TJ 44109, 29 avr. 2025, RG 24/04438

IC

G.B

LE 29 AVRIL 2025

Minute n°

N° RG 24/04438 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NIFV

[D] [X]

C/

[Z], [N], [E] [P]
[G], [T], [C] [J]

Le 29/04/2025

copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à
- Me Jean-Marc Léon

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Isabelle CEBRON

En présence de [F] [B], attachée de justice

Débats à l’audience publique du 27 FEVRIER 2025 devant Géraldine BERHAULT, 1ère vice-présidente, et Nadine GAILLOU, magistrat honoraire, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui ont rendu compte au Tribunal dans leur délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 29 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [D] [X]
né le 25 Octobre 1976 à [Localité 3] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [Z], [N], [E] [P]
né le 26 Juin 1967 à [Localité 5] (AISNE), demeurant [Adresse 1]
NON comparant, NON représenté

Madame [G], [T], [C] [J]
née le 24 Février 1969 à [Localité 4] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 1]
NON comparant, NON représenté

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, M. [D] [X] a fait assigner M. [Z] [P] et Mme [G] [J] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins, au visa des articles 1103, 1104 et 1589 du code civil, de :

Juger caduque la promesse unilatérale de vente en date du 16 mars 2023 signée entre M. [D] [X] (promettant) d’une part, et M. [Z] [P] et Mme [G] [J] (bénéficiaires), d’autre part ;
Condamner M. [Z] [P] et Mme [G] [J] à payer à M. [D] [X] la somme de 22 000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
Ordonner la déconsignation de la somme de 5 000,00 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [L] [V], notaire à [Localité 6] (44) au profit de M. [D] [X] ;
Condamner in solidum M. [Z] [P] et Mme [G] [J] à payer à M. [D] [X] la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [Z] [P] et Mme [G] [J] aux entiers dépens, qui comprendront les frais de sommation adressée par acte d’huissier de justice le 20 juin 2023.

M. [D] [X] expose avoir délivré à M. [Z] [P] et Mme [G] [J] un congé pour vendre le logement qu’il leur louait depuis 2016 avec prise d’effet au 7 janvier 2023. Les locataires ont manifesté leur souhait d’acquérir le bien et une promesse unilatérale de vente a été signée le 16 mars 2023 devant Me [V], notaire à [Localité 6].
Aux termes de la promesse, les bénéficiaires de la promesse devaient justifier de l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires pour financer l’acquisition, avant le 16 mai 2023. Il était également prévu une indemnité d’immobilisation à hauteur de 22.000 euros et M. [Z] [P] et Mme [G] [J] ont consigné la somme de 5.000 euros entre les mains du notaire. Il était enfin prévu une clause pénale d’un montant de 22.000 euros.

M. [D] [X] explique qu’à la date du 16 mai 2023 fixée pour justifier de l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires, M. [Z] [P] et Mme [G] [J] ne sont pas manifestés et il leur a fait sommation par acte d’huissier en date du 20 juin 2023.

Les locataires, bénéficiaires de la promesse de vente, s’étant maintenus dans les lieux sans droit ni titre, M. [D] [X] a saisi le tribunal qui par jugement du 4 avril 2024 a constaté la résiliation du bail au 7 janvier 2023, dit que M. [Z] [P] et Mme [G] [J] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 17 juin 2023 et ordonné leur expulsion outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [D] [X] s’estime bien fondé, en application des dispositions prévues dans la promesse de vente, à solliciter de voir constater la caducité de la promesse de vente, et en conséquence, que M. [Z] [P] et Mme [G] [J] soient condamnés à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans l’acte, soit la somme de 20 000 €, dont 5 000 € se trouvent actuellement consignés entre les mains de l’étude notariale Audrain-Cappelle-Denis Noujaim-[V], notaire à [Localité 6] (44).

***

Assignés selon les formes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [Z] [P] et Mme [G] [J] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, à ses écritures.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024.

Motifs de la décision

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.”

L’article 473 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.”

Sur la demande de paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1104 du code civil dispose que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente signée le 16 mars 2023, les parties sont convenues que :

“Le BENEFICIAIRE devra justifier à son notaire et au PROMETTANT, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation de demandes de prêt, l’offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.
En cas de non-obtention d’une offre de prêt, il devra justifier d’au minimum deux refus deprêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.
Faute par le BENEFICIAIRE d’avoir informé son notaire et le PROMETTANT dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le BENEFICIAIRE d’une mise en demeure adressée par lettrerecommandée par le PROMETTANT d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse.”

“ En considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire du BIEN en résultant pour le PROMETTANT, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de VINGT-DEUX MILLE EUROS (22 000,00 €).
Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de 20 jours à compter de ce jour à peine de nullité des présentes sans indemnité de part ni d’autre et à première demande du PROMETTANT ; ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité du notaire soussigné au moyen du RIB suivant, en la comptabilité de Maître [L] [V], notaire soussigné, la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) ;
Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, si bon semble au PROMETTANT, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de DIX-SEPT MILLE EUROS (17 000,00 €) devra être versée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard dans les 10 jours de l’expiration du délai de validité de la promesse de vente, si le BENEFICIAIRE se refusait à régulariser celle-ci alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées, c’est-à-dire défaut de levée d’option des présentes dans les conditions stipulées aux présentes.”

“ [Elle] sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :
a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu vendeur.

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée sera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.
Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.”

Il est justifié que M. [D] [X] a adressé aux bénéficiaires par acte d’huissier en date du 20 juin 2023, une sommation d’avoir à justifier de l’obtention du prêt pour l’achat de la maison, objet de la promesse et alors que les bénéficiaires auraient dû spontanément le faire au plus tard le 16 mai 2023.

Cette sommation n’a pas été suivie d’effet.

En application des dispositions contractuelles, la promesse de vente est frappée de caducité dès lors qu’aucune demande de prêts acceptée ou refusée n’a été transmise par les bénéficiaires.

Par ailleurs, M. [D] [X] est bien fondé à réclamer l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée à 22.000 euros, étant observé que la somme de 5.000 euros a été consignée entre les mains du notaire qui devra donc la remettre à M. [D] [X].

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Par ailleurs, les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile permettent au juge, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, de retenir des considérations d'équité pour fixer le montant d'une éventuelle condamnation au titre des frais irrépétibles, lesquels sont par définition distincts des dépens prévus à l'article 695 du même code.

M. [Z] [P] et Mme [G] [J], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront en outre condamnés à verser au demandeur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu'il est équitable de fixer à 2 500 euros.

S’agissant des frais d’huissier engagés au titre de la sommation de payer, ils ne font pas partie des dépens en application de l’article 695 du code procédure civile.

Ils sont en revanche compris dans la somme allouée au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 16 mars 2023 signée entre M. [D] [X] (promettant) d’une part, et M. [Z] [P] et Mme [G] [J] (bénéficiaires), d’autre part ;

Condamne M. [Z] [P] et Mme [G] [J] à payer à M. [D] [X] la somme de 22 000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 ;

Ordonne la déconsignation de la somme de 5 000,00 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [L] [V], notaire à [Localité 6] (44) au profit de M. [D] [X] ;

Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [G] [J] à payer à M. [D] [X] la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme comprenant les frais de sommation adressée par acte d’huissier de justice le 20 juin 2023 ;

Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [G] [J] aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT