TJ 69123, 29 avr. 2025, RG 23/00033

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON
Loyers Commerciaux

N° RG 23/00033 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YSJF

Jugement du 29 Avril 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire
et expédition à :

Maître Caroline JOYARD - 1356

Expédition à :

Maître Raphaël BANNERY - 3281

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 29 Avril 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Février 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [G]
né le 12 Septembre 1973 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Maître Raphaël BANNERY, avocat au barreau de LYON

Madame [L] [P] épouse [G]
née le 28 Juin 1976 à [Localité 12] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Raphaël BANNERY, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [J] [Z]
née le 05 Avril 1965 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Caroline JOYARD, avocat au barreau de LYON

1 FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date du 3 octobre 2023, Monsieur et Madame [H] [G] ont fait citer devant le juge des loyers commerciaux Madame [J] [Z] aux fins de :

- fixer à la somme de 8 500 € par an, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2021
- condamner la requise à lui verser les loyers trop perçus par eux résultant du différentiel entre les loyers acquittés et le loyer fixé judiciairement, avec intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2021, outre capitalisation des intérêts,
- la condamner à verser la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction au profit de Maître BANNERY, avocat
- à titre subsidiaire, si la juridiction devait considérer ne pas disposer d’éléments suffisants pour fixer le loyer du bail renouvelé, désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er octobre 2021, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage
- rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire et en tant que de besoin ordonner l'exécution provisoire.

Par jugement en date du 23 février 2024 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal après avoir constaté le déplafonnement du loyer, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [R] [U] pour fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er octobre 2021.

L'expert a déposé son rapport le 26 août 2024.

Dans son mémoire après expertise Madame [J] [Z] demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer à la somme de 4 800 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées
- condamner Monsieur et Madame [H] [G] à verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure.

Monsieur et Madame [H] [G] entendent pour leur part dans leur mémoire que :

- le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 soit fixé à la somme de 8 500 € par an en principal, hors taxes et charges, ou à titre subsidiaire, à un montant plus juste et équilibré
- il soit jugé que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du Code civil
- Madame [J] [Z] soit condamnée au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître BANNERY sur son affirmation de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu'il a déjà été constaté le déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail supérieure à 12 ans.

Qu'il convient dès lors de se prononcer sur la valeur locative applicable au nouveau bail.

Attendu que l'expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que :

- le local étudié se situe à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 7]. Qu'il est édifié sur trois niveaux avec une entrée principale sur la [Adresse 9] et dispose d’une cour commune sur l’arrière, accessible depuis les communs de l’immeuble et la [Adresse 7]. Qu'il s’agit d’une construction de ville simple avec toit 3 pans recouverts de tuiles
- au rez-de-chaussée, outre les locaux loués par Madame [J] [Z], se trouvent au jour de la réunion d’expertise : le couloir d’accès aux parties communes, un théâtre et le local commercial faisant l’objet du second bail liant les parties. Qu'en R+1 et R+2, outre les 2 pièces incluses dans le bail commercial considéré, on trouve principalement des locaux à usage d’habitation
- le local commercial est exploité par Madame [J] [Z] dans le cadre de son activité de fleuriste. Que sa configuration en rez-de-chaussée est relativement étroite et en longueur. Qu'enfin il n’est doté d’aucune place de stationnement spécifique
- la surface utile s'élève à 68 m2 et la surface pondérée à 26,50 m2.

Que s'agissant de ce dernier point l'expert s'est référé à la charte de l'expertise en évaluation immobilière (mars 2017) pour appliquer la Méthode Générale de Pondération (centre-ville, boutiques jusqu'à 600 mètres carrés utiles).

Que les coefficients ce pondération appliqués n'apportent aucune critique du tribunal étant observé que l'expert judiciaire a pris soin de préciser que :
- le local se compose de trois niveaux :
* une cave en sous-sol qui n’a pas été visitée, d'une surface utile de 3,50 m2 et pour laquelle un coefficient de pondération de 0,10 a été appliqué
* au rez-de-chaussée, en partie avant se trouve un magasin avec vitrine donnant directement sur la [Adresse 9] et en partie arrière figure une seconde pièce à usage de réserve avec présence d’une chambre froide et d’une porte d’accès à la cour commune de l’immeuble. Que bien que l’exploitant ne reçoive pas de public dans ce local, la partie avant présente les caractéristiques d’une surface de vente et qu'elle sera valorisée comme telle (magasin zone 1 pondération 1 et locaux annexes (réserve), pondération 0,40. Que la hauteur sous-plafond de la partie magasin est d’environ 3 mètres et celle de la partie réserve d’environ 3,3 mètres. Que le local bénéficie d’un modeste linéaire de vitrine d’une longueur totale d’environ 2,3 mètres composé d’un pan de vitrine à gauche et d’une ouverture à droite (porte vitrée simple battant). Qu'enfin aucune signalétique n’est apposée sur la façade du local puisque installée sur la façade du local relatif au second bail liant les parties
* au 1er étage de l’immeuble se trouve des locaux annexes composés de deux pièces et d’une pièce d’eau où la hauteur sous-plafond est d’environ 2,8 mètres. Que cette partie est actuellement accessible par les communs de l’immeuble et par un escalier vétuste donnant dans le local relatif au second bail liant les parties. Que ces locaux ne sont donc pas directement reliés aux locaux du rez-de-chaussée objets du présent rapport. Que la pondération de 0,15 est dès lors justifiée
- l'expert conclut dès lors à juste mesure que le local considéré possède une partie magasin de taille réduite mais est correctement adapté à l’activité exercée, notamment eu égard à la présence d’une chambre froide au rez-de-chaussée pour la conservation des fleurs et de locaux annexes permettant de réaliser du stockage au 1er étage.

Attendu s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, que l'expert a retenu notamment 7 références après avoir pris soin de préciser que malgré ses investigations, il n’a pu obtenir des références locatives portant sur des baux conclus à la même époque et pour des locaux comparables. Que toutefois, il a pu recueillir des références locatives concernant les loyers pratiqués dans la portion considérée de la [Adresse 9], à savoir entre la [Adresse 8] et la [Adresse 10], portant sur des baux en cours à la date d’appréciation et dont la surface pondérée est inférieure à 100 m

Que c'est à juste mesure qu'il n'a pas tenu compte du rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet Philippe RICHAUD le 29 octobre 2020 pour le compte des bailleurs en ce que les adresses exactes des références de locaux commerciaux ne sont pas communiquées puisqu’il est uniquement indiqué le quartier ou le secteur de l’implantation comme par exemple "[Adresse 6]" ou "[Adresse 11]", interdisant toute vérification de la pertinence de ces références par rapport au local expertisé.

Que Monsieur [R] [U] a dès lors retenu à juste mesure une valeur locative unitaire de 210 m2/p/an.

Que tenant compte des clauses du bail, il a appliqué les correctifs suivants : -1% tenant compte de la vétusté partiellement à la charge du preneur (uniquement pour les devantures, rideaux et volets sur rue et cour) et -2,5% pour la mise en conformité à la charge du preneur.

Qu'après retraitement des donnée il a retenu à juste mesure une valeur locative de 4 794,25 € /an/HT et HC au 1er octobre 2021, arrondie à 4 800 € , soit : 26,50 m2p x 210 x 0,965 au jour de l'expertise / 132,63 dernier ILC T4 2023 x 118,41 dernier ILC T2 2021.

Que le nouveau loyer sera fixé à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 4 800 € HT et HC.

Attendu que l'instance ayant été rendue nécessaire par les demandes manifestement exagérées de Monsieur et Madame [H] [G] qui souhaitait que le nouveau loyer annuel soit porté à 8 500 €, il convient de les condamner aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.

Que Monsieur et Madame [H] [G] seront par ailleurs condamnés à verser à Madame [J] [Z] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Qu'il n'y a pas lieu de l'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l'ancienneté du renouvellement.

PAR CES MOTIFS