mensuels de 857 €.

Madame [T] [R] a donné congé à sa bailleresse le 25 octobre 2023.

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a notifié un commandement de payer au locataire le 18 juillet 2024 pour paiement de la somme de 2 809.73 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 22 juillet 2024.

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l'étude le 20 novembre 2024, Madame [C] [E] veuve [P] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir ;
- ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [S] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours de la force publique ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais risques et périls de Monsieur [S] [J] ;
- dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal, dire et juger qu'à défaut pour Monsieur [S] [J] de respecter ses engagements, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion prononcée sans autre formalité ;
- le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3 688,16 € au titre des loyers et charges dus,
- voir fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer dû et des charges conventionnelles révisables conformément au bail, avec intérêts au taux légal,
- le condamner au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens et aux frais de mise à exécution qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 juillet 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 février 2025 au cours de laquelle Maître THOMAS, représentant la bailleresse , a maintenu l'ensemble de ses demandes telles qu'exposées dans son exploit introductif d'instance et produit un nouveau décompte laissant apparaître un solde débiteur de 7 429,92 €uros mois de janvier 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoqué par assignation déposée à l’étude, Monsieur [S] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990;
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;
Au vu des pièces produites l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique avec avis de réception dans les délais requis

L’assignation sera donc déclarée recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte du dossier que :

-Par acte en date du 28 janvier 2022 Madame [C] [E] veuve [P] a donné en location à Monsieur [S] [J] et Madame [T] [R] une maison d’habitation située 4 rue Lamartine à LONGVIC ( 21600 ) moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles de 857 € par mois.

- Le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet , ainsi qu’une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires

Madame [T] [R] a donné congé à sa bailleresse le 25 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a mis en demeure le locataire d’avoir à lui régler la dette locative de 2 809,73 € par commandement de payer du 18 juillet 2024.

Les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois pour le paiement des loyers dus. ;

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 19 septembre 2024.

Sur la dette locative

Selon le dernier décompte versé aux débats par la bailleresse la dette locative s'élève à la somme de 7 429,92 € mois de janvier 2025 inclus. Il est mentionné dans le décompte locatif une clause pénale laquelle fait référence à l’article IX du contrat de bail signé entre les parties.

Or selon l’article 4.i de la du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à recevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

La clause pénale prévue au contrat de bail litigieux est dès lors contraire aux dispositions légales applicables en l’espèce.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [S] [J] sera condamné à régler à Madame [C] [E] veuve [P] la somme de 7 418,66 € , sauf à parfaire ou diminuer, ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [S] [J] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, soit depuis le 19 septembre 2024 ;

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 19 septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J] qui succombe sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024.

Monsieur [S] [J] sera également tenu au paiement des frais relatifs aux actes d'exécution de la décision conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

En l’espèce, il est équitable de condamner Monsieur [S] [J] à régler à Madame [C] [E] veuve [P] la somme de 600 € au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

PAR CES MOTIFS