TJ 35238, 28 avr. 2025, RG 23/05839

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

28 Avril 2025

2ème Chambre civile
63C

N° RG 23/05839 -
N° Portalis DBYC-W-B7H-KPJI

AFFAIRE :

[N] [L]
[S] [O] [K]

C/

S.A.R.L. EX’ECO, SA GAN ASSURANCES,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 24 Février 2025

JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [L]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Maître Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [S] [O] [K]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. EX’ECO, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 528.277.171
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Julie FAGE de la SCP AVOCATS DU PONANT, avocats au barreau de BREST, avocats plaidant/postulant

S.A. GAN ASSURANCES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 542.063.797, en qualité d’assureur de la SARL EX’ECO
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Julie FAGE de la SCP AVOCATS DU PONANT, avocats au barreau de BREST, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 19 mai 2021, [N] [L] et [S] [O]-[K] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation située à [Localité 3] (35).

Le 16 mai 2023, affirmant n’avoir découvert l’existence d’une couverture contenant de l’amiante qu’au moment de réaliser des travaux dans les combles du bâtiment, révélée par la société de diagnostic ABC, et avoir été ainsi abusés par le diagnostic préalable à la vente, ils ont mis en demeure la société GAN Assurances, assureur responsabilité civile de la société EX’ECO, qui avait réalisé le diagnostic pour le compte de leurs vendeurs, de les indemniser du coût de désamiantage.

Leurs démarches amiables n’ayant pas abouti, par assignation du 14 août 2023, [N] [L] et [S] [O]-[K], ont fait citer la société EX’ECO et le GAN devant le tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de les voir condamnés in solidum à leur payer la somme de 24.398,83 € en réparation de leur préjudice, outre la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [N] [L] et [S] [O] [K], aux visa des articles 1240 du Code civil, L. 271-4 du Code de la construction de l’habitation et de l’article L. 1334-13 à du Code de la santé publique et des articles réglementaires s’y rattachant, soutiennent que le rapport de diagnostic du 17 février 2021, commandé par leurs vendeurs à EX’ECO, fait état de l’absence d’amiante dans le logement, ce qui a été expressément contredit par la société ABC DIAGNOSTIC, intervenue à leur demande, ainsi que par l’analyse des ardoises en laboratoire, faisant apparaître la présence de ce composant dans les combles et en toiture.

Ils affirment que leur appréciation de la valeur du bien a été faussée et ne croient pas à l’erreur de plume invoquée par la défenderesse.

Ils relèvent l’absence de visite des combles par l’employé de la société EX’ECO, ce qui constitue un manquement manifeste de sa part aux règles de l’art.

Ils soulignent par ailleurs que monsieur [L] n’a jamais occupé professionnellement des fonctions dans le négoce de matériaux de couverture, pour se présenter comme des profanes.

Ils rappellent que, selon la jurisprudence de la cour d’appel de Rennes, la société de diagnostic est tenue à une obligation de résultat concernant l’accomplissement des missions de repérages qui lui sont imparties par la loi.

Au vu de ces éléments, ils soutiennent que l’erreur de diagnostic commise par la société EX’ECO leur cause un préjudice certain et direct qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité de 24.398,83 €, correspondant au coût estimé du désamiantage, destinée à compenser leur perte de chance d’avoir pu négocier le prix d’acquisition du bien en tenant compte de la présence d’amiante.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, la société EX’ECO et la compagnie GAN Assurances expliquent que le diagnostiqueur a bien visité toutes les pièces de la maison, que le corps de son rapport fait état de la présence d’amiante en toiture, de sorte qu’il n’avait pas à procéder à des prélèvements aux fins d’analyse en laboratoire.

Si les défendeurs admettent que la conclusion du rapport ne fait pas ressortir la présence d’amiante, ils l’expliquent par une erreur de manipulation informatique, la conclusion étant générée par “le fait de cocher ou non une case”.
Les défendeurs mentionnent que l’acte de vente lui-même énonçait que le bâtiment était couvert en ardoises fibre ciment.
Les défendeurs affirment que la présence d’amiante en toiture était visible à l’œil nu, et décelable par un profane.
Ils contestent avoir concouru à la mauvaise information des acquéreurs qui les aurait privés de la chance de mieux négocier le prix d’acquisition du bien.

Subsidiairement, ils relèvent que le rapport de la société ABC Diagnostics du 14 mars 2022 ne préconise pas le remplacement de la toiture, se bornant à une recommandation d’évaluation périodique de celle-ci.
Ils en tirent pour conséquence que le lien de causalité entre le supposé manquement du diagnostiqueur et le remplacement de la toiture n’est pas établi.

Encore plus subsidiairement, ils excipent de la “qualité de la victime”, monsieur [L] qu’ils qualifient de “professionnel” du bâtiment, pouvant s’apercevoir à l’œil nu de la présence d’ardoises en fibrociment.

À titre encore infiniment plus subsidiaire, ils contestent le préjudice indemnisable, dès lors que les travaux de remplacement de la toiture ne sont pas obligatoires et que leur réalisation les enrichirait sans cause.
Ils soutiennent que, si par impossible le tribunal considérait qu’un préjudice est véritablement subi, celui-ci ne pourrait correspondre qu’à une perte de chance qui ne dépasserait pas 1 % du prix de vente, étant précisé qu’il faudra aussi tenir compte de la franchise de 10 % qui sera comprise entre 250 et 1.000 €.

Ils sollicitent sur le fondement de l’article 514-1 du Code de procédure civile que l’exécution provisoire de droit soit écartée en l’espèce en cas de condamnation.

Ils sollicitent condamnation solidaire des demandeurs à leur payer la somme de 3.000 €, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 16 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

D’après l’article 1231-1 du Code civil, le cocontractant est tenu au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de son obligation ou du retard dans l’accomplissement de celle-ci, sauf le cas de force majeure.

Selon les articles 1240 et 1231-1 du Code civil, tels qu’interprétés ensemble par l’assemblée plénière de la Cour de cassation, l’inexécution d’un contrat est de nature à constituer un fait illicite à l’égard du tiers au contrat, lorsqu’elle lui occasionne un dommage dont il peut demander réparation, en cas de lien direct.

Au cas présent, il est acquis aux débats que :
- le 17 février 2021, la société EX’ECO a réalisé pour le compte de monsieur et madame [J], une mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans un pavillon individuel de type 5, situé à [Localité 3],
- le 19 mai 2021, maître [X] [T], notaire à [Localité 7], a reçu la vente de ce bien au profit de monsieur et madame [L]/[O]-[K], acquéreurs chacun pour moitié, moyennant le prix de 196.000 €,
- le 14 mars 2022, la société ABC DIAGNOSTIC a effectué, pour le compte des acquéreurs, une mission de repérage dans le même immeuble, des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante, dont les conclusions ont infirmé celles du rapport EX’ECO,
- les pourparlers entre l’assureur protection juridique des demandeurs et l’assureur responsabilité civile de la société EX’ECO n’ont pas abouti.

Dans le cadre de la présente instance, les demandeurs font grief à la société EX’ECO d’avoir conclu à tort à l’absence d’amiante dans le bâtiment.

Les défendeurs contestent le grief en expliquant que la conclusion négative, due à une simple erreur de clic commise par monsieur [W] à l’issue de sa visite du 17 février 2021, est contredite par le corps même de son rapport, et en soutenant qu’elle a été de toute façon rectifiée par l’acte notarié qui fait référence à la présence d’amiante dans le bâtiment.

Au cas présent, il se vérifie que le rapport du 17 février 2021 conclut à l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Si la thèse d’une erreur de manipulation informatique de la part de monsieur [W] apparaît plus que plausible, dans la mesure où cette conclusion est expressément contredite par son croquis de constat de repérage amiante, (page 8/13), mentionnant la présence d’une toiture intégralement composée d’ardoises en fibre-ciment, pour autant cette explication ne chasse pas le manquement contractuel, le diagnostiqueur n’ayant pas apporté un soin suffisant à l’accomplissement de sa mission, faute d’une relecture de son rapport final.

La présentation de ce document prête incontestablement à confusion pour son lecteur.

En effet les conclusions apparaissent, contre toute logique, en tête de rapport, en page 2/13, en encre rouge, tandis que les constatations se rapportant à la présence d’amiante n’apparaissent qu’en pages 8 et 9, en annexe, auxquelles un lecteur économe de son temps, n’a pas forcément la présence d’esprit de se reporter, s’en tenant aux conclusions.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par les défendeurs, l’acte notarié du 19 mai 2021 n’était pas de nature à aplanir l’ambiguïté du rapport de repérage de monsieur [W], dans la mesure où il se borne à reproduire les conclusions négatives de celui-ci.

Qui plus est, les photographies du pavillon prises à partir de la voie publique (page 9/13 du rapport EX’ECO et 9 et 10/17 du rapport ABC) ne font pas ressortir la présence de coulures blanchâtres sur certaines ardoises, révélatrices de la présence d’amiante.

Enfin, le parcours professionnel de [N] [L] ne peut être pris en considération pour exonérer la société EX’ECO, dans la mesure où il n’est pas sérieusement discuté qu’il n’a jamais vendu des matériaux de couverture.

Dans ces conditions, force est d’admettre que [N] [L] et sa compagne ont pu être induits en erreur sur l’absence de teneur de matériaux d’amiante en toiture du pavillon des époux [J].

Cependant, comme ils l’admettent eux-mêmes, c’est en termes de perte de chance de mieux négocier le prix d’acquisition du bien que doit se mesurer leur dommage.

Effectivement, compte tenu de la date de construction, 1978, et de la longévité d’une toiture en fibre ciment de l’ordre de 50 années, le coût du désamiantage à court ou moyen terme constituait un événement susceptible de constituer un paramètre de discussion du prix.

On peut ainsi admettre dans le principe que l’erreur du cabinet EX’ECO a pu virtuellement priver les acquéreurs d’un argument sérieux de négociation vis-à-vis des consorts [J].

Le bien est aussi déprécié à la revente.

Il n’en reste pas moins que les demandeurs ne fournissent aucune indication sur l’état du marché de l’immobilier à [Localité 3] en mai 2021, le prix auquel le bien était affiché par l’étude notariale chargée du mandat de commercialiser le bien, les conditions dans lesquelles la négociation du prix avec les consorts [J] s’est opérée, rendant ainsi impossible la caractérisation d’un préjudice certain direct et causal constitué par la perte de chance d’acquérir à un prix inférieur de 24.398,83 €.

Les demandeurs sont ainsi défaillants dans l’administration de la charge de la preuve de l’existence d’une marge de négociation potentielle qui leur permettait de conclure l’opération à un prix final de 171.600 €.

Estimant cependant qu’une marge de négociation de l’ordre de 5 % était possible dès lors que la présence d’amiante sur la totalité de la toiture aurait été clairement énoncée, le tribunal fixe l’indemnisation de cette perte de chance à la somme de 10.000 €, représentant l’équivalent arrondi d’un écart de 5 % sur le prix de vente.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société EX’ECO à payer à [N] [L] et [S] [O]-[K], ensemble, la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts.

La société GAN sera tenue in solidum au paiement de cette somme, dans la limite de 9.000 €, du fait de la déduction de la franchise de 1.000 €.

L’équité commande que les défendeurs supportent une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, ils supporteront les entiers dépens de l’instance.

Aucun élément ne justifie d’écarter le jeu de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS