TJ 31555, 11 avr. 2025, RG 24/04148

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04148 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TPMT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[Z] [S]
[K] [V] [S]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 11 Avril 2025

à S.A. PROMOLOGIS,

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est “[Adresse 5]

représentée par Mme [J] [L], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Mme [Z] [D] [U] divorcée [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [T] [S], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 décembre 2012, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [T] [S] et Mme [Z] [D] [U] divorcée [S], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 398,10 € et 44,25 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024 pour un montant de 5998,19 € en principal et aux fins de justifier d'une assurance locative.

Par acte de commissaire de Justice en date du 10 octobre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M. [T] [S] et Mme [Z] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
-d'ordonner l'expulsion de M. [T] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier;
- et de les condamner solidairement au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté au 27 septembre 2024 à la somme de 3050,04 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux,
*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1491,53 euros. La SA PROMOLOGIS précise que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et apuré partiellement la dette. Elle expose ne pas avoir été informée du divorce des défendeurs et de la désolidarisation du bail de Mme [Z] [S]. Elle indique que s'il est justifié de ce divorce elle se désiste de ses demandes à l'égard de cette dernière.

M. [T] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre un règlement en deux fois de l'arriéré. Il précise qu'il est divorcé de Mme [Z] [S] depuis l'année 2017, laquelle ne réside plus dans les lieux, qu'il s'est remarié et vit dans le logement avec sa nouvelle épouse.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 10 octobre 2024, Mme [Z] [S] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

M. [T] [S] a été autorisé à produire en délibéré une copie de son acte de naissance afin de justifier du divorce invoqué. La SA PROMOLOGIS a fait parvenir ce document par mail en date du 10 mars 2025, confirmant se désister de ses demandes à l'encontre de Mme [Z] [D] [U] divorcée [S].

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES DEMANDES DE LA SA PROMOLOGIS FORMÉES À L'ENCONTRE DE MME [Z] [D] [U] DIVORCÉE [S].

Il y a lieu de constater le désistement de la SA PROMOLOGIS de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de Mme [Z] [D] [U] divorcée [S], le divorce des époux ayant été prononcé par jugement du juge aux affaires familiales de [Localité 8] le 20 décembre 2018.

II. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 décembre 2012 contient une clause résolutoire (4-7-1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 27 juin 2024 pour la somme en principal de 5998,19 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement vise des sommes au titre du surloyer de solidarité (SLS) pour un montant total de 2834,34 euros (3 x 944,78) qu'il convient de retrancher dès lors que le SLS a fait l'objet d'une régularisation le 22 juillet 2024. Le locataire devait donc régler la somme de 3163,85 euros dans un délai de deux mois à compter 27 juin 2024.

M. [T] [S] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1700 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que M. [T] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite de 400,95€ qui ne relèvent pas des loyers et charges, la somme de 1090,58 € à la date du 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025.

M. [T] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme de 1090,58 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation (10 octobre 2024), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que M. [T] [S] a effectué des versements significatifs afin d'apurer sa dette, du montant de celle-ci, de ses ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 545 €, soit une mensualité de 545 € et une seconde mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [T] [S] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [T] [S], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [T] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, M. [T] [S] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,