TJ 95500, 29 avr. 2025, RG 22/00050

PREMIERE CHAMBRE

29 Avril 2025

N° RG 22/00050 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MI7N
71F

A.S.L. [Adresse 12], [TG] [KW], [HE] [WK], [GS] [XU], [VY] [VG], [DD] [XH], [YL] [ZH], [KA] [FI], [UK] [W],
[DD] [F] [GR] épouse [SK], [UY] [SK], [OD] [D] épouse [PT], [LP] [TO] [P], [WP] [PT], [S] [OJ], [FW] [T] épouse [ET], [MN] [HM], [B] [DR] veuve [RX], [II] [KI], [EN] [V], [I] [LE], [AW] [L] épouse [ST], [DD] [G] épouse [YZ], [JM] [CG], [Z] [V], [BE] [Y], [MU] [FN] épouse [E], [N] [E], [BM] [DZ], [ML] [FB], [OL] [R], [FJ] [ZU], [XG] [BP] épouse [A], [C] [VU] épouse [ZV], [YP] [RB] [CO],
[GE] [M] épouse [UC], [LY] [J], [X] [AN], [ML] [O] [H]

C/

S.E.L.A.R.L. [K]
SDC [Adresse 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

--==00§00==--

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,
Première Vice-Présidente Adjointe

Date des débats : 04 mars 2025, audience collégiale

--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Association syndicale libre (ASL) de la [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [TG] [KW], né le 05 mai 1988 en TURQUIE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [HE] [WK], né le 01 janvier 1967 en TURQUIE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [GS] [XU], né le 06 février 1948 à [Localité 14], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [VY] [VG], né le 01 janvier 1947 au MAROC, demeurant [Adresse 1]

Madame [DD] [XH], née le 04 août 1972 à MAURICE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [YL] [ZH], né le 31 décembre 1953 à MAURICE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [KA] [FI], né le 12 août 1949 en TUNISIE, demeurant [Adresse 1]

Madame [UK] [W], née le 28 juin 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Madame [DD] [F] [GR] épouse [SK], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [UY] [SK], demeurant [Adresse 1]

Madame [OD] [D] épouse [PT], née le 19 décembre 1980 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [LP] [TO] [P], né le 10 février 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [WP] [PT], né le 23 juin 1979 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [OJ], née le 05 octobre 1937 en TUNISIE, demeurant [Adresse 1]

Madame [FW] [T] épouse [ET], née le 28 août 1986 en TURQUIE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [MN] [HM], né le 08 novembre 1930 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [DR] veuve [RX], née le 04 août 1937 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Madame [II] [KI], née le 09 juin 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [EN] [V], né le 03 janvier 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I] [LE], né le 24 mars 1952 au MAROC, demeurant [Adresse 1]

Madame [AW] [L] épouse [ST], née le 17 mai 1949 en TUNISIE, demeurant [Adresse 1]

Madame [DD] [G] épouse [YZ], née le 14 mars 1982 en Inde, demeurant [Adresse 1]

Madame [JM] [CG], née le 20 mars 1969 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Z] [V], né le 05 janvier 1934 en ESPAGNE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [BE] [Y], né le 30 septembre 1945 en ALGERIE, demeurant [Adresse 1]

Madame [MU] [FN] épouse [E], née le 22 février 1982 à CUBA, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [E], né le 19 octobre 1989 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [BM] [DZ], né le 01 novembre 1977 en ALGERIE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [ML] [FB], né le 23 avril 1970 en TURQUIE, demeurant [Adresse 1]

Madame [OL] [R], née le 01 septembre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [FJ] [ZU], né le 02 janvier 1988 à [Localité 16], demeurant [Adresse 1]

Madame [XG] [BP] épouse [A], née le 16 décembre 1986 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [VU] épouse [ZV], née le 16 novembre 1944 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Madame [YP] [RB] [CO], née le 12 mars 1960 au CAP VERT, demeurant [Adresse 1]

Madame [GE] [M] épouse [UC], née le 31 mars 1977 au CONGO, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [LY] [J], né le 08 août 1974 au MAROC, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X] [AN], né le 08 décembre 1965 en INDE, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [ML] [O] [H], né le 21 août 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Sami SKANDER, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], sise [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [K] dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Me Julien SEMERIA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de Me Dorothée LOURS, avocat plaidant au barreau de Paris

--==00§00==–

Exposé des faits et de la procédure

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], située [Adresse 1] à [Localité 7], a désigné la SELARL [K] en qualité de syndic, pour une durée d'un an, rectifiée à trois ans lors de l'assemblée générale du 11 janvier 2018.

Lors de l'assemblée générale du 10 janvier 2020, les copropriétaires ont voté en faveur d'un abandon du régime de la copropriété et de l'adoption du régime de l'ASL, avec adoption des statuts.

Par acte du 17 décembre 2021, Mme [D] épouse [PT], Mme [G] épouse [YZ], Mme [VU] épouse [ZV], Mme [RB] [CO], Mme [M] épouse [UC], M. [J], M. [AN] ; M. [H], M. [KW], M. [WK], M. [XU], M. [VG], Mme [XH], M. [ZH], M. [FI], Mme [W], Mme [GR] épouse [SK], M. [SK], M. [P], M. [PT], Mme [OJ], Mme [T] épouse [ET], M. [HM], Mme [DR] veuve [RX], Mme [KI], M. [V], M ; [LE], Mme [L] épouse [ST], Mme [CG], M. [V], M. [Y], Mme [FN] épouse [E], M. [E], M. [DZ], M. [FB], Mme [R], M. [ZU], Mme [BP] épouse [A], et l'ASL [Adresse 12] prise en la personne de M. [HM] ont fait assigner la SELARL [K], prise en la personne de son représentant légal, Mme [EF] [K], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], situé [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic le cabinet [K].

Par conclusions du 1er décembre 2022, l'ASL [Adresse 12] représentée par la Selarl [K] est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance du 30 mai 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Me [U] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de la [Adresse 12] au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée d'un an.
Par ordonnance du 22 mars 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Me [U] en qualité d'administrateur provisoire de l'ASL de la [Adresse 12], avec pour mission de se faire remettre les pièces et archives détenues par la SELARL [K], et poursuivre les démarches visant à annuler l'arrêté de création de l'ASL ou à défaut, de procéder à sa dissolution, pour une période de 24 mois à compter du 22 mars 2023.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la Selarl [K].

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 16 janvier 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 29 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières conclusions en date du 7 décembre 2023, les demandeurs demandent au tribunal de :
- Ordonner la nullité de l'assemblée générale du 18 novembre 2020 ;
- Prononcer la nullité des résolutions prises lors de l'assemblée générale du 18 novembre 2020 ;
- Ordonner sous astreinte de 500 euros par jour la restitution de l'ensemble des fonds indûment perçus depuis le 17 août 2020 et la communication à l'ASL des différents comptes nécessaires à l'acquittement des charges ;
- Condamner la SELARL [K] à payer la somme de 8 000 euros à l'ASL [Adresse 12] prise en la personne de M ; [HM] ;
- Condamner la SELARL [K] à payer la somme de 1 000 euros à chacun des 38 colotis ;
- Condamner la SELARL [K] aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros à chacun des 38 colotis.

A l'appui de leurs demandes, les demandeurs font valoir que l'assemblée générale du 18 novembre 2020 est nulle en application des statuts de l'ASL dès lors que la convocation, la fixation de l'ordre du juge et la tenue de l'assemblée ne sont pas conformes à ce texte. A titre subsidiaire, ils invoquent l'irrégularité de l'assemblée générale en application de la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété, notamment s'agissant l'absence de consultation du conseil syndical, le non-respect des majorités, l'absence de mise en concurrence, et des irrégularités relatives au procès-verbal. Par ailleurs, ils soutiennent que le syndic était dépourvu de mandat après le 17 août 2020, et ne pouvait plus émettre d'appels de fonds. Enfin, ils soutiennent que le défendeur a abusé de sa qualité d'avocat pour obtenir le paiement d'appels de charges illicites.

Par conclusions du 22 novembre 2024, la SELARL [K] et l'ASL [Adresse 12] représentée par la Selarl [K] demande au tribunal de :

A titre principal
- Déclarer les demandeurs irrecevables en leurs demandes contre la SELARL [K] ;
- Déclarer les demandeurs irrecevables en leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires ;
- Débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes,
- Les condamner aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire : écarter l'exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, la SELARL [K] soutient notamment que Me [U] a été désigné administrateur de l'ASL [Adresse 12] et la représente en justice, que les demandeurs n'ont pas produit leur titre de propriété et que le syndicat des copropriétaires a disparu à la création de l'ASL le 10 janvier 2020. Il soulève en outre la tardiveté de la demande d'annulation de l'assemblé générale, au regard du délai de 3 mois prévu par les statuts de l'ASL.

Motifs

Sur la procédure

L'article 117 du code de procédure civile prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
- Le défaut de capacité d'ester en justice ;
- Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
- Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En application de l'article 120 du même code, l'exception de nullité de fond doit être relevée d'office si la règle dont l'inobservation est invoquée à un caractère d'ordre public, et peut l'être par le juge s'agissant de la capacité d'ester en justice.

Il est enfin constant que l'exception de nullité de fond peut être invoquée en dehors de tout texte spécifique et de tout grief.

A la date de l'ordonnance de clôture, Me [U] était administrateur provisoire de l'ASL [Adresse 12]. Il n'est pas contesté qu'aucune partie n'a référé l'ordonnance le désignant administrateur au juge des requêtes en application de l'article 496 du code de procédure civile. Force est de constater que Me [U] n'a pas été appelé en la cause. La question de la capacité des parties à représenter l'ASL [Adresse 12] se pose donc, ainsi que la possibilité de former des demandes à l'égard de l'ASL.

Il apparaît en outre, qu'aucune des parties ne produit d'indication quant aux conditions de désignation d'un administrateur provisoire et à l'exécution de la mission de l'administrateur d'obtenir l'annulation de l'arrêté de création de l'ASL ou à défaut la dissolution de l'association.

Il convient en conséquence d'ordonner la réouverture des débats pour inviter les parties à :
- Conclure sur la capacité des parties à représenter l'ASL
- Produire les requêtes à l'origine des deux ordonnances de désignation de Me [U], ainsi que les rapports intermédiaires et le cas échéant de fin de mission de ce dernier.

Sur le fond

L'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa dernière version applicable à la date de la création de l'ASL, prévoit " la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ".

Il en résulte que le statut de la copropriété s'applique obligatoirement dès lors que la propriété d'un immeuble est répartie par lots entre deux propriétaires différents au minimum est répartie par lots entre deux propriétaires différents au minimum. Ce statut n'est facultatif que pour les ensembles immobiliers qui, outre des terrains, aménagements et services communs, comportent des parcelles faisant l'objet de propriétés privatives (tels qu'un lotissement de maisons individuelles) ou pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation.

Il est constant que le statut de la copropriété s'applique de manière impérative aux immeubles définis à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, et que cette règle d'ordre public doit être relevée d'office par le juge.

Aucune pièce versée au dossier ne permet d'établir que la [Adresse 12] est constituée de parcelles faisant l'objet de propriétés privatives, ou d'un immeuble à destination totale autre que d'habitation, et pourrait donc échapper au statut impératif de la copropriété.

Il convient donc d'inviter les parties à conclure sur l'application des règles de la copropriété à la [Adresse 12] et la validité de la création d'une ASL, et à produire toute pièce justificative à cet effet.

PAR CES MOTIFS