TJ 75056, 29 avr. 2025, RG 25/03436

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 29/04/2025
à : Monsieur [P] [H]

Copie exécutoire délivrée
le : 29/04/2025
à : Maitre Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/03436
N° Portalis 352J-W-B7J-C7QV4

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maitre Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 substitué par Maitre Karine PARENT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C0321

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 29 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/03436 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QV4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2019, l'EPIC [Localité 7] HABITAT - OPH a donné à bail précaire à Monsieur [P] [H], un appartement sis [Adresse 2].

Suite à d'importants travaux de réhabilitation, il a été relogé au [Adresse 6] suivant convention d'occupation précaire en date du 29 avril 2019.

Une importante fuite d'eau s'est déclarée dans le logement et impacte les logements situés en dessous de l'appartement donné à bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 février 2025, [Localité 7] HABITAT - OPH a mis en demeure Monsieur [H] de laisser l'accès à son logement, cette lettre a été refusée par le locataire.

Le 12 mars 2025, une sommation d'avoir à laisser l'accès à son appartement a été délivrée à Monsieur [H] avec obligation de prendre contact sous huit jours avec le gardien et de convenir d'une date de rendez-vous à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire.

Selon procès-verbal de constat dressé par la SCP LAUDE-DESSARD le 13 mars 2025, il a été constaté des désordres en lien direct avec la fuite.

Monsieur [P] [H] refusant toujours l'accès à son appartement, [Localité 7] HABITAT - OPH a donc sollicité l'autorisation d'assigner à heure indiquée ce dernier et par ordonnance en date du 27 avril 2025, l'autorisation d'assigner lui a été donnée pour l'audience du 8 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, l'EPIC [Localité 7] HABITAT - OPH a donc fait citer Monsieur [P] [H] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins :

-D'enjoindre à Monsieur [P] [H] de laisser le libre accès de l'appartement dont il est locataire sis [Adresse 5], escalier A1, au 2ème étage, porte 39, aux entreprises mandatées par [Localité 7] HABITAT - OPH, afin qu'elles déterminent l'origine de la fuite d'eau et procèdent à l'exécution et l'achèvement des travaux de suppression de la fuite d'eau,
-De dire et juger qu'à défaut pour Monsieur [P] [H] de déférer à cette injonction à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l'ordonnance à intervenir, [Localité 7] HABITAT - OPH et les entreprises mandatées par lui seront autorisées à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués par Monsieur [P] [H] le temps nécessaire à la réparation de la fuite d'eau, sous le contrôle d'un Commissaire de justice, le cas échéant assisté d'un serrurier et des personnes visées à l'article L.142-1 du Code de Procédure Civile d'Exécution, ou au besoin, du Commissaire de Police,
-D'autoriser [Localité 7] HABITAT - OPH à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu'il choisira, si ce déplacement est nécessaire à l'exécution des travaux,
-De condamner Monsieur [P] [H], pour le contraindre à s'exécuter, à une astreinte comminatoire de 200 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai de huit jours courant à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l'ordonnance à intervenir,
-De dire et juger, dans ce cas, que l'astreinte courra pendant un délai d'un mois et que passé ce délai elle pourra être liquidée et qu'il serait à nouveau fait droit,
-De réserver la compétence matérielle du Juge des référés du Tribunal de céans pour liquider I'astreinte,
-De condamner Monsieur [P] [H] à payer à [Localité 7] HABITAT - OPH une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-De le condamner en tous les dépens.

A l'audience du 8 avril 2025, [Localité 7] HABITAT - OPH représenté par son Conseil a maintenu l'ensemble de ses demandes exposant que Monsieur [P] [H] ne permettait toujours pas l'accès à l'appartement.

Monsieur [P] [H], bien que régulièrement assigné à l'étude, n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l'affaire au 29 avril 2025.

Par courriel reçu au greffe le 12 avril 2025, Monsieur [P] [H] a adressé des pièces au tribunal exposant qu'un avis de signification d'assignation avait été remis dans sa boîte aux lettres le 1er avril 2025 en vue d'une audience fixée le 08 avril 2025 et qu'il lui était impossible d'organiser sa défense sérieusement dans ce délai anormalement court. Il ajoutait que la caducité de l'assignation devait être relevée d'office par le juge ou à la demande d'une partie par requête et qu'il joignait en annexe, une note en délibéré pour faire valoir ses observations pour défendre ses intérêts dans cette procédure par défaut et notamment demander la caducité de l'assignation et le non-lieu à référé.

Toutefois, force est de constater qu'aucune note en délibéré n'a été autorisée à l'audience du 8 avril et que l'oralité de la procédure devant le Tribunal judiciaire implique que le juge ne puisse statuer que sur les prétentions qui ont été exprimées, oralement, à l'audience.

En conséquence, les moyens et pièces de Monsieur [H] adressés par courriel postérieurement à la mise en délibéré de l'affaire ne seront pas examinés étant précisé que les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile n'ont pas vocation à s'appliquer à la procédure d'assignation à heure indiquée.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande tendant à être autoriser à pénétrer dans les lieux aux fins de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du même code, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

De plus, en application de qu'en application de l'article 7, e de la loi du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. [...] Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris".

En l'espèce, il ressort des débats et des pièces versées et notamment du procès-verbal de constat dressé le 13 mars 2025 par Maître [C] [N], Commissaire de Justice, que dans l'entrée de l'immeuble situé au [Adresse 3], une plâque de faux plafond a été découpée, au droit du bâti de la porte et qu'il existe des traces de coulures sur le bâti de la porte, sous le rail du faux plafond et sur le vitrage de la porte.

Il est également établi que dans le logement n°34 situé au premier étage juste en dessous de l'appartement litigieux, le doublage de la gaine technique a été découpé, que s'y trouvent deux descentes en PVC et qu'il existe des traces de coulure sur la descente située à gauche ainsi qu'une rétention d'eau sur la raccord avant le coude de la descente à gauche. Sont également visibles de l'eau au pied des deux descentes, des moisissures sur les parois du coffrage de la gaine ainsi que de l'eau autour du passage d ela descente située à gauche.

Il est justifié par le demandeur de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à l'occupant des lieux, Monsieur [P] [H] le 17 février 2025, courrier refusé par ce dernier, aux fins que celui-ci prenne contact dans les meilleurs délais avec le gardien ou avec l'agence afin de convenir d'un nouveau rendez-vous avec le prestataire afin de solutionner la fuite provenant de son appartement.

Il est également produit une sommation délivrée le 12 mars 2025 à Monsieur [P] [H] aux fins que ce dernier laisse l'accès à son logement à la société AQUADIM afin de réparer la fuite laquelle occasionne des dégâts dans les appartements du dessous ainsi que dans les parties communes de la résidence et prenne contact sous 8 jours avec le gardien ou le gérant afin de fixer une date d'intervention pour la suppression de la fuite.

Il est donc acquis aux débats que des travaux de recherche et de réparation de fuite doivent rapidement avoir lieu afin de mettre un terme aux désordres occasionnés tant aux parties communes de l'immeuble qu'aux parties privatives à savoir les appartements situés en dessus de celui donné à bail à Monsieur [H], que faute pour ce dernier d'avoir laissé l'accès au logement qu'il occupe malgré de nombreuses démarches amiables engagées en ce sens par le bailleur, les travaux n'ont toujours pas pu avoir lieu ce qui nuit aux occupants de l'immeuble et il convient donc de ne pas retarder encore leur réalisation et en conséquence de faire droit aux demande de [Localité 7] HABITAT - OPH et d'enjoindre à Monsieur [P] [H] de laisser le libre accès de l'appartement aux entreprises mandatées par [Localité 7] HABITAT - OPH, afin qu'elles déterminent l'origine de la fuite d'eau et procèdent à l'exécution et l'achèvement des travaux de suppression de la fuite d'eau et de dire qu'à défaut pour Monsieur [P] [H] de déférer à cette injonction à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, [Localité 7] HABITAT - OPH et les entreprises mandatées par lui seront autorisées à pénétrer, en recourant à un semrier, dans les lieux loués par Monsieur [P] [H] le temps nécessaire à la réparation de la fuite d'eau, sous le contrôle d'un Commissaire de justice, le cas échéant assisté d'un serrurier et des personnes visées à l'article L.142-1 du Code de Procédure Civile d'Exécution, ou au besoin, du Commissaire de Police et d'autoriser [Localité 7] HABITAT - OPH à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu'il choisira, si ce déplacement est nécessaire à l'exécution des travaux,

Par ailleurs, compte tenu de l'absence de réaction de Monsieur [H] aux différentes tentatives amiables du bailleur pour permettre l'entrée dans les lieux aux différents intervenants, il sera fait droit à la demande d'astreinte dans les formes et conditions fixées au présent dispositif.

Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [P] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Monsieur [P] [H] sera condamné à verser à [Localité 7] HABITAT - OPH la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l'article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS