TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 25/00173

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00173 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PLK

Minute : 25/496

Madame [P] [J] [L] [U]
Représentant : Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445

C/

Monsieur [Z] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [P] [J] [L] [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2022, Madame [P] [J] [L] [U] a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 630,75 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Madame [P] [J] [L] [U] a fait signifier à Monsieur [Z] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2223,81 euros en principal, au titre des loyers impayés et d'avoir à justifier de l’occupation du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Madame [P] [J] [L] [U] a fait assigner Monsieur [Z] [Y] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au tribunal ou au choix du bailleur, en garantie de toutes somme qui pourront être dues,condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 3706,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2024, à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement des frais d’huissier relatifs au commandement de payer, la somme de 139,48 euros à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,rejeter toute demande de suspension de la clause résolutoire,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale de 741,27 euros, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 octobre 2024.

À l'audience du 3 mars 2025, Madame [P] [J] [L] [U], représentée, abandonne la demande au titre de l’expulsion et maintient ses autres demandes. elle actualise sa créance à la somme de 6864,70 euros arrêtée au 13 février 2025, loyer du mois de février inclus.

Madame [P] [J] [L] [U] soutient que Monsieur [Z] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines ou deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le locataire a quitté le logement et que les clefs ont été restituées le 19 février 2025, date de l’état des lieux de sortie.

Monsieur [Z] [Y], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 octobre 2024 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Madame [P] [J] [L] [U] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Madame [P] [J] [L] [U] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 juillet 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 avril 2022 à compter du 20 septembre 2024.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la résiliation est intervenue au 20 septembre 2024 et le logement a été restitué au bailleur, selon procès-verbal d’état des lieux de sortie du 19 février 2025.

Monsieur [Z] [Y] est obligé au paiement des loyers jusqu’à son départ des lieux le 19 février 2025.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 avril 2022, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 février 2025 que Madame [P] [J] [L] [U] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de réduire l’échéance d’indemnité d’occupation de février 2025 à un montant de 503 euros correspondant à la période du 1er au 19 février 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [P] [J] [L] [U] la somme de 6626,43 euros, au titre des sommes dues au 19 février 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [J] [L] [U] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [P] [J] [L] [U] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS