TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/06786

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06786 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWYN

Minute : 25/482

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

C/

Monsieur [Y] [L] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [L] [J], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2023, Monsieur [N] [S] a donné à bail à Monsieur [Y] [L] [J] un logement meublé situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 450 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 50 euros, soit un total mensuel de 500 euros.

Par contrat de cautionnement du 3 mai 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer au bénéfice de Monsieur [N] [S], dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Selon quittance subrogative du 08 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Madame [V] [R] la somme de 2000 euros au titre des loyers d’aout à octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [Y] [L] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1940 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois de mars 2024. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Y] [L] [J] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [Y] [L] [J] au paiement de la somme de 2872 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2024 sur la somme de 1940 euros et de l'assignation sur le surplus,fixer indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges, condamner Monsieur [Y] [L] [J] à lui payer les indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 juillet 2024.

À l'audience du 3 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 412,58 euros arrêtée au 28 février 2025. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d'abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d'un contrat de louage d'immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, elle indique qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d'un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation des débiteurs, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d'engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Monsieur [Y] [L] [J] reconnait être redevable des loyers et charges. il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique qu’il était étudiant au moment de la conclusion du contrat puis qu’il a été embauché en février 2024. Il indique que ses revenus s’élèvent à 2000 euros par mois et qu’il n’a pas d’autre dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence :

Aux termes de l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

Selon l'article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l'article R213-9-6 du code de l'organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.

En l'espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution.

L'action principale porte sur l'exécution d'un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 8] (93) qui, conformément à l'annexe tableau IV du code de l'organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy. Dès lors, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, l'action en paiement des charges et loyers se prescrit par trois ans.

En l'espèce, l'action en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES initiée par assignation du 19 juillet 2024 a été formée dans le délai de trois ans. Dès lors l'action est recevable.

Sur les sommes dues :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 mai 2023, du commandement de payer délivré le 16 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives, notamment pour la plus récente, la quittance du 11 juillet 2024 reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2992 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2024. Les règlements effectués par le locataire à hauteur de 2579,42 euros ramènent la créance à 412,58 euros selon décompte au 12 février 2025.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [Y] [L] [J] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [L] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 412,58 euros, au titre des sommes dues au 12 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juillet 2024.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l'encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 16 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que des versements ont été effectués par le locataire au bailleur pour les mois d’avril et mai 2024, soit 1000 euros et 60 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 3 avril 2024.

Aucun autre paiement n’est intervenu dans le délai de deux mois.

La quittance du 11 juillet 2024, met en évidence de nouveaux paiements par la caution pour juin et juillet 2024 portant les versements à 2992 euros.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 mai 2023 à compter du 17 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Y] [L] [J], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il a effectué plusieurs paiements à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES permettant de diminuer sa dette. Il ressort en outre des éléments communiqués que Monsieur [Y] [L] [J] a repris le paiement intégral du loyer et des charges puisque les échéances courantes sont payées au bailleur depuis aout 2024.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [Y] [L] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [Y] [L] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à la caution dans la limite des sommes que celle-ci aura effectivement versé au bailleur.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [L] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS