TJ 97411, 29 avr. 2025, RG 24/01618

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/01618 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWCA

NAC : 38E

JUGEMENT CIVIL DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

Mme [F] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA R EUNION ET DE MAYOTTE (CRCAMRM)
représentée par son Directeur Général en exercice,
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :29.04.2025
CCC délivrée le :
à Maître Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET [U] [Y]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique,
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Mars 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Avril 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Avril 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique notarié en date du 28 mai 2004, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA RÉUNION ( ci-après dénommée la banque ), a consenti à Monsieur [I] [L] et à Madame [F] [O], son épouse, des prêts immobiliers pour un montant total de 215.669,47 € remboursable en 216 mois destinés à l'actif de l'acquisition d'un terrain et la construction d'une maison d'habitation, avec l'inscription d'une hypothèque conventionnelle première au profit du prêteur et garantie du remboursement du prêt.

Par un avenant 28 août 2005 le prêt a été renégocié en prévoyant un taux d'intérêt inférieur.

Le 16 février 2018, le divorce des époux [L]/ [O] a été prononcé et le 18 juin 2019 la banque les a mis en demeure de régler les échéances impayées.

Elle a prononcé la déchéance du terme le 19 mars 2020 et a engagé une procédure de saisie vente de la maison à l'occasion de laquelle elle leur a délivré plusieurs commandements aux fins de saisie.

Le 22 juin 2020, un acte de liquidation partage des biens après le divorce a été établi qui prévoyait l'attribution à Madame [O] de la maison d'habitation financée par les prêts litigieux, à charge pour elle de verser la soulte due à son mari et de prendre en charge le passif existant soit la somme de 93.269,87 euros.

Le 5 janvier 2021, Madame [O] a présenté une demande de financement destinée au rachat des prêts immobiliers et au versement de la soulte qui a donné lieu à l'émission par la banque d'une offre de prêt immobilier PTH SANS ANTICIPATION FACILIMMO éditée le 23 avril 2021 que Madame [O] a signée le 5 mai 2021 électroniquement.

A l'audience de saisie immobilière du 12 mars 2021, la banque a renoncé à poursuivre la vente forcée du bien compte tenu du projet de financement envisagé par Madame [O].

Le 4 août 2021, le notaire, chargé de liquider le régime matrimonial des ex époux, a transmis une demande de déblocage des fonds à la banque qui lui a demandé de reporter le rendez-vous de signature en raison d'un dépassement du taux d'usure.

Le 17 septembre 2021, Madame [O] a signé une nouvelle demande de financement et a adhéré, le 21 septembre, à l'assurance décès PTIA, ITT IPT du prêt fournie par la SA PREDICA.

Le 26 avril 2022, son conseil a demandé à la banque de justifier du sort réservé à la seconde demande de financement et, par courrier du 10 mai 2022, la banque a informé sa cliente du rejet de sa demande de prêt.

Par jugement d’adjudication du 15 décembre 2023, le juge de l’exécution de Saint Pierre a adjugé aux enchères publiques le bien de Madame [O] au prix de 235.000 euros.

Par exploit délivré le 22 mai 2024, elle a assigné la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA RÉUNION ET DE MAYOTTE en indemnisation.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées le 2 décembre 2024, Madame [O] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1113 et 1231-1 et suivants du Code civil, de :

➢ CONDAMNER la CRCAMRM à lui verser les sommes suivantes :

295.100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudice financier lié à la vente aux enchères de sa résidence principale située à [Localité 5],5.152,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudice financier lié aux frais bancaires, de procédure et de recouvrement mise à sa charge 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.➢ DÉBOUTER la CRCAMRM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Elle soutient que la banque a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de procéder au déblocage des fonds suite à l’acceptation de l’offre de prêt signée le 05 mai 2021, et en faisant preuve d’une extrême déloyauté dans le cadre de l’instruction de la seconde demande de financement datée du 17 septembre 2021 ; que ces fautes sont de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Elle estime que la banque ne pouvait pas refuser de débloquer les fonds en raison de la prétendue tardiveté de la demande de déblocage des fonds émise par le notaire puisque la clause relative aux conditions et modalités de déblocage des fonds ne stipule aucune date butoir pour la réception de l'appel de fonds du notaire ; qu'elle ne pouvait pas davantage refuser de débloquer les fonds en raison du dépassement du taux d'usure puisqu'à la date de signature de l'offre de prêt du 5 mai 2021, le taux n'était pas usuraire.

Elle ajoute, qu'ensuite, la banque a tout simplement oublié ou ignoré cette offre de prêt pour émettre, le 17 septembre 2021, une seconde demande de financement identique qu'elle a signée ; qu'elle est ensuite restée sans nouvelles de la banque jusqu'au courrier du 10 mai 2022, par lequel la banque lui a refusée, de manière incompréhensible et injustifiée, le prêt et repris la vente forcée de la maison.

Elle soutient que la banque a fait preuve d'une extrême déloyauté dans le cadre de l'instruction de cette seconde demande de financement.

Elle soutient que le comportement déloyal et fautif de la banque a eu pour conséquence la vente aux enchères publiques de sa résidence principale qui avait été estimée en 2019 à une valeur vénale de 295.100 euros ;
que la persistance de la banque à s’opposer à la demande de financement et à multiplier les commandements de payer et les procédures de saisies immobilières, a généré des frais bancaires, de procédure et de recouvrement qui ont augmenté sa la dette à hauteur de 5.152,71 euros;

Qu'elle subit un préjudice moral puisqu'elle s'est investie dans cette maison qui lui a été brutalement retirée et mise aux enchères publiques.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées le 13 février 2025, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA RÉUNION ET DE MAYOTTE conclut au débouté de Madame [O] et sollicite la condamnation de celle-ci à lui verser une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens comprenant les frais d'exécution forcée.

Elle fait valoir que sa responsabilité ne saurait être engagée puisqu'elle n'a commis aucune faute contractuelle ou extra contractuelle ;

Que le refus de déblocage des fonds de l'offre de prêt du 5 mai 2021 s'explique par le fait que la tardiveté de l'appel de fonds émise par le notaire et par le taux annuel effectif global qui était devenu, entre temps, supérieur au taux d'usure ;
qu'elle devait donc régulariser une nouvelle offre afin de respecter la réglementation en vigueur ;
que c'est la raison pour laquelle Madame [O] a déposé une nouvelle demande de financement le 17 septembre 2021 ;
qu'à l'occasion de l'analyse de cette nouvelle demande, plusieurs incohérences majeures sont apparues portant notamment sur ses revenus et sur le fonctionnement de son compte bancaire ;
qu'en conséquence la banque n'a plus été en mesure de la soutenir et a rejeté sa demande de financement.

Elle ajoute qu'en l'absence de régularisation des sommes dues au titre des prêts immobiliers et, afin d'interrompre la prescription extinctive de ces créances privilégiées, elle a fait signifier plusieurs commandements de payer afin de saisie vente ;
que ,disposant d'un titre exécutoire constatant sa créance certaine, liquide et exigible, elle était fondée à poursuivre le recouvrement de ses créances par la vente forcée du bien immobilier appartenant à Madame [O].

Elle demande, à titre subsidiaire, au tribunal de juger nulle l’offre de prêt immobilier en date du 23 avril 2021 en raison du dol commis par sa cliente ;
que les manœuvres illicites et intentionnelles, effectuées par celle-ci, ont été déterminantes et ont provoqué une erreur de nature à vicier son consentement.

Elle fait valoir que les préjudices allégués ne sont pas démontrés et que le montant des sommes réclamées est fantaisiste et non objectivé.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs conclusions respectives.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025 et la date de mise à disposition du jugement a été fixée au 29 avril 2025.

MOTIFS

- Sur la responsabilité contractuelle de la banque :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public.

Aux termes de l'article 1217 du Code civil la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que Madame [O] et Monsieur [L] ont contracté avec la banque plusieurs prêts immobiliers le 28 mai 2004, qu'ils n'ont pas réussi à rembourser puisque la banque a prononcé la déchéance du terme 19 mars 2020 ;
qu'à cette date, sa créance s'établissait à la somme, non contestée de 92.949,53 €.

Leur défaillance a motivé la banque à engager une procédure de vente forcée à laquelle elle a renoncé, le 12 mars 2021, en raison du dépôt par Madame [O] d'une demande de financement destinée au rachat des prêts en cours et au versement de la soulte due à son ex-époux dans le cadre de la liquidation de la communauté.

Le 5 janvier 2021, elle a effectivement déposé une demande de financement qui a reçu une suite favorable de la banque qui a édité une offre de crédit le 23 avril 2021 qu'elle a signé électroniquement le 5 mai 2021.

Cette offre de prêt prévoyait le financement d'une somme globale de 204.507,93 €, remboursable en 240 mois au TAEG de 2,53 % et devait permettre à l'intéressée de solder les prêts de la communauté conjugale et de verser la soulte due à son ex époux.

Les frais d'hypothèque s'établissaient alors à la somme de 2.923 €.

Par courrier du 4 août 2021, le notaire ,chargé de la liquidation du régime matrimonial des ex époux [L], a demandé à la banque le déblocage des fonds.

Par courriel du même jour, Mme [W], du service gestion des crédits de la banque lui a répondu : « suite à la modification des frais indiqués à 3200 €, nous rencontrons un dépassement de taux d'usure. Nous nous rapprochons de l'agence pour revoir nos frais à la baisse et ne manquerons pas de revenir, vers vous , dès retour de leur part. Le rendez-vous du lundi 16 août est donc un reporter ».

Finalement, la banque n'a pas procédé au déblocage de ces fonds et justifie ce refus de la façon suivante :

1 - cette demande intervenant plusieurs mois après l’émission de l’offre de prêt et le montant des frais préalablement indiqués ayant été modifié, il s’est avéré que le taux annuel effectif global (TAEG) était désormais supérieur au taux d’usure ; que l’offre du 23 avril 2021 prévoyait une garantie hypothécaire et stipulait un taux annuel effectif global (TAEG) de 2,53% l’an, avec prise en compte des frais notariés estimés à 2.923 € ( le taux d'usure était alors de 2,60% ) ;
que lors de l’appel de fonds du notaire, le TAEG devait être réactualisé compte tenu de l’augmentation des frais de notaire, réhaussés à la somme de 3.200 € ; que le nouveau TAEG recalculé, en vue de la signature de l’acte prévue le 16 août 2021, s’élevait alors à 2,55% l’an, dépassant ainsi le taux d'usure, qui était fixé à 2,48% pour le 3 ème trimestre 2021 ;
le prêt notarié ne pouvait plus être signé aux conditions indiquées dans l'offre sauf à être usuraire, ce qui justifiait l'instruction d'une nouvelle demande de financement.

2 - que Madame [O] ne disposait plus d'une capacité de remboursement au vu des justificatifs produits durant l'instruction de la seconde demande .

Le tribunal relève que la banque, qui avait initialement justifié son refus de déblocage des fonds par l'application de la clause de tirage, motif pris que la date indiquée dans cette clause était dépassée au jour de l'appel de fonds du notaire, renonce à soutenir ce moyen dans ses dernières conclusions.

La date d'appréciation du caractère usuraire d'un prêt s'apprécie à la date d'octroi du crédit immobilier. ( Cass Com 26.03.2002 n° 99- 13.810).

En l'espèce, les éléments du dossier révèlent que Madame [O] a accepté le 05 mai 2021 l'offre remise le 21 avril 2021 dans laquelle le TAEG mentionné était inférieur au taux d'usure fixé pour cette période au cours de laquelle elle a accepté l'offre.

Que la banque n'établit ni avoir « transmis immédiatement au notaire les instructions nécessaires pour passer l'acte authentique », ni l'avoir informé du retour annoncé dans son courriel du 4 aout 2021.

Elle lui impute également un manque de diligence qui n'est pas démontré et reproche à sa cliente son «  indisponibilité pour signer l'acte » sans en justifier.

Mais surtout, elle n'établit pas qu'à la date d'appel des fonds, les frais de notaire avaient été «  réhaussés à 3.200 €  ».
Cette explication se trouve d'ailleurs contredite par la seconde demande de financement qui révèle que les frais de prise de garantie hypothécaire étaient estimés à 3.000 € au lieu des 2.923 € mentionnés dans l'offre de crédit.

En réalité, l'unique raison du dépassement du taux d'usure semble être la baisse de ce taux qui est intervenue entre temps et que la banque a, semble t- il cherché, à compenser en réduisant ses frais de dossiers de 1.500 € à 300 € dans la seconde demande de financement.

Toutefois, cet élément ne pouvait justifier, à lui seul, ni d'annuler le RDV de signature, ni de bloquer les fonds, dès lors que la banque était engagée par l'offre de prêt acceptée par sa cliente.

Qu'elle aurait pu, à tout le moins, anticiper l'évolution du taux d'usure, qui est fixé trimestriellement, et réduire ses frais de dossier lors de la signature chez le notaire puisque les frais notariés avaient été précisément estimés dans l'offre de crédit, à quelques euros près.

Qu'en refusant de débloquer les fonds, pour ce seul motif, et en invitant sa cliente à représenter une nouvelle demande de financement, sans autre explication, ce qui conduisait pas à «  régulariser l'offre  » comme l'affirme la banque, mais à l'annuler purement et simplement, la banque a commis une faute qui a privé sa cliente de la possibilité d'obtenir son financement.

Le second motif de refus de déblocage des fonds ne peut davantage être admis puisqu'il est établi que la banque a proposé à sa cliente, dès le 17 septembre 2021, de signer une nouvelle demande de financement, aux mêmes conditions que celles de l'offre émise le 23 avril 2021, sauf à réduire les frais de dossier.

Il se déduit de ce seul constat que la banque ne peut pas sérieusement soutenir que le refus de déblocage des fonds se justifiait, à cette période, par la disparition soudaine de la capacité de remboursement de sa cliente.

La banque explique avoir découvert des incohérences majeures durant l'instruction de la seconde demande de financement, portant notamment sur les revenus déclarés et le fonctionnement anormal du compte bancaire de sa cliente.

Elle soutient notamment qu'elle lui a fourni de faux bulletins de salaire, ce à quoi Madame [O] ne répond rien sauf à décrire sa situation et à se prétendre solvable.

Cependant, le tribunal relève que l'accusation de faux n'est pas objectivée et que la banque a enregistré, dès le 21 septembre 2021, par la voie de son assureur, la SA PREDICA, l'adhésion à l'assurance décès invalidité souscrite par sa cliente à l'occasion de la demande de financement litigieuse.

Qu'elle a aussi prélevé, dès le 5 septembre 2021, du compte de sa cliente, le montant des cotisations d'assurance afférentes au prêt qu'elle lui a finalement refusé.

La banque n'apporte aucune explication à ce sujet alors que des sommes ont été prélevées indûment au titre de ces cotisations d'assurance, durant 4 mois.

Madame [O] établit également que toutes ses demandes relatives à l'instruction de cette demande de financement, sont restées lettre morte pendant plusieurs mois et que ce n'est qu'après réception de la demande d'explication émanant de son conseil, que la banque l'a informée du refus de prêt par un courrier du 10 mai 2022 dans lequel il n'était fait nullement mention des incohérences relevées et de la perte de solvabilité de l'emprunteuse.

Ces élément révèlent suffisamment que le refus de déblocage des fonds n'était pas justifié et que la banque a fait preuve d'une certaine déloyauté dans le cadre de l’instruction de la demande de financement du 17 septembre 2021.

Ces fautes engagent ainsi sa responsabilité contractuelle.

- Sur la demande de dommages intérêts :

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il a lieu au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution si ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort de l'enchaînement des circonstances, du silence gardé par la banque, tant à l'occasion du refus de déblocage des fonds qu'à l'occasion de l'instruction de la seconde demande de financement, du revirement injustifié de la banque et des prélèvements indus sur le compte de la requérante, un comportement déloyal et fautif de la banque ayant engendré pour Madame [O] un préjudice certain.

Le prêt du 5 mai 2021 devait lui permettre de solder les prêts, de verser la soulte à son ex mari et d'essayer de conserver sa maison.

Elle a nécessairement subi une perte de chance d'éviter la poursuite de la saisie immobilière.

Vu les circonstances de l'espèce, ce préjudice sera évalué à la somme de 20.000 €.

Les sommes réclamées au titre des frais bancaires et des frais de recouvrement seront rejetées dès lors qu'au moment où elle a exposé ces frais, la banque disposait d'un titre et se trouvait légitime à poursuive la vente forcée.

Madame [O] subit un préjudice moral puisqu'elle s'est vue déposséder de son bien dans lequel elle vivait malgré son investissement pour trouver des solutions.

Une somme de 5.000 € lui sera octroyée à titre de dommages intérêts.

- Sur la demande subsidiaire en nullité de l'offre de crédit du 5 mai 2021 :

Outre le fait que le tribunal n'est saisi d'aucune demande d'annulation de l'offre de prêt formulée dans le dispositif de ses conclusions, la banque n'établit pas avoir émis l’offre de prêt du 23 avril 2021 sur la base des faux bulletins de salaire communiqués par sa cliente et il ne résulte pas des explications et des pièces produites qu'elle a été trompée par les « manœuvres illicites et intentionnelles » de la requérante.

En l'absence de preuve des manœuvres dolosives imputées à la requérante, la banque ne peut qu'être déboutée de sa demande subsidiaire tendant à juger nulle l’offre de prêt immobilier en date du 23 avril 2021.

- Sur les autres demandes :

La banque, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L'équité comme commande de la condamner à payer à Madame [O] la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS