TJ 97411, 28 avr. 2025, RG 24/01065

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01065 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5U3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4] (LA RÉUNION)
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d'un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 4] qu'elle a donné à bail à Monsieur [W] [N] par contrat du 24 mai 1993, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 818,25 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL HIROU et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Monsieur [W] [N] le 1er janvier 1991.

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé une première mise en demeure par courrier de commissaire de Justice le 13 septembre 2022, puis a fait signifier à Monsieur [W] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 mars 2023 pour un montant en principal de 2225,19 euros.

Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Monsieur [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 12 novembre 2024 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Monsieur [W] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [N], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l'appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Monsieur [W] [N] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l'indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation au montant du loyer, augmenté des charges locatives soit 818,25 euros et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et les charges ; condamner Monsieur [W] [N] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation et ce jusqu'au parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 4443,04 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 mars 2023 sur la somme de 2225,19 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction de indemnités d’occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;
condamner Monsieur [W] [N] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d'expulsion le cas échéant ;rejeter toutes demandes de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Monsieur [W] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée la première fois, Monsieur [W] [N] a comparu en personne et a sollicité un délai pour apurer le temps d’obtenir un emprunt de sa banque.
À l’audience du 17 mars 2025, le défendeur indique ne pas avoir obtenu de prêt de sa banque mais sollicite un délai pour apurer sa dette par mensualités de 200 euros en plus du versement du loyer courant.
CDC Habitat- représentée par Me Law-Yen - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2308,97 euros ; elle ne s’oppose pas aux délais sollicités relevant que Monsieur [N] a repris le paiement des loyers courants en versant 780 euros le 09 mars 2025, 785 euros le 12 avril et 400 euros le 13 avril. Elle rappelle toutefois sa demande de prévoir une clause de déchéance sans mise en demeure préalable.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 03 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, et est d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;
Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l'espèce, le bail conclu le 24 mai 1993 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant que le contrat est résolu de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 mars 2023 soit avant l’entrée en vigueur de la réforme, pour la somme en principal de 2225,19 euros.

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 08 mai 2023.

III - Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [W] [N] est redevable, depuis la résiliation, d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
L’indemnité d’occupation mensuelle due à CDC Habitat sera par conséquent fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 818,25 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;
Il y a lieu de prévoir le cas échéant, la condamnation de Monsieur [W] [N] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025.

IV. Sur la dette locative

CDC Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [N] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit ( 165,25 euros et 221,68 euros), la somme de 1922,04 euros à la date du 13 mars 2025.
Monsieur [W] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser à la CDC Habitat cette somme de 1922,04 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (07 mars 2023).

V. Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."

En l'espèce, il peut être constaté que Monsieur [W] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'il est en situation de régler sa dette en moins de 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement à hauteur de 200 euros en plus du loyer courant.

Il sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette sur 10 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Une clause de caducité sera prévue en cas de non respect de ces délais.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande convergente des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, CDC Habitat sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [W] [N], le bail sera réputé résilié à la date du 08 mai 2023, le locataire devra restituer le logement libre de toute occupation et celui-ci sera condamné à verser à CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle de 818,25 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Compte tenu de l’autorisation d’expulsion et de la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, le prononcé d’une astreinte n’est pas utile à l’exécution de la présente décision.
La demande en ce sens sera par conséquent rejetée.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d'abandon des meubles

S'agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [W] [N] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [W] [N].

Sur les dépens

Monsieur [W] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.

Sur la demande d'indemnité de procédure

L’équité et les délais accordés au défendeur conduisent à rejeter la demande de CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire s'attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,