TJ 59350, 23 sept. 2024, RG 22/04834

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/04834 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WI3N

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR :

La S.C.I. [6], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La société [7], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Me Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Me [L] [C]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représenté par Me Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Septembre 2023.

A l’audience publique du 05 Avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 juin 2024 et prorogé au 23 Septembre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Sur la requête et sur la poursuite du syndicat des copropriétaires dont l’avocat était Maître [L] [C] exerçant au sein de la SELARL [7] et sur la base du cahier des conditions de la vente rédigé par Maître [C], le juge de l’exécution de Senlis a adjugé à la SCI [6], le 26 septembre 2017, les lots 121 (un local commercial) et 123 (une réserve) dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé Résidence [Adresse 1] moyennant le prix de 74 000 euros.

Se plaignant d’avoir découvert a posteriori l’existence résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 31 mars 2017 votant de coûteux travaux de rénovation énergétiques dont elle aurait dû être avisée antérieurement à la vente, par acte d’huissier du 27 juillet 2022, la société [6] a fait assigner Mme [C] et la société [7] devant le tribunal judiciaire de Lille en responsabilité civile professionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, la société [6] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil,
Vu les dispositions de l’article R.721-2 du code de la construction et de l’habitation, en sa rédaction applicable à la date du dépôt du cahier des charges de la vente litigieuse,

- Condamner in solidum Mme [C] et la société [7] à réparer le préjudice qu’elle subit du fait des insuffisances du cahier précisant les conditions de la vente litigieuse ;
- Condamner in solidum Mme [C] et la société [7] au paiement de la somme de 17 791,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires, et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- Condamner in solidum Mme [C] et la société [7] au paiement de la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter Mme [C] et la société [7] de leurs demandes reconventionnelles tendant à sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure, aux dépens et à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner in solidum Mme [C] et la société [7] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Caroline Losfeld-Pinceel, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que le rédacteur du cahier des conditions de vente a commis une faute extracontractuelle en n’annexant pas le procès-verbal de l’assemblée du 23 mars 2017 au cahier des conditions de la vente.
Répliquant à ses contradicteurs, elle expose que si l’article R.332-10 du code des procédures civiles d’exécution précise quelles sont les mentions prescrites à peine de nullité, il ne s’agit pas des seules mentions devant figurer et cahier des conditions de la vente. Elle ajoute que l’article L.721-2 du code de la construction s’applique aux ventes publiques alors qu’une vente sur saisie immobilière ne peut pas être considérée autrement.
Elle fait valoir que la connaissance du projet de travaux aurait influé sur sa décision d’enchérir, ou non, et sur le niveau des enchères. Elle estime subir un préjudice égal au montant de sa quote part de travaux.

Répliquant à son contradicteur sur la perte de chance et le lien de causalité, elle conteste la pertinence d’une éventuelle contestation de l’assemblée du 25 novembre 2017 qui a décidé du prestataire des travaux, à laquelle elle n’a certes pas été convoquée, alors que c’est lors de celle de mars qu’a été décidé le principe des travaux litigieux.
Elle souligne que le coût des travaux représente 25 % du prix.
Elle ajoute que le local commercial qu’elle a acquis ne profitera pas des économies d’énergie espérées par les appartements car l’isolation prévue pour son local est bien moindre que celle des logements au point d’avoir un effet négligeable. Elle explique que le mince isolant posé n’était que le support d’un parement de pierre et non une isolation par l’extérieur, outre que ses surfaces vitrées sont importantes.
Si le tribunal devait considérer le préjudice sous l’angle de la perte de chance, elle considère qu’elle ne serait pas inférieure à 90 %.
Quant au paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires, elle estime rapporter la preuve de l’effectivité de ses premiers paiements (puisqu’elle a demandé des délais de paiement) qui ont vocation à se poursuivre jusqu’à complet paiement.

Elle invoque l’article 16 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990, relative à l’exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de sociétés libérales pour réclamer la condamnation in solidum de l’avocat et de sa société d’exercice.

Quant à l’exécution provisoire dont les défendeurs demandent qu’elle soit écartée, elle estime que les critères invoqués ne sont pas les critères légaux permettant d’aboutir à une telle décision alors que l’exécution provisoire est de droit. Elle tient pour vexatoire le propos adverse sur les garanties de représentation des fonds.

Dans leurs dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 18 avril 2023, Mme [C] et la société [7] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1231-1 du code civil, et 386, 389, 411, 412 du code de procédure civile,

- Débouter la société [6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- La condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers frais et dépens ;
- Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A l'appui de leur défense, elles contestent que soit rapportée la triple preuve d’une faute de l’avocat, d’une perte de chance raisonnable causée directement par le manquement allégué et d’un préjudice direct et certain et non hypothétique.

Concernant la faute, elles soutiennent qu’il convient de distinguer le cahier des charges de la vente publique par licitation et le cahier des conditions de vente de la vente sur saisie immobilière. Selon elles, l’article R.322-10 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la vente sur saisie n’oblige pas à joindre les pièces listées à l’article L.721-2 du code de la construction, de sorte que la faute n’est pas caractérisée.

A le supposer, elles estiment que le dommage ne saurait consister qu’en une perte de chance mais soutiennent que le tribunal doit déterminer si les diligences attendues de l’avocat auraient raisonnablement pu permettre à la société [6] d’acquérir l’immeuble à un moindre prix, ou de faire adopter en assemblée générale un budget de rénovation énergétique moins élevé, ce qu’il n’est pas mis en mesure de faire.

Elle indiquent que la société [6] aurait pu contester la validité de l’assemblée du 25 novembre 2017 de sorte qu’une nouvelle assemblée aurait ensuite eu lieu au cours de laquelle la société [6] aurait pu faire valoir ses intérêts et alors nul ne peut affirmer connaître de manière certaine la décision qui aurait été retenue si une autre assemblée générale avait eu lieu. Elles en déduisent que le lien de causalité n’est pas démontré.

Quant au montant du préjudice allégué, outre qu’il ne saurait être égal à 100 % du montant des charges, elles notent que les travaux devaient permettre des économies d’énergies permettant d’envisager une plus-value à la revente. Elles en déduisent que le préjudice n’est donc pas certain.

Elles demandent que l’exécution provisoire soit écartée vu le montant des réclamations et l’absence de garantie de représentation des fonds en cas de réformation. Elles considèrent qu’un tel risque ne peut peser sur elles “pour le simple « confort » de la demanderesse, dont le capital social s’élève à 1.000€ et donc les comptes ne sont pas publiés”.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’avocat :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il revient à la société [6], en sa qualité de demandeur, de rapporter la preuve d’une faute commise par l’avocat, d’un dommage subi par elle et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Concernant la faute, les articles R.322-10 du code des procédures civiles d'exécution et L.721-2 du code de la construction (dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2015-1075 du 27 août 2015 applicable à l’époque de la vente) énoncent que :

“ Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l'assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l'exécution un cahier des conditions de vente comportant l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l'assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.
Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :
1° L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;
2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;
3° L'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;
4° La désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;
5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;
6° La désignation d'un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la [5].”

“ I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.

II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1.
[...]
IV. - En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des dix-huitième et dix-neuvième alinéas du II sont applicables au présent IV.”

La vente sur saisie immobilière s’opérant à l’audience des ventes du tribunal et aux enchères publiques, elle constitue une vente publique.
Dès lors, les documents visés à l’article L.721-2 II du code de la construction doivent nécessairement être annexés au cahier des conditions de la vente quand bien même l’article R.322-10 du code des procédures civiles d'exécution ne sanctionne pas le défaut d’annexion de ces pièces par la nullité.

Les procès verbaux d’assemblée générale des trois dernières années avant le dépôt du cahier des conditions de la vente n’ont pas été annexés (PC demandeur 1).
Le cahier des conditions de la vente a été rédigé par Mme [C] le 31 mars 2017 en vue de la saisie litigieuse.

En particulier, n’ont pas été annexés les procès verbaux des assemblées des :
- 10 décembre 2016 alors que la résolution 6 portait sur la présentation générale du projet de travaux de rénovation énergétique,
- 23 mars 2017 alors que plusieurs résolutions ont décidé des modalités de répartition des coûts et d’organisation des travaux dont le budget prévisionnel s’élevait à 1 793 193 euros pour une copropriété dont le budget annuel habituel se situe autour de 210 000 euros.

La faute de l’avocat est caractérisée.

Concernant le lien de causalité, comme le soutiennent les défendeurs, s’agisant d’un manque d’information, il ne peut être analysé que sous l’angle de la perte d’une chance.

La société [6] ayant acquis au montant de la mise à prix, elle ne pouvait pas porter d’enchère pour un montant moindre et donc acquérir l’immeuble pour un prix inférieur à 74 000 euros. Elle a en revanche perdu une chance de ne pas porter d’enchères relativement à cette vente, donc de n’acquérir aucun bien ou de porter son choix sur un autre bien.

Cette perte de chance ne peut pas être égale au coût des travaux de rénovation énergétique.

Il est inopérant que la société [6] n’ait pas contesté l’assemblée suivante qui a notamment choisi les prestataires des travaux pour un montant très proche du budget prévisionnel alors que le principe de ces travaux était déjà décidé et le projet avancé. En cherchant à démontrer que le préjudice du demandeur est incertain ce sont les défendeurs qui font des conjectures et des hypothèses.

Quant au bénéfice économique à espérer de cette rénovation, il est exact que le dossier de presse versé au débat (PC demandeur 9) évoque un “potentiel” de gain de 40 % d’économies d’énergie mais d’une part, il s’agit d’un potentiel plutôt que d’une certitude, et d’autre part, le dossier de presse concentre son propos sur les logements. Les commerces n’y sont mentionnés que pour leur existence. Il est donc possible que l’isolation du rez-de-chaussée commercial n’ait pas été faite à l’identique de celle des appartements des étages comme le soutient la société [6] ou même de manière comparable, sans toutefois qu’elle le démontre.
Enfin l’ensemble immobilier compte 13 bâtiments et les gains annoncés comme espérés ne sont pas identiques pour tous les bâtiments.

La société [6] peut cependant profiter de l’amélioration notable de l’apparence extérieure de l’ensemble immobilier telle qu’elle est visible sur les photographies présentes dans le dossier de presse. Mais l’amélioration d’une éventuelle plus-value à la revente est incertaine et future et non certaine et actuelle.

Au final, si la société [6] avait choisi de n’acquérir aucun immeuble, elle n’aurait payé ni le prix ni les charges mais elle n’aurait pas pu exploiter un bien immobilier. Or elle ne fournit aucun élément d’appréciation de la rentabilité de cette exploitation ni même de ce qu’elle espérait tirer de cette exploitation lorsqu’elle a décidé d’acquérir.
Le même manque d’élément d’appréciation se retrouve pour le cas où elle aurait fait le choix d’acquérir un autre bien qui ne l’aurait pas engagée à payer des charges importantes pour des travaux de rénovation énergétique.

En revanche, bien qu’elle ne fournisse pas d’éléments relatifs à sa santé financière, elle verse au débat le courrier par lequel, faute de trésorerie et de capacité complémentaire d’emprunt, elle a demandé au syndic de lui accorder des délais de paiement sous forme d’un échéancier de 330 euros par mois (PC 6). Cette pièce est complétée par les preuve de ses virements mensuels d’un montant de 330 euros (PC 7, 8, 10, 11, 12 et 15).
Il n’est pas allégué que la négociation de cet échéancier aurait abouti à lui faire supporter des frais ou des intérêts.

Toutefois, cette difficulté financière dans laquelle elle s’est trouvée et les tracas qui en résultent nécessairement, est en lien de causalité directe avec le surcoût imprévu de l’opération d’achat donc de la faute commise par l’avocat. Elle sera réparée par la somme de 3 000 euros.

Le surplus de sa demande indemnitaire doit être rejeté.

L’article 16 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990, relative à l’exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de sociétés libérales prévoit que :

“Chaque associé répond sur l'ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu'il accomplit.
La société [d’exercice libéral] est solidairement responsable avec lui.”

Mme [C] et la société [7] seront donc tenues solidairement d’indemniser la société [6].

Concernant les intérêts et leur capitalisation, selon les articles 1231-7 et 1343-2 du code civil :

“ En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. [...]”

“ Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”

La somme allouée ayant un caractère indemnitaire, elle portera intérêt à compter de ce jour.
La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]”

L’exécution provisoire n’est, comme le soutient la société [6], nullement incompatible avec la nature de l’affaire et il ne sera donc pas dérogé au principe.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

Mme [C] et la société [7], qui succombent, seront condamnées solidairement à supporter les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Caroline Losfeld Pinceel ; l’équité commande de les condamner également solidairement à payer à la société [6] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal,