TJ 06088, 28 avr. 2025, RG 23/04041

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [N], [Y] [J] c/ S.D.C. DE L’IMMEUBLE “L’ARCADIA 1" SIS [Adresse 3]

N°25/265
Du 28 Avril 2025

2ème Chambre civile
N° RG 23/04041 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PF75

Grosse délivrée à:Me Sandrine LENCHANTIN

expédition délivrée à:Me Marcel BENHAMOU
Me Gilles CHATENET

le 28/04/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 27 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Monsieur [N], [Y] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DÉFENDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “L’ARCADIA 1" SIS [Adresse 3]
domiciliée : chez Syndic S.A.R.L. AGENCE DU GOLF - CHANCEL IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [B] [V]
né le 24 Janvier 1943 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

---

Vu l'exploit d'huissier en date du 2 octobre 2023 par lequel monsieur [N] [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'ARCADIA I sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [J] (rpva 4 octobre 2024) qui sollicite de voir :
Vu l ’article 14 de la loi du 10juillet 1965,
Vu l’article 1240 du Code Civil,
Vu le rapport d’expertise de Mr [F] du 03/01/2023,
Le recevoir en son action et la déclarer bien fondée,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété L’ARCADIA I à procéder aux travaux d’étanchéité de la terrasse du 9éme étage, selon les modalités et préconisations décrits par Monsieur l’expert [F] dans son rapport d’expertise du 03/01/2023, à savoir:

- Dépose des revêtements en dalle pierre de la terrasse,
- Dépose du complexe d’étanchéité,
- Reprise de toutes les fissures du dallage et des relevés bétons,
- Réalisation d’une étanchéité conforme au DTU toitures terrasses accessibles,
- Pose d’un nouveau revêtement de protection de l’étanchéité avec isolation thermique des parties habitées
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 1.000, 00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
Vu l’article 10-1 de la loi du 10juillet 1965,
L'exonérer de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
En toutes hypothèses,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété L’ARCADIA I à la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires l'ARCADIA I (rpva 10 septembre 2024) qui sollicite de voir :
Vu le règlement de copropriété (articles 3 et 9),
Vu articles 9, 14 d la loi du 10 juillet 1965,
Article 1242 du code civil,
Vu les pièces,
Débouter M. [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
Condamner M. [J] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [B] [V], intervenant volontaire, (rpva 8 novembre 2024) qui sollicite de voir :
Vu les articles 328 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu l’article 1240 du Code Civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [F] du 3 janvier 2023,
Vu l’assignation de Monsieur [J] en date du 2 octobre 2023,

Le recevoir en son intervention volontaire et l’y dire fondé,
Constatant que le rapport [F] détermine que l’origine des désordres, ayant entaché divers lors de la copropriété l’Arcadia l, réside exclusivement dans la vétusté de l’étanchéité et les malfaçons dans le traitement de l’étanchéité au niveau des murets bétons de la terrasse du 9ème étage,
Constatant que l’étanchéité des balcons et terrasses du 9ème étage sont des parties communes de l’immeuble, dont l’entretien incombe au syndic de la copropriété l’Arcadia l,
Constatant qu'il a supporté le coût de la démolition des jardinières, demandée par le Syndicat des Copropriétaires, se trouvant sur la terrasse de l’appartement par lui vendu à Monsieur [J],

Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires est seul responsable des désordres ayant
entaché divers lots de la copropriété l’Arcadia 1,
Dire et juger qu'il n’est responsable à aucun titre desdits désordres,
Condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 20.000,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022, au titre du remboursement des frais de démolition des jardinières de la terrasse de l’appartement vendu,
Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 3 octobre 2024 fixant la clôture différée au 30 décembre 2024 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Par acte notarié du 10 mai 2022, monsieur [N] [J] est devenu propriétaire des lots n° 07, 123, 133 et 227 dans une résidence sise [Adresse 3], L’ARCADIA I avec jouissance exclusive de la terrasse autour et au-dessus de son appartement.

Par ordonnance en date du 15 février 2022, Monsieur [F] a été désigné en qualité d’expert avec mission habituelle, des infiltrations affectant certains appartements de cette résidence.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 3 janvier 2023.

Monsieur [J] expose qu'il ne peut pas utiliser sa terrasse et y faire les travaux de remise en état qui s’imposent sans qu’au préalable le syndicat des copropriétaires procède urgemment à la réfection de l’étanchéité des terrasses des 8ème et 9ème étage de l'immeuble, qui est vétuste.

Il indique qu’à chaque forte pluie, sa terrasse inonde les appartements des étages inférieurs.

Il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert [F], pour mettre fin aux désordres dans les étages sous-jacents et pour pouvoir achever les travaux de remise en état de sa terrasse.

Il invoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires, concluant que ses deux terrasses (autour de son appartement et sa toiture terrasse) sont des parties communes, car l’étanchéité est incluse dans l’ossature de l’ouvrage.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'ARCADIA I conclut que les désordres sont de nature privative et sollicite sa mise hors de cause.

Il fait valoir que l’expert judiciaire ne doit porter aucun avis de droit ou de fait pouvant résulter des constatations que le juge lui a chargé de réaliser, qu'en l'espèce il a indiqué sans avoir en sa possession le règlement de copropriété que « Les balcons et terrasses sont des parties communes de l’immeuble », que le règlement de copropriété mentionne que les terrasses et balcons sont des parties privatives.

Il invoque le défaut d'entretien de la terrasse de l'appartement de monsieur [J], notamment par son auteur monsieur [V] (intervenant volontaire), comme l'expert judiciaire l'a relevé, en raison de l'installation sans autorisation d'un jacuzzi, présence de végétaux ...
Il ajoute que par l’intermédiaire de son syndic de l’époque, il avait alerté monsieur [V] précédent propriétaire par une mise en demeure du 13 décembre 2021 qu’il lui incombait d’enlever ses jardinières sur sa terrasse et de réaliser les travaux d’étanchéité dans les meilleurs délais, qu'il n'a rien fait, que les désordres ont perduré et se sont aggravés.

En réponse, monsieur [V], intervenant volontaire, fait valoir que l'expert judiciaire indique sans ambiguïté que l'origine des désordres se situe dans la vétusté de l'étanchéité de la terrasse partie commune du 9ème étage, dont l’entretien incombe au Syndicat des Copropriétaires, que les désordres proviennent d'une partie commune, d'un défaut d'étanchéité de la dalle en béton armé d'origine et de fissures sur les relevés périphériques en béton de la terrasse litigieuse.

Il ajoute que l'expert a relevé que l'étanchéité date de la construction de l'immeuble soit depuis plus de 50 ans, et qu'elle n'a jamais été rénovée, qu'il ne peut être tenu pour responsable des désordres.

Il sollicite la condamnation la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui rembourser la somme de 20.000 euros, déduite du prix de vente de l’appartement représentant le coût de la démolition des jardinières se trouvant sur la terrasse de l’appartement vendu, lesquelles ont été démolies à la demande du syndicat des copropriétaires qui considérait que ces jardinières étaient à l’origine des désordres constatés, alors que l’expert judiciaire a déterminé qu’il n’existait aucun lien entre les fissures en dalle de la terrasse du 9ème étage et sur les relevés bétons et l’existence des jardinières, lesdites fissures résultant également de l'ancienneté de l’immeuble.

Sur l'intervention volontaire de monsieur [V] :

Le déblocage de la somme séquestrée en vertu de l’acte notarié du 10 mai 2022 est subordonné à l’obtention d’une décision ne condamnant pas Monsieur [V] à procéder aux travaux de remise en état et d’étanchéité de la terrasse de l’appartement qu'il a vendu à monsieur [J].

Non contestée, l'intervention volontaire de monsieur [V], vendeur de l'appartement siège des désordres, sera déclarée recevable.

Sur les demandes de monsieur [V] :

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, monsieur [V] produit l'acte de vente de l'appartement en cause à monsieur [J], mais force est de constater que les pages 6 et 7 invoquées par monsieur [V] à l'appui de ses demandes, ne sont pas produites.

Le tribunal ne peut donc pas vérifier l'existence dans l'acte des mentions invoquées par monsieur [V], soit que l’acquéreur, Monsieur [J], procèdera à l'enlèvement des jardinières présentes sur la terrasse de l’appartement vendu, le coût dudit enlèvement, soit la somme de 20.000 euros, suivant devis de la société 06 Etanche en date du 25 janvier 2022, ayant été acquitté par Monsieur [V], par prélèvement sur le prix de vente, et qu'une somme de 80.000 euros est séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire pour garantir l’engagement de Monsieur [V] de couvrir les frais de remise en état et d'étanchéité de la terrasse et les frais de procédure et de condamnation, dans le cas où il serait tenu pour responsable du problème d'étanchéité, qui sera débloquée par le notaire séquestre, directement et hors la présence de l’acquéreur, sur la justification d'un jugement ne condamnant pas le vendeur, définitif et purgé de tout recours.

En conséquence, monsieur [V] sera débouté de l'ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le rapport de monsieur [F], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L'expert a constaté les désordres : fissures sur le relevé béton de la terrasse du 9ème étage côté sud, ouest et nord, non entretenue (présence de végétaux dans les évacuations, au niveau des plinthes et sur la terrasse) et est d'origine (50 ans).

Il indique que les infiltrations confirment un défaut du complexe d'étanchéité de la terrasse du 9ème étage, avec des évacuations d'eau pluviale dans le mur béton, qui démontre une absence d'étanchéité.

Les désordres d'infiltrations concernent les appartements du 7ème et 8ème étages sous jacents.

L'expert indique que les jardinières périphériques et leur poids n'ont pas généré d'impact structurel sur la terrasse du 9ème étage, qu'aucun affaissement du sol n'a été constaté au niveau des jardinières, qu'il n'a constaté aucun lien entre les infiltrations en sous face de la terrasse du 8ème étage et la présence des jardinières.

Il ajoute que la présence des végétaux sur la terrasse du 9ème étage qui démontre le défaut d'entretien régulier, n'est pas à l'origine des infiltrations en sous face de la terrasse du 8ème étage.

Il indique que monsieur [V] n'a probablement pas laissé l'accès à sa terrasse ce qui explique que c'est la seule terrasse où les fissures sur relevés béton n'ont pas été traitées ce qui est de nature à amplifier les infiltrations, alors que le syndic avait engagé des travaux sur toutes les autres terrasses pour traiter ces fissurations, que cela démontre qu'il s'agit d'un phénomène structurel généralisé.

Les désordres sont donc bien dus à une absence d'étanchéité au droit des infiltrations et des fissures traversantes de la dalle béton et du relevé béton au niveau de ces infiltrations, ce défaut d'étanchéité résultant de la vétusté de la terrasse, qui date de la construction de l ’immeuble en 1971, soit de plus de 50 ans, qui n’a jamais été rénovée, alors que la durée de l'étanchéité d'une terrasse est évaluée à 40 ans par l'expert judiciaire.

Il résulte du règlement de copropriété de l'immeuble que les balcons et terrasses sont des parties communes spéciales de l’immeuble, dont la réparation de l'étanchéité incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

Le règlement indique notamment en page 43 : « les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité ».

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la copropriété L’ARCADIA I sera condamné à procéder aux travaux d’étanchéité de la terrasse du 9éme étage appartenant à monsieur [J], selon les modalités et préconisations décrits par Monsieur l’expert [F] dans son rapport d’expertise du 03/01/2023, à savoir :
- Dépose des revêtements en dalle pierre de la terrasse,
- Dépose du complexe d’étanchéité,
- Reprise de toutes les fissures du dallage et des relevés bétons,
- Réalisation d’une étanchéité conforme au DTU toitures terrasses accessibles,
- Pose d’un nouveau revêtement de protection de l’étanchéité avec isolation thermique des parties habitées, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 150 € par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au-delà duquel il sera à nouveau statué.

Aux termes de l'article 10-1 avant dernier aliéna de la Loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il sera fait application de ce texte.

Monsieur [J] sera exonéré de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [J] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l'instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS: