TJ 34172, 28 avr. 2025, RG 21/01376

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° : N° RG 21/01376 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NCNY
Pôle Civil section 1

Date : 28 Avril 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [S]
né le 03 Septembre 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Céline THAI THONG de la SCP CASANOVA - MAINGOURD - THAI THONG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. SOGEPROM SUD REALISATIONSS/C PRAGMA immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 482 966 975., domiciliée : chez [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 28 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 28 Avril 2025

Exposé du litige :

Suivant acte notarié du 27 juin 2017, Monsieur [S] a acquis de la société Sogeprom Sud Réalisations par vente en l’état futur d’achèvement un appartement de type T3 au 6ème étage d’un ensemble immobilier (lot n°47, appartement 602) et un garage (lot n°61), cadastré section DS n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Adresse 1], sur la commune de [Localité 7].
La livraison initialement prévue au plus tard le 31 décembre 2018 est intervenue le 18 janvier 2019.
Ayant réalisé cette acquisition sous le dispositif de la loi Pinel, Monsieur [S] donnait le bien à bail en précisant qu’il prendrait effet à compter du 1er février 2019.
Un procès-verbal de réception était établi le 18 janvier 2019 avec de nombreuses réserves, et notamment dans l’appartement de M. [S], en présence d’importantes infiltrations, ce qui devait le contraindre à refuser la livraison à l’instar d’autres acquéreurs.
La société Sogeprom Sud Réalisations a fait assigner en référé devant la présente juridiction les différents intervenants à l’acte de construire et certains acquéreurs aux fins de voir ordonnée une mesure d’expertise. M. [V] était désigné en cette qualité suivant ordonnance du 15 février 2019 lequel a rendu son rapport le 20 juillet 2020.
Suivant exploit introductif d’instance en date du 2 mars 2021, Monsieur [S] a fait assigner la SAS Sogeprom Sud Réalisations devant la présente juridiction aux fins de la voir condamnée à lui payer différentes sommes du fait des retards de livraison lui ayant généré divers préjudices.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Monsieur [O] [S] demande au tribunal sur le fondement des articles 1642-1, 1646-1, 1103 (ancien 1134), 1217, 1231-1 (ancien 1147), 1831-1 et suivants du Code civil et des articles 246 et 783 du Code de procédure civile, de :

Se Déclarer incompétent pour ordonner la jonction de deux instances ou à défautRejeter la demande de jonction dès lors qu’elle n’est pas utile Rejeter les demandes formulées par la SAS Sogeprom Sud Réalisation dès lors qu’elles sont infondées et injustifiées Condamner la SAS Sogeprom Sud Réalisation à lui payer les sommes suivantes : 8 730 € au titre de la perte des loyers 11 948,74 € au titre des frais de relogement, du déménagement et garde meuble pour la locataire 10 000€ au titre du préjudice financier 6 500 € pour préjudice moral subi sur les années 2019 et 2020 Condamner la SAS Sogeprom Sud Réalisation à lui payer la somme de 6 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Monsieur [S] fait valoir au soutien de ses demandes que la livraison a eu effectivement lieu le 1er février 2019 mais avec d’importantes réserves. Des travaux importants au regard des infiltrations d’eau ont été entrepris de sorte que le bien n’a été habitable que le 25 octobre 2019 et il n’a pu faire entrer son locataire que le 1er novembre 2019 et alors que bénéficiant du dispositif Pinel, il se devait d’avoir un locataire dans les lieux avant la fin de l’année 2019.
Le défendeur ne peut solliciter la jonction de cette affaire avec une autre instance devant la juridiction statuant au fond, seul le juge de la mise en état est compétent pour l’ordonner.

Le promoteur ne conteste pas sa responsabilité, responsabilité engagée sur le fondement décennal au même titre que les constructeurs. Il n’est pas contesté que le bien lui a été livré avec un retard de 10 mois.
Il sollicite l’indemnisation de son préjudice lié à la perte de loyers sur 9 mois, les frais de relogement, de déménagement et de garde meubles de son locataire ainsi que son préjudice financier relatif au règlement des charges locatives outre son préjudice moral.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2023, la société Sogeprom Sud Réalisations demande au tribunal sur le fondement des dispositions des articles 1642-1, 1646-1, 1217, 1231-1 et 1103 du code civil,

Rejetant toutes conclusions contraires jugées aussi infondées qu’abusives

Ordonner la jonction entre les instances engagées sous les n° de RG 21/01981 (PECS Languedoc) et 23/01370 (Fougerouse). Débouter la société M. [S] de ses prétentions formées au titre des pertes de loyer et des frais de relogement, du préjudice financier et moral. A défaut,

Les ramener à de plus justes proportions pour ce qui est des pertes de loyer ou des frais de relogement. Le débouter pour le surplus, Considérant la responsabilité des sociétés maître d’œuvre NBJ, le BET Durand, la société Pro Batiland (Face Languedoc), la société Pecs Languedoc et la société Eiffage Construction LR dans les désordres en lien avec les préjudices subis par M. [S] et la concluante.

Considérant le préfinancement assuré par la société concluante pour le compte de qui il appartiendra ainsi qu’il s’en évince des conclusions de l’expert judiciaire.

Les condamner in solidum au paiement de la somme de 102 220,48 € au titre investigations et travaux de reprise. Les condamner in solidum à relever et garantir indemne la concluante des condamnations pouvant être prononcées à l’encontre de la concluante du chef des demandes de M. [S]. Les Condamner pareillement aux entiers dépens d’instance et des frais d’expertise [V] soit la somme de à la somme de 49 880 € et les frais d’expertise judiciaire assumés par la concluante s’élèvent à la somme de 40 963,95 €. La condamner au paiement d’une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC. Ordonner l’exécution provisoire au titre des recours de la concluante.
La société Sogeprom, en défense, fait valoir que :
Un autre acquéreur a saisi la juridiction aux fins d’indemnisation de ses préjudices et elle sollicite la jonction avec cette instance.
Elle rappelle que l’expert a conclu sur les imputabilités des différents intervenants à l’acte de construction notamment quant aux préjudices consécutifs aux désordres.
L’expert a rappelé que le promoteur avait pris à sa charge la somme de 3 200 € au titre des frais de relogement de la locataire de M. [S] au titre des mois de septembre et octobre 2019 et rejetait les autres réclamations.
La pertede loyers dont l’indemnisation est sollicitée par M. [S] devra être rejeté dans la mesure où elle fait double emploi avec les frais de relogement.

Quant à la perte financière alléguée, l’expert a écarté cette prétention au motif que le contrat VEFA ne comportait pas ces pénalités. M. [S] sollicite dorénavant le remboursement du prêt immobilier et intérêts intercalaires, demande qu’il conviendra de juger irrecevable tant dans le principe de cette demande que dans son quantum.
Le prétendu manque à gagner fiscal n’est pas plus démontré et devra être rejeté.
Son préjudice moral n’est pas plus démontré alors que le bien est une résidence secondaire.
Elle sollicite la condamnation des différents intervenants à l’acte de construction à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et seront condamnées in solidum selon la part d’imputabilité retenue par l’expert [V].
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 24 janvier 2025 par l’ordonnance du 21 février 2024.

A l’issue des débats à l’audience du 24 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 367 du code de procédure civile, “Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui, s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.”

Si le juge de la mise en état est seul compétent en vertu des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile à statuer sur les incidents et ce jusqu’à son dessaisissement, il ne peut s’agit que des incidents mettant fin à l’instance.
Or, la société Sogeprom Sud Réalisations sollicite la jonction de cette affaire avec deux autres pendantes devant la présente juridiction, une avec un autre acquéreur et l’autre intentée par le promoteur contre un constructeur, dans le cadre d’une bonne administration de la justice.
Toutefois, il convient de relever que cette demande est tardive et n’aurait pour effet que de retarder l’issue de ce différend. Le recours exercé contre le promoteur peut en toutes hypothèses être examiné ultérieurement tout comme l’action de l’autre acquéreur à l’encontre du promoteur.
Par voie de conséquence, la demande de jonction sera rejetée.
Sur les demandes indemnitaires du fait du retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Selon l’article 1611 du même code, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.
Sur la responsabilité de la SAS Sogeprom Sud RéalisationsIl est constant qu’en l’espèce, alors que, selon les termes de l’acte de vente, le bien devait être achevé et livré au plus tard au 30 juin 2019, la livraison n’a eu lieu que le 27 novembre 2020.
En principe tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1 et 1611 du code civil précités et 1231-1 du même code, la SAS Sogeprom Sud Réalisations, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues.
La société Sogeprom Sur Réalisations ne conteste pas avoir livré le bien immobilier à M. [S] avec un retard de 10 mois et rappelle que dans le cadre de l’expertise judiciaire de M. [V], il avait été établi la part d’imputabilité de ces retards aux différents intervenants à la construction.
Ainsi, sa responsabilité sera engagée du fait du retard de livraison survenu le 1er novembre 2019 soit 10 mois et doit répondre des préjudices en résultant.
Sur les préjudices :

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.
La perte de revenus locatifs :

Monsieur [S] déplore avoir été privé de revenus locatifs durant 10 mois alors qu’il a fait l’acquisition du bien dans le cadre d’un projet d’investissement locatif selon le dispositif Pinel et qu’il a conclu un contrat de location le 15 janvier 2019 à effet au 1er février 2019.
Il n’est pas contesté que Monsieur [S] a acquis l’immeuble afin de bénéficier du dispositif dit “Pinel” dans le cadre d’un investissement locatif.
Il justifie l’avoir loué à compter du 1er novembre 2019 une fois le bien livré le 25 octobre 2019.
Le retard de livraison de l’appartement l’a privé de la possibilité de le mettre à la disposition de son locataire à la date de signature du contrat de location soit le 1er février 2019 nécessitant de reloger son locataire, des frais de déménagement et de garde-meubles et ce sur une période de 10 mois et ce, sans encaisser de loyers.
Leur préjudice, incontestable, est constitué de la perte des loyers durant cette période.
Selon contrat de location conclu avec Mme [G] [N], le loyer mensuel était fixé à 880€ par mois outre 90 € de provision sur charges, soit un loyer mensuel toutes charges comprises de 970 €.
Sur la base d’un loyer justifié par le demandeur de 970 euros par mois, son préjudice doit être évalué à la somme de 970 € x 9 mois, soit 8 730 euros.
Les frais de relogement, déménagement et garde meubles :
Contrairement à ce que soutient la société Sogeprom Sud Réalisations, dans la mesure où M. [S] s’était engagé à donner le bien en location au 1er février 2019 et qu’il n’a pas pu laisser son locataire entrer dans les lieux, les frais de relogement de son locataire, de garde meubles et déménagement sont bien des dépenses qu’i a dû supporter en lien direct avec le retard de livraison et qu’il n’aurait pas supporté s’il avait pu laisser entrer son locataire dans les lieux à la date prévue de livraison, soit le 1er février 2019.
Il résulte des pièces produites et discutées dans le cadre de l’expertise judiciaire que ces frais s’élèvent à la somme totale de 11 948,74 €.

Sur le préjudice financier :
En cas d’acquisition en l’état futur d’achèvement, un échéancier de versement des fonds est prévu à la signature du prêt et, le déblocage des fonds étant différé, l’acquéreur ne paie que les intérêts sur le capital versé, appelés intérêts intercalaires pendant la période de construction.
Ces intérêts ne participent pas à l’amortissement de l’emprunt et sont dus jusqu'à la date de livraison du bien, date à laquelle intervient le remboursement des échéances du prêt.

Le paiement de ces intérêts intercalaires est la conséquence du retard fautif imputable au VEFA pour le nombre de jours de retard retenus et doit en conséquence être indemnisé.
Ce préjudice financier est indépendant des loyers perçus qui ne commencent à compenser le prêt qu’après la livraison.
Or, la livraison a été reportée au 25 octobre 2019, ce qui justifie qu’aient été mis à la charge de M. [S] des intérêts intercalaires de 387,50 € sur la période du 1er février au 1er novembre 2019, soit 387,50 € X 9sans amortissement du capital.
Ainsi, le préjudice financier sera établi comme suit : 387,50 € x 9 mois = 3 487,50 €.
S’agissant des charges locatives, Monsieur [S] sollicite l’indemnisation au titre des charges locatives supportées, soit 397,79 € par trimestre et mentionne une pièce n°19 pour en justifier.
Il produit les appels de fonds de la copropriété du 25 juin 2019 et 24 décembre 2019.
Or, seul l’appel de fonds du ois de juin 2019 est justifié dans la mesure où en décembre 2019, la livraison avait eu lieu. Par voie de conséquence, la somme de 397,79 € sera retenue.
Enfin, M. [S] produit son attestation d’assurance propriétaire non occupant d’un montant annuel de 120,48 € dont 9/12 doivent être pris en charge par la société Sogeprom Sud Réalisations, soit la somme de 90,36 €.
Toutefois, cette pièce n’étant pas produite aux débats, le tribunal ne peut statuer sur cette demande qui sera rejetée.
Sur le préjudice mora l:
S’agissant enfin du préjudice moral allégué, il est produit plusieurs certificats médicaux (9 avril 2019, 20 août 2019 et 28 janvier 2020) témoignant de la détresse causée à M. [S] du fait du retard subi dans la prise de possession effective de son appartement. Ces éléments s’ajoutent aux tracas causés par le surcoût financier engendré par ce retard de livraison, qui n’avait pas été anticipé.
Il est dès lors justifié de lui allouer une somme supplémentaire de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, dont sera tenue la société Sogeprom Sud Réalisations.
Sur les demandes de la société Sogeprom Sud Réalisation :
La société Sogeprom Sud Réalisations demande la condamnation des sociétés NBJ, BET Durand, Pro Batiland, PECS Languedoc et Eiffage au paiement de la somme de 102 220,48€ au titre des investigations et reprises, sommes qu’elle a préfinancée.
Toutefois, en l’absence d’appel en cause de ces sociétés, cette demande sera rejetée.
En l’absence d’appel en cause de ces sociétés, la société Sogeprom Sud Réalisations ne peut non plus solliciter à être relevée et garantie par l’ensemble de ces sociétés.
Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [S], contraint d’ester en justice pour faire valoir ses droits, est bien fondé à réclamer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 2 000 euros.
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de la présente instance seront supportés par la société Sogeprom Sud réalisations.
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS