TJ 31555, 11 avr. 2025, RG 25/00206

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00206 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWVM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. d’[Adresse 8]

C/

[X] [Y]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 11 Avril 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [Y], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 décembre 2021, la S.A. d'[Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [X] [Y] un appartement à usage d'habitation (n° 7) situé [Adresse 1] [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 327,18 euros et une provision sur charges mensuelle de 67,42 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la S.A. d'[Adresse 8] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, constater sa mauvaise foi et par voie de conséquence supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, autoriser la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, et sa condamnation au paiement :
- par provision de la somme de 1.366,83 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
- d'une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours, à compter du 04 septembre 2024 jusqu'au départ effectif des lieux,
- d'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code Civil et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 février 2025, la S.A. d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.220,08 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. Elle indique qu’il n’y a plus de paiement depuis le mois de mars 2024.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 24 septembre 2024, Monsieur [X] [Y] n'était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. d'[Adresse 8] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 28 juin 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 736,97 euros a été signifié le 03 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [Y] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 septembre 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 04 septembre 2024 et Monsieur [X] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [X] [Y] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [X] [Y] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A. d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 10 février 2025 démontrant que Monsieur [X] [Y] reste devoir la somme de 3.220,08 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [X] [Y], qui n’a pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.220,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1.366,83 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [X] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 04 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. d'[Adresse 8], Monsieur [X] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,