TJ 06088, 28 avr. 2025, RG 23/01065

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [O] c/ S.A.S. AW INVEST

N°25/263
Du 28 Avril 2025

2ème Chambre civile
N° RG 23/01065 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OXJY

Grosse délivrée à:Me Alexis ZAKARIAN

expédition délivrée à:Me David LAIK

le 28/04/2025
mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 27 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. AW INVEST
[Adresse 2]
[Localité 1] / FRANCE
représentée par Me David LAIK, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

---

Vu l'exploit d'huissier en date du 20 février 2023 par lequel monsieur [K] [O] a fait assigner la SAS AW INVEST prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [O] (rpva 14 novembre 2023) qui sollicite de voir :
Vu l’article 1104 du Code civil,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 1231-5 du Code civil,
Vu le Code civil,
Vu l’offre d’achat acceptée le 28 juin 2022,
Vu les faits exposés et les pièces produites au débat,
Voir condamner la S.A.S. AW INVEST au paiement de la somme 55.300 € à titre de dommages et intérêts dus à l’inexécution de l’offre d’achat accepté le 28 juin 2022, outre intérêts légaux à compter de l’assignation,
Voir débouter la S.A.S. AW INVEST de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Voir condamner la S.A.S. AW INVEST au paiement de la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Alexis ZAKARIAN ;

Vu les dernières conclusions de la SAS AW INVEST (rpva 6 février 2024) qui sollicite de voir :
A titre principal,
Vu les articles 1104, 1113, 1116, 1121, 1128 et 1240 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats
Débouter Monsieur [K] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions
dirigées à son encontre,
A titre reconventionnel,
Vu l’article 1104 du Code civil,
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats
Condamner Monsieur [K] [O] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de son comportement déloyal, sa mauvaise foi et du caractère abusif de la présente procédure,
En tout état de cause,
Condamner Monsieur [K] [O] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [K] [O] aux entiers dépens ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 mai 2014 fixant la clôture différée au 25 octobre 2024 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Le 10 juin 2022, Madame [M] [N] représentante de la S.A.S. AW INVEST, défenderesse, société spécialisée dans la location de terrains et biens immobiliers, a formulé une offre d’achat au prix de 580.000 euros en ce compris la somme de 27.000 euros au titre des frais d’agence, soit la somme de 553.000 euros nets vendeur, pour l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à Monsieur [K] [O] valable jusqu’au 30 juin 2022, avec un délai fixé au 15 juillet pour la signature de l’avant-contrat.
Il n'est pas contesté que Monsieur [K] [O] a acceptée cette offre le 28 juin 2022 par courrier adressé à la S.A.S. AW INVEST.

Par courriel en date du 15 juillet 2022, jour prévu pour la signature de l’avant-contrat, Madame [N] (représentant la SAS AW INVEST) indiquait de ne pas vouloir poursuivre la vente.

Monsieur [O] expose que le 28 juillet 2022, via le site internet « MBD Conseil-Marchand des Biens », une annonce émise par Madame [N] sur les réseaux sociaux utilisés par les professionnels du secteur, mentionnait la mise en vente de son bien au prix de 600.000 €, que le 5 août 2022, la Société A.W. INWEST avait adressé à l’agence GUY HOCQUET un formulaire d’offre d’achat au nom d’un certain Monsieur [L] [P], marchand de biens, que cette offre d’achat comportait de nombreuses conditions suspensives, non signée, qu'aucun contrat n’était signé et aucune vente réalisée.

Il invoque l'immobilisation fautive de son bien par la défenderesse, concluant qu'il a accepté l’offre d’achat dans le délai imparti, que deux semaines se sont écoulées entre l’acceptation de l’offre et la date de signature fixée pour l’avant-contrat, que ce n’est que le jour de la signature de l’avant-contrat que la S.A. AW INVEST a refusé de le signer, au motif de l’absence d’obtention du crédit par sa banque, alors qu'aucune condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit n’était prévue par l’offre d’achat formulée par AW INVEST.

Il ajoute que la Société AW INVEST est un professionnel de l’immobilier, et ne peut donc pas bénéficier du droit de rétractation de 10 jours de l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’habitation.

Il ajoute que la clause prévoyant un délai de rétractation de 10 jours suivant la signature de l’acte ne revêt nullement un caractère déterminant dans l’engagement de la défenderesse et n'affecte pas la validité de l'offre d'achat.

Il soutient que la rétractation de l’offre est intervenue après l’expiration du délai de rétractation.

Il conteste avoir reçu une offre d'achat de Monsieur [P] signée le 28 juillet 2022, et soutient que la pièce adverse n° 7 vient d’être établie pour les besoins de la cause.

En réponse, la SAS AW INVEST conclut que monsieur [O] n’a cessé de formuler des contre-propositions à un prix de vente nettement supérieur à celui contenu dans l’offre sous le prétexte mensonger d’être en capacité d’obtenir des offres à meilleurs prix et manifestait ainsi clairement son refus d’accepter l’offre en état et sa volonté d’obtenir un meilleur prix.

Elle explique que face à ces tergiversations, par mails des 20 et 22 juin adressés à son mandataire, l’agence immobilière GUY HOCQUET, elle a décidé de rétracter son offre.

Elle indique que deux jours avant la date d’expiration de l’offre, Monsieur [K] [O] l'a informée qu'il acceptait son offre.

Elle soutient qu’aucune rencontre de volontés n’était intervenue puisque cette acceptation intervenait 8 jours après qu'elle se soit rétractée, et qu'elle n'a commis aucune faute.

Elle conclut que son consentement a été vicié puisque l’offre, rédigée sur un formulaire établi par l’agence immobilière GUY HOQUET, indique expressément qu'elle bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à la suite de la régularisation d’un compromis de vente et ajoute que cette clause relative au délai de rétractation avait un caractère déterminant.
Concernant le préjudice invoqué, elle soutient que Monsieur [K] [O] a été empêché d’accepter toute éventuelle nouvelle offre entre le 28 Juin 2022 et le 15 Juillet 2022, soit pendant 17 jours.

Elle fait valoir que, postérieurement à la date du 15 juillet 2022, le demandeur ne lui a fait parvenir aucune mise en demeure ni aucune sommation d’avoir à se présenter à l’étude notariale en vue de procéder à la signature du compromis de vente, qu'il n’avait en réalité aucune volonté de poursuivre la vente, persuadé de pouvoir obtenir un meilleur prix, qu'il a poursuivi les visites.

Elle soutient que le défendeur n'a subi aucun préjudice, ajoutant qu'il ne verse à l’appui de son assignation aucune offre qui lui aurait été transmise entre le 28 juin et le 15 juillet 2022.

A titre reconventionnel, elle invoque la mauvaise foi du défendeur, soutient que la procédure est abusive, et sollicite des dommages-intérêts.

Sur la demande principale:

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Aux termes de l’article 1113 du même code, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l'article 1114 du même code, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Aux termes de l'article 1115 du même code, elle peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire.

Aux termes de l’article 1116 du même code, elle ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l'issue d'un délai raisonnable.
La rétractation de l'offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat.
Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit
commun sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».

Aux termes de l’article 1121 du même code, le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue.

En l'espèce, il s’agit d'une offre d'achat, à laquelle s'est engagée la SAS AW INVEST, signée le 10 juin 2022.

Cette offre a été acceptée par monsieur [O], le vendeur, le 28 juin 2022, soit deux jours avant la date d’expiration de l’offre, ce qui n'est pas contesté par la défenderesse.

Il y a donc eu rencontre des volontés, sur la chose et sur le prix.

La question du droit de rétractation, prévue en cas de signature par les parties d'un avant contrat au plus tard le 15 juillet 2022, ne concerne pas la présente procédure, aucun avant contrat n'ayant été signé par les parties.

Il n'est pas établi que le souhait de la SAS AW INVEST transmis à son mandataire le 20 et le 22 juin 2022 de retirer son offre, soit parvenu à monsieur [O].

La rétractation de son offre d'achat n'est donc pas valable.

Or, l’offre indiquait expressément : « L’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être actée par la signature de celle-ci par le propriétaire».

En l’espèce, Monsieur [K] [O] a manifesté son acceptation par l’envoi d’un courrier
(Pièce n°2), ce qui doit être considéré comme transmission valable de son acceptation, même si le formalisme prévu par l’offre n'a pas été précisément respecté.

D'ailleurs, la défenderesse ne conteste pas avoir reçu cette acceptation.

Elle ne peut valablement invoquer son défaut d'engagement, faute pour monsieur [O] de ne pas lui avoir transmis la feuille de l'offre d'achat signée.

Son courrier du 28 Juin 2022 vaut donc acceptation de l'offre d'achat émise par la défenderesse.

L’offre d’achat acceptée, qui mentionne l’objet du contrat et le prix de l’immeuble vendu, constitue un contrat de vente liant les parties.

La rencontre des volontés entre la SAS AW INVEST et monsieur [K] [O] est, dès lors, établie concernant la vente de l'immeuble en cause.

Sur l'indemnisation du préjudice de monsieur [O] :

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, ces sanctions qui ne sont pas incompatibles pouvant être cumulées et des dommages et intérêts pouvant toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la preuve d’une perte de chance de contracter avec un tiers est établie.

En effet, il est établi que consécutivement à la renonciation d'achat de la société AW INVEST, Monsieur [O] a finalement vendu son bien immobilier à la SAS IDEE LIBERTE pour un prix inférieur, soit 530.000 €, en mars 2023, soit près de 9 mois après la date initialement prévue.

Le préjudice de monsieur [O] s'analyse en une perte de chance de conclure l'avant contrat avec la SAS AW INVEST, qui est une professionnelle et qui doit, d'autant plus en raison de cette qualité, respecter ses engagements.

Il lui sera alloué à ce titre la somme de 10.000 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, soit le 20 février 2023.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS AW INVEST :

La demande reconventionnelle de la SAS AW INVEST de voir condamner le demandeur à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de son comportement déloyal, sa mauvaise foi et du caractère abusif de la présente procédure, sera rejetée, eu égard à la solution du litige.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [O] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Partie succombant à l'instance, la S.A.S. AW INVEST sera condamnée à payer à monsieur [O] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de Me Alexis ZAKARIAN.

Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :