TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/06709

Page

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06709 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWRJ

Minute : 25/480

Société FONCIERE RU PR 01/2016
Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [E] [V]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société FONCIERE RU PR 01/2016, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2022, à effet au 10 novembre 2033, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 a donné à bail à Madame [E] [V] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 588,05 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 85 euros, pour une durée de six ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 a fait signifier à Madame [E] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3020,31 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 5 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 a fait assigner Madame [E] [V] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs en garantie de toute somme qui pourrait être due,condamner Madame [E] [V] au paiement de la somme de 3661,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,ordonner la capitalisation des intérêts,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation le 15 janvier 2024, jusqu’à libération effective des lieux,l’autoriser à conserver le dépôt de garantie,la condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 30 juillet 2024.

À l'audience du 3 mars 2025, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5278,03 euros arrêtée au 27 février 2025, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SCI FONCIERE RU PR 01/2016 soutient que Madame [E] [V] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 4 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [V], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 4 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu à effet au 10 novembre 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une durée de six ans, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 novembre 2022 à compter du 5 février 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [E] [V] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [V] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 4 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 27 février 2025 que la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 150,62 euros le 31 juillet 2023, 172,46 euros le 31 décembre 2023 et 183,14 euros le 10 septembre 2024, euros, soit la somme de 506,22 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [V] à payer à la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 4771,81 euros, au titre des sommes dues au 27 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 décembre 2023 sur la somme de 544,85 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’autoriser la bailleresse à conserver le dépôt de garantie avant cette date. Il convient de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [V] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [E] [V] à payer à la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,