TJ 75056, 24 avr. 2025, RG 24/05876

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jacques SEMIONOFF

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Véronique REHBACH

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05876 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DMN

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 24 avril 2025

DEMANDEUR
Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Véronique REHBACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1786

DÉFENDEURS
Madame [M] [W], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Jacques SEMIONOFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0760

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 et prorogé le 25 avril par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05876 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DMN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mars 2022, M. [P] [T] a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 865 euros et d'une provision pour charges de 115 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Z] [W].

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 18421,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 23 novembre 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [W] le 20 novembre 2023.

Par assignations du 22 mai 2024, M. [P] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [W] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Z] [W] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 24577,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 14 février 2025, M. [P] [T] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 février 2025, s'élève désormais à 33991,60 euros. M. [P] [T] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire n'a plus payé son loyer depuis avril 2022.
En réponse à l'irrecevabilité de son action soulevée in limine litis en défense, il précise verser les preuves des diligences requises auprès du préfet et de la CCAPEX.
Il indique que le commandement de payer ne peut être déclaré nul en l'absence de preuve d 'un grief étant précisé que l'ensemble des adresses utiles figurent au bail et était à disposition de la locataire. Il allègue enfin que l' acte de cautionnement est parfaitement valable s'agissant d'une signature tapuscrite.

Mme [M] [W] et M. [Z] [W], représentés par leur conseil soulèvent in limine litis l'irrecevabilité de l'action faute de preuve de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX et de l'assignation au Préfet.
Ils soulèvent ensuite la nullité de l'assignation qui vise M. [Z] [W] en qualité de caution alors que l'acte de cautionnement est nul. Enfin, ils soulèvent la nullité du commandement de payer pour vice de forme en l'absence de la reproduction des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 pourtant prescrite à peine de nullité.

Mme [M] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle indique avoir tout juste repris un emploi pour un salaire de 2000 euros. Elle sollicite un échéancier de la dette avec paiement du loyer et la somme de 1000 euros par mois en apurement de la dette et indique qu'un versement de 10 000 euros sera réalisé fin mars 2025.

M. [Z] [W] allègue que l'acte de caution est nul faute de signature et qu'il ne peut être condamné solidairement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [W] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [T] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2.Sur la nullité de l'assignation

En application des articles 114 et 115 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l'espèce, la désignation de M. [Z] [W] en qualité de caution dans l'acte introductif d'instance n'est pas une cause de nullité mais une question de fond touchand à la validité de l'acte de cautionnement en lui même, aucun nullité ne saurait retenue.

1.3. Sur la nullité du commandement de payer

L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi ;

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ".

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que la demande de nullité du commandement par le locataire ne peut prospérer que s'il rapporte la preuve d'un grief causé par les irrégularités de forme qu'il invoque.

En l'espèce, bien que les dispositions des articles 6 et 24 de la loi du 6 août 1989 ne soient pas reproduites dans le commandement de payer du 16 novembre 2023, les défendeurs qui bénéficient de l'assistance d'un conseil depuis le début de la procédure, n'allèguent ni ne rapportent la preuve d'un grief.

La demande au titre de la nullité du commandement de payer sera rejetée.

1.4. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 18421,68 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 janvier 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [M] [W] n'a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience. Il n'est donc pas possible de lui octroyer des délais de paiement. Par ailleurs aucun élément sur un éventuel versement en cours de délibéré comme annoncé lors de l'audience n'est parvenu à la connaissance du juge.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [M] [W] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Il n'a été versé aucune pièce sur un contrat de travail attestant de revenus réguliers pour la locataire.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [P] [T] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [P] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 février 2025, Mme [M] [W] lui devait la somme de 33991,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, Mme [M] [W] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 18421,68 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6155,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la nullité de l'acte de cautionnement

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l'article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d'une obligation s'engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

A cet égard l'article 22-1 in fine dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Enfin l'article 1373 du code civil dispose que l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.

En l'espèce M. [Z] [W] réfute s'être engagé comme caution à l'égard du locataire alléguant de la nullité de l'acte faute de signature.

A cet égard, il sera relevé que l'acte litigieux n'est pas daté, il comporte les mentions prescrites sous forme tapuscrite.

Toutefois, il est indiqué que les mentions tapuscrite en question ci dessus dans l'acte sont à tapuscrire c'est à dire écrire avec l'aide d'un clavier. Or cette reproduction tapuscrite n'apparait pas sur l'acte.

Par ailleurs, cet acte ne comporte aucune signature ni manuscrite ni electronique, ni tapuscrite de M. [Z] [W].

Il doit donc être déclaré nul et M. [T] sera débouté de sa demande de condamnation solidaire avec la caution.

4. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1041,59 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 13 février 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [T] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [W]sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [P] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,