TJ 59350, 28 avr. 2025, RG 23/06717

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04
N° RG 23/06717 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XJSO

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

M. [G] [L]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Marion NIVELLE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Mme [V] [R] [N] épouse [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Solène BERNARD avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Avril 2024.

A l’audience publique du 03 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Avril 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 18 août 2022, M. [G] [L] a fait l'acquisition auprès de Mme [V] [N] épouse [J] d'une maison à usage d'habitation située au [Adresse 2] à [Localité 6] pour un prix de 220.000 euros.

Soutenant avoir été informé, le jour de son emménagement, par son voisin du numéro 38, M. [X] [P], que sa propre habitation avait été touchée par le mérule et que le mur limitrophe entre leurs deux propriétés avait été impacté, M. [G] [L] a fait appel à la société Valmi Immobilier, déjà intervenue pour traiter la maison de son voisin, afin qu'elle réalise des sondages destructifs, ce qu'elle a fait le 19 septembre 2022. Ces sondages ont mis en évidence la présence de mycélium.

Un constat d'huissier a également été réalisé le 21 septembre 2022.

Par courrier en date du 1er novembre 2022, M. [G] [L], par l'intermédiaire de son conseil, a écrit au notaire de la venderesse pour solliciter que cette dernière prenne en charge les frais relatifs au traitement et à ses conséquences.

En l'absence de réponse, il a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'expertise. Il a été débouté de sa demande par ordonnance en date du 30 mai 2023 au motif que les pièces produites confirment l'existence de la mérule dans l'habitation et permettent de chiffrer la valeur de la remise en état du bien et que le demandeur dispose de correspondances laissant supposer que la venderesse se trouvait informée de la présence de mérule.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés, suivant exploit délivré le 13 juillet 2023, M. [G] [L] a fait assigner Mme [V] [N] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'exercer l'action estimatoire.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 29 janvier 2024 pour M. [G] [L] et le 28 novembre 2023 pour Mme [V] [N].

La clôture des débats est intervenue le 19 avril 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 3 février 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [G] [L] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et 1645 du code civil,

dire et juger que l’immeuble sis [Adresse 2], ayant fait l’objet d’une vente constatée par acte authentique du 18 août 2022 entre lui et Mme [V] [N] épouse [J] est affecté de vices cachés au sens de l’article 1641 du Code Civil,condamner Mme [V] [N] épouse [J] à lui verser :* la somme de 18.096 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi ;
* la somme de 14.800 euros au titre du trouble de jouissance subi depuis l’apparition des désordres, somme arrêtée au 31 janvier 2024 et à parfaire avec la somme de 400 euros par mois jusqu’au jugement à intervenir ;
* la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;
débouter Mme [V] [N] épouse [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires ;condamner Mme [V] [N] épouse [J] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier ; condamner Mme [V] [N] épouse [J] à lui verser à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières écritures, Mme [V] [N] demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil,
Vu l’article 1641 et suivants du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu l’article 1240 du code civil

débouter M. [G] [L] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; condamner M. [G] [L] à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral consécutif au caractère abusif de l’action engagee à son encontre ;condamner M. [G] [L] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des depens.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire et juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l'application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

Sur l'existence d'un vice caché

La venderesse ne conteste pas que la maison vendue est affectée par la mérule. Elle discute uniquement de l'application de la clause de non garantie et soutient que l'acquéreur a fait le choix de ne pas réaliser de diagnostic parisitaire préalablement à la vente et ce sans recours contre elle.

M. [G] [L] a fait réaliser un constat par un commissaire de justice le 21 septembre 2022 en présence de Mme [A], représentante de la société Valmi Bâtiment, chargée de faire la restitution de son rapport concernant la présence éventuelle de mérule dans la maison. Cette dernière a indiqué qu'elle était déjà intervenue il y a quatre ans chez le voisin du numéro 38 et que le traitement réalisé chez le voisin aurait dû être fait aussi dans la maison acquise par M. [G] [L]. Le commissaire de justice a constaté la présence de la mérule au niveau du plafond de la cuisine et au premier étage au droit des constatations effectuées au rez-de-chaussée côté cuisine.

Le compte rendu de la société Valmi Bâtiment daté du 19 septembre 2022 est également versé aux débats. Après sondages destructifs, il a été mis en évidence les éléments suivants :
au rez-de-chaussée, le chainage bois formant linteau est dégradé sur au moins 0,50m depuis l'angle avec le mitoyen, la solive de rive en appui sur le mur et le linteau est également à remplacer.Au premier étage, la panne sablière est dégradée sur au moins 0,60 m de long, à remplacer. Il est constaté la présence de mycélium et voile mycélien sur le mur d'encuvement à environ 0,30 m du mitoyen et d'un carpophore (sec) dans l'angle avec le mitoyen. Le sondage réalisé à l'angle opposé ne montre pas de dégradation.
Ces éléments permettent d'établir que la maison acquise par M. [G] [L] est affectée par la mérule au niveau de l'angle mitoyen.

La société Valmi confirme être intervenue quelques années plus tôt pour traiter la mérule dans l'habitation mitoyenne voisine de M. [P] et qu'un traitement aurait dû être fait dans la maison du [Adresse 7], ce qui n'a pas été le cas. La présence de la mérule est constatée au niveau de l'angle avec le mitoyen. Il s'en déduit qu'en l'absence de traitement, la mérule s'est propagée dans l'habitation du [Adresse 7] et que cette propagation est nécessairement antérieure à la vente.

Dès lors que seuls des sondages destructifs ont permis de la mettre en évidence, la mérule était nécessairement cachée aux yeux de l'acquéreur lors de la vente.

Enfin, il n'est pas contesté que la présence de mérule compromet gravement l'usage du bien en ce qu'un démontage est nécessaire pour diagnostiquer l'ampleur de l'infestation et qu'un traitement doit être mis en oeuvre pour y remédier et éviter sa propagation à l'ensemble de la maison.

Sur la clause d'exonération de la garantie des vices cachés

L'acte de vente comporte, en page 21, une clause d'exonération de la garantie des vices cachés ainsi rédigée :
« L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents,des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil.S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».
La venderesse fait valoir d'une part qu'il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance de la présence de la mérule dans sa propre habitation, d'autre part que l'acquéreur a pris le risque de ne pas faire réaliser un diagnostic technique pour détecter la présence de mérule et a renoncé à tout recours contre elle au titre des vices cachés.

Ce faisant, la venderesse omet de citer une partie de la clause figurant dans le compromis de vente en page 10. En effet, il est indiqué :
« En outre, le VENDEUR déclare, qu'à sa connaissance, les biens objet des présentes n'ont pas été infestés par la mérule et n'ont pas fait l'objet de traitement curatif destiné à l'éradiquer.
L'ACQUEREUR, pour sa part, reconnaît être informé que seule la réalisation d'un diagnostic technique, pouvant nécessiter des sondages destructifs, permet de détecter la présence éventuelle de mérule dans le bâti. Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR ».

C'est bien parce que la venderesse a déclaré que la maison n'était pas infestée par la mérule qu'il a renoncé à faire procéder à un diagnostic technique. Et en toutes hypothèses, cette clause du compromis de vente n'est pas de nature à annihiler les effets de la clause d'exonération de garantie des vices cachés figurant dans l'acte réitératif. En d'autres termes, cela signifie que si l'acquéreur découvre postérieurement à la vente la présence de mérule, il ne peut se retourner contre le vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés, que s'il démontre que celui-ci était un professionnel ou avait connaissance de la présence de mérule, ce que M. [G] [L] offre d'établir.

Il verse aux débats des échanges de mails intervenus en fin d'année 2019 entre M. [X] [P], propriétaire du [Adresse 2], et Mme [V] [N]. Ces mails sont rédigés en langue anglaise, langue parlée par la venderesse, de sorte que le tribunal peine à comprendre pour quelles raisons elle reproche au demandeur de ne pas les avoir faits traduire en langue française.

Dans le mail du 9 novembre 2019, M. [X] [P] indique « As explained, we found a mushroom (Mérule in French) in the bedroom at the first floor a few months ago. On the 17th of January, the compagny Valmi will apply a chemical treatment to destroy it. Ms [A] who is our contact by the company asked us for informing our neighbour.
Would you please get in touch with Ms [A] as the following phone numbre [XXXXXXXX01] (email : [Courriel 8]) to get more information (...) ».

Le tribunal comprend de ce mail que le 9 novembre 2019, soit deux ans et demi avant la vente, M. [X] [P] a informé Mme [V] [N], sa voisine, de la présence de la mérule dans sa propre maison et de l'intervention de la société Valmi le 17 janvier 2020 pour procéder au traitement. Il lui a également demandé de prendre contact avec Mme [A] pour plus d'informations.

Le 21 janvier 2020, M. [X] [P] a de nouveau envoyé un mail à sa voisine en indiquant :
« As explained in my previous email the chimical treatment were done last friday in our house. The insurance asks me for giving your address to them to contact you. Could you please give me your address that I will forward to them ». Le tribunal en comprend qu'il l'a informée de la réalisation du traitement et lui a demandé de transmettre son adresse pour qu'il l'a donne à son assureur.

Ce a quoi Mme [V] [N] a répondu :
« I cane to [Localité 5] before Christmas and also explained the problem to my tenant ([E]). He is aware and I think the next step is for your company to inspect my house and also provide me with a quote if required. Il wasn't aware that they already performed this procedure. Could we discuss further this evening around 8pm? ». Le tribunal en comprend que Mme [V] [N] a informé son locataire de la difficulté et qu'elle souhaitait que sa maison soit également inspectée et qu'un devis lui soit fourni si nécessaire.

Dans un mail du même jour, elle a transmis son adresse postale à M. [X] [P], adresse que celui-ci a transmis à Mme [T] [C], assistante du Pôle Dommage, qu'elle a transféré au cabinet Saretec chargé d'une expertise.

S'il est exact qu'il ne ressort pas de ces échanges la preuve que l'habitation de Mme [V] [N] était, à cette époque, elle-même infestée par la mérule, il n'en demeure pas moins qu'elle était informée, dès la fin de l'année 2019, que ses voisins mitoyens subissaient une telle infestation et qu'il fallait dès lors procéder à des investigations pour vérifier que la mérule ne s'était pas propagée dans son habitation.

Son adresse a été transférée au cabinet d'expertise et Mme [V] [N] reste particulièrement taisante sur les suites de cette procédure alors qu'elle a très certainement été convoquée par le cabinet Saretec pour une expertise amiable.

Devant le commissaire de justice, la société Valmi a clairement indiqué que le traitement aurait dû également être réalisé dans l'habitation de Mme [V] [N].

Dans ces conditions, le tribunal considère que Mme [V] [N] est de mauvaise foi dès lors qu'elle avait connaissance de la présence de mérule chez son voisin mitoyen et de la nécessité de procéder à des investigations chez elle, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait. Elle a négligé de prendre en charge ce problème, ce qui a favorisé son développement dans les années qui suivent, et surtout à aucun moment elle n'en a informé son acquéreur.

Dans ces conditions, elle ne pouvait pas, loyalement, affirmer qu'à sa connaissance le bien n'était pas affecté de mérule, ce qui revenait à se prévaloir elle-même de son refus de connaître la réalité du risque de propagation. Il y a donc lieu d'écarter l'application de la clause de non garantie des vices cachés.

Sur l'action estimatoire

L'article 1644 du code civil prévoit que :
« Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

L'article 1645 prévoit quant à lui que :
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ».

Il a été dit que Mme [V] [N] était de mauvaise foi de sorte qu'elle est tenue de tous les dommages et intérêts envers l'acquéreur.

M. [G] [L] réclame les sommes suivantes :
18.096 euros au titre du préjudice matériel14.800 euros au titre du trouble de jouissance subi depuis l'apparition des désordres somme arrêtée au 31 janvier 2024 à parfaire avec la somme de 400 euros par mois jusqu'au jugement10.000 euros au titre du préjudice moral.
Dans ses conclusions, M. [G] [L] n'a pas détaillé la somme réclamée au titre du préjudice matériel. Sa pièce 9, visiblement rédigée par lui, est un tableau qui reprend le détail de la somme réclamée, à savoir :
sondage par la société Valmi : 418 eurostraitement mérule par la société Valmi : 1.408 eurostravaux de charpente par la société Richart : 7.610 eurostravaux de réfection de la cuisine et de la chambre par la société Adriano Renov : 6.568 euroscuisine Mobalpa : 2.092 euros.
Il est justifié de ce que des sondages destructifs ont été réalisés par la société Valmi le 19 septembre 2022. Le courrier du 9 septembre 2022 montre qu'ils ont été devisés à la somme de 418 euros TTC. Cette somme est due par la venderesse.

La mérule ayant été découverte dans le logement, un traitement a été nécessaire. Il n'est pas produit la facture correspondante mais le courrier du 9 septembre 2022 les avaient chiffrés à 858 euros et non 1.408 euros. En l'absence d'autres éléments, seule la somme de 858 euros pourra être accordée.

Il est justifié du devis de la société Richart, menuisier, pour la reprise des poutres et sablières de charpente affectées par la mérule, pour un montant de 7.610,30 euros. Cette somme est due par la venderesse.

Il est également justifié du devis de la société Adriano Renov pour la réfection des placos des murs et plafond ainsi que de la peinture dans la cuisine et le séjour, outre la réfection des placos et la peinture dans la chambre à l'étage pour un montant de 6.568 euros. Ce devis n'a pas été contesté par la venderesse. Il est évident que les sondages destructifs ont endommagés l'existant et nécessitent réfection. Il sera donc fait droit à cette demande.
S'agissant de la cuisine, M. [G] [L] n'explique pas pour quelles raisons le changement de sa cuisine est rendu nécessaire par le traitement de la mérule. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Au titre du préjudice matériel, il lui sera donc alloué la somme de 15.454,30 euros.

S'agissant du préjudice de jouissance, M. [G] [L] ne verse aux débats aucun élément permettant d'apprécier l'étendue de celui-ci et de le chiffrer à 400 euros par mois. En effet, il affirme, sans le démontrer, que la maison n'aurait qu'une chambre et que celle-ci ne serait plus utilisable depuis la découverte de la mérule. Dans ces conditions, la demande à ce titre sera rejetée.

S'agissant du préjudice moral, il peut aisément être admis que la découverte de la mérule immédiatement après son entrée dans les lieux lui a causé des tracas et de l'inquiétude, surtout lorsqu'il a appris que sa venderesse avait été mise au courant, en son temps, de cette difficulté. En outre, ce problème est intervenu alors qu'il venait de faire l'acquisition de cette maison suite à son divorce pour y accueillir son fils une semaine sur deux. En l'absence d'autres éléments permettant une évaluation plus fine de ce préjudice, il lui sera alloué une somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle

Eu égard à la solution du litige, Mme [V] [N] ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

Succombant en l'instance, Mme [V] [N] sera condamnée aux dépens. Les frais de commissaire de justice en date du 21 septembre 2022 ne font pas partie de la liste des dépens. La demande à ce titre sera donc rejetée.

L'équité commande d'allouer à M. [G] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS