TJ 97411, 29 avr. 2025, RG 22/03041

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/03041 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GELC

NAC : 50D

JUGEMENT CIVIL DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEURS

M. [V] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Yann PREVOST, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [X] [I] [S] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Yann PREVOST, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

Mme [Z] [P] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [N] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 29.04.2025
CCC délivrée le :
à Me Hanna ALIBHAYE, Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, Me Yann PREVOST

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique,
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Mars 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Avril 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Avril 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 octobre 2020, Monsieur [J] et Madame [M] ont vendu à Monsieur [L] et Madame [H] une villa de type F5 situé [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 460.000 euros.

Dans les mois suivant l'achat, des infiltrations sur les murs de la cuisine et du séjour sont apparues et un protocole d'accord a été signé par les parties au terme duquel les vendeurs ont indemnisé les acquéreur au tire des frais de réparation.

Constatant l'apparition de nouveaux désordres affectant leur garage, Monsieur [L] et Madame [H] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance rendue le 04 mai 2023, a ordonné une expertise désignant Monsieur [K] en qualité d'expert.

Par acte d’huissier du 05 octobre 2022, ils ont assigné Monsieur [J] et Madame [M] devant ce tribunal afin d'obtenir réparation de leur préjudice du fait des désordres.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 19 février 2024.

Dans leurs dernières écritures enregistrées le 10 décembre 2024, Monsieur [L] et Madame [H] demandent, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, de condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [M] à leur payer les sommes suivantes :

8.328,17 € correspondant la réparation des vices affectant le garage,12.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices,5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.
Ils soutiennent que la maison présente des vices cachés puisque d’importantes infiltrations ont été constatées au niveau de la cuisine et du séjour, dès leur entrée dans les lieux, et ultérieurement sur les poutres de soutènement.

Ils s’appuient sur un rapport d’expertise amiable réalisé par leur assureur et sur le rapport d'expertise judiciaire pour affirmer que les désordres constatés, qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, n’étaient pas apparents pour un profane.
Ils considèrent que la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne peut jouer puisque le rapport d’expertise met en évidence que le vendeur ne pouvait ignorer les désordres qu'il a caché avec de l'enduit .
Ils demandent à être indemnisés du coût des travaux de reprise et de l'ensemble de leurs préjudices.

Dans leurs dernières écritures, enregistrées le 4 octobre 2024, Monsieur [J] et Madame [M] concluent au rejet des prétentions, demandent d'écarter l'exécution provisoire du jugement et demandent la condamnation solidaire des requérants à leur payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Ils font valoir que les infiltrations de la cuisine et du séjour provenaient simplement d'une fuite sur la canalisation du lave linge, provoquée par l'usure normale et exclusive d'un vice caché, qu'ils ont accepté de prendre en charge ;
que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente s’applique, dès lors, que les désordres relevés par l'expert judiciaire sont apparents et que les acquéreurs ne démontrent pas qu'ils avaient connaissance de ces vices lors de la vente ;
ils se décrivent comme des vendeurs profanes et estiment qu'ils n'avaient pas à déclarer dans l'acte de vente la réalisation des travaux d'étanchéité réalisés en 2015.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025 et la date de mise à disposition a été fixée au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur l'action en garante des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 dudit code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre .

L'article 1643 dudit code dispose enfin que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente reçu du 12 octobre 2020 contient une clause d’exonération de garantie, qui stipule néanmoins que : “ s’agissant des vices cachés , (...) cette exonération de garantie ne s’applique pas (...) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés  étaient en réalité connus du vendeur ”.

Cette clause produit effet sauf si l’acquéreur rapporte une double preuve : celle de l’existence d’un vice caché rendant la chose impropre à sa destination puis celle de la mauvaise foi de son vendeur qui le connaissait mais ne l’en n’a pas informé.

Pour ouvrir droit à l’action en garantie, le vice ne doit pas avoir été décelable par un acheteur normalement diligent.
La diligence de l’acheteur est apprécié in concreto, en fonction des circonstances et de la qualité des parties.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales.
À l'inverse, est apparent non seulement le vice qui est évident ou qu'un examen attentif permettait de découvrir.
Mais il suffit que le vice soit apparu dans ses premières manifestations au moment de la vente.

Enfin, pour apprécier le caractère caché du vice, il doit être tenu compte de la compétence technique de l'acquéreur notamment si le vice ne pouvait pas être considéré comme caché à un acheteur professionnel.

En l’espèce, l'expert judiciaire a constaté des désordres affectant la villa acquise par les requérants comme suit :

«  Désordre D1 : chutes d'éclats de béton sous toiture terrasse du garage.
Le plancher haut constitué d'une dalle BA poutrelles-ourdis et chape de compression armée présente des entrevous endommagés et dont les parties inférieures sont pour certaines tombées.
Ces dommages sont apparus après vente du bien début 2022.

Cause : ( travaux défectueux ) : dilatation -retrait de la dalle de couverture du garage sous l'effet des variations d'exposition au soleil jour//nuit et de températures saisonnières.
Ces désordres atteignent la sécurité des personnes et des biens par risque de blessures ou endommagements et sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination.

Désordre D2 : éclats de béton sous poutrelles, dont certaines enduites.
Fissures et chutes d'éclats de ciment sous partie enduite et fers rouillés apparents. Le plancher haut constitué d'une dalle BA poutrelles-ourdis et chape de compression armée présente des poutrelles préfabriquées endommagées : les aciers d'armatures inférieures sont apparents et oxydés. Ces dommages sont apparus après vente du bien début 2022.

Cause : 1 - défaut d'étanchéité de la toiture terrasse du garage,
2 - insuffisance d'enrobage des aciers d'armature des poutrelles préfabriquées.

Ces désordres atteignent la sécurité des personnes et des biens et sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination.

Les désordres D2 étaient connus des consorts [J] puisque le peintre en charge des travaux a bien proposé de reprendre les sous faces de poutrelles fissurées et éclatées.

Les désordres D1 et D2 étaient apparents lors de l'acquisition le 12 octobre 2020.

Les travaux d'enduit des poutrelles, d'étanchéité de la dalle de toiture était apparents.

En revanche je ne dispose pas de suffisamment d'informations pour établir si les entrevous et les poutrelles étaient éclatés fin 2020, 5 années après les travaux du peintre bien que ce soit néanmoins très probable.
Mais un acquéreur profane ne visite pas nécessairement un garage en examinant le plafond.
Les éventuels éclats des entrevous et des poutrelles ne pouvaient pas sérieusement être décelés par un acquéreur profane.  ».

Il a également relevé, s'agissant du désordre D2 que : « la dalle a été étanchée sommairement en 2015, suivant commande de M. [J] à un peintre non identifié ( facture déclarée perdue ) .
Ce traitement étanche de fortune est altéré et percé .
Le clos et le couvert du garage n'est pas étanche ».

Aucune facture n'est produite, de sorte que la date de réalisation de ces travaux demeure inconnue et repose exclusivement sur les déclarations des vendeurs.

Bien que l'acte de vente ne comporte aucune mention de ces travaux, le tribunal relève que les acheteurs n'agissent pas en réticence dolosive.
Par conséquent, leurs développements sur la dissimulation volontaire ou pas de l'existence de ces travaux est inopérante .

De la même façon, leurs développements, tirés de l'existence d'infiltrations affectant la cuisine et le séjour, qu'ils définissent abusivement de vice caché, sont inopérants puisque ce sinistre avait une origine purement accidentelle .
En outre, les défendeurs ont accepté de prendre en charge ce sinistre amiablement.

Il est établi que les désordres litigieux sont apparus 14 mois après l'achat de la maison et plus précisément durant la seconde saison des pluies qu'ont connu les consorts [L]-[H] dans cette maison.

L'achat d'une maison âgée de 32 ans, pour un montant de 460.000 euros, impose à l'acquéreur, raisonnablement diligent, d'inspecter l'ensemble du bâtiment, y compris le plafond du garage.
Ainsi les consort [L]-[H] ont du nécessairement procéder à des vérifications élémentaires sur l'état de la maison et du garage dont le plafond était parfaitement visible.
A fortiori, s'agissant d'une maison ancienne, dont le garage était couvert d'un toit terrasse dont l'étanchéité pouvait présenter une certaine usure.

L'expert judiciaire estime qu'à la date de l'achat, les entrevous et les poutrelles, fissurées et éclatées étaient «  très probablement  » dans le même état qu'au jour de la réunion d'expertise.
Ce point n'est pas contesté par les parties.

Ainsi, l'existence de fissures, boursouflures et de poutrelles partiellement couvertes d'enduit, à la date de l'achat, auraient du attirer l'attention des acquéreurs et les inciter, au besoin, à interroger les vendeurs sur l'état du plafond et la présence d'enduit ou à pousser plus avant leurs investigations.

Il s'ensuit que des manifestations du défaut d'étanchéité étaitent visibles au plafond du garage à la date de la vente.

Les désordres étant apparents, les consorts [L]-[H] auraient dû, soit interroger les vendeurs sur l'état du plafond et sur la présence d'enduit, soit solliciter des informations complémentaires afin de mieux mesurer l'état du bien sur cet aspect là ce jour là .

En l'état des éléments du dossier, ils ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice caché.
Partant, la clause d'exonération mentionnée ci dessus est applicable.

Les consorts [L]-[H] seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

- Sur les demandes accessoires :

Les consorts [L]-[H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire et devront verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros aux défendeurs.

Vu l'issue du litige, la demande reconventionnelle tendant à écarter l'exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS