TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/08717

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08717 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6M6

Minute : 25/490

S.A. SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [I] [M]
Représentant : Me Clément GOY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 30

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection,en présence de [E] [N], auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [I] [M], demeurant [Adresse 3]
Comparante et assistée de Me Clément GOY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 30

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SA d'HLM SEQENS a donné à bail à Madame [I] [M] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 430,84 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [I] [M] aux fins de résiliation du bail.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience du 3 mars 2025, la SA d'HLM SEQENS, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter Madame [I] [M] de ses moyens et conclusions,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [I] [M] au paiement :de la somme de 846,92 euro au titre de l’arriéré au 6 mars 2025, échéance de février incluse,des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation,à compter de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, majorée de 25%, et augmentée des charges locatives,1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
La SA d'HLM SEQENS soutient, au visa des articles 2, 7b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1729 et 1735 du code civil que Madame [I] [M] n’a pas respecté les obligations du bail en n’usant pas paisiblement des locaux. Elle explique qu’il existe un trafic de stupéfiants dans les lieux, ce qui est contraire à la destination du logement et trouble la tranquillité. Elle indique que l’un des fils de la locataire Monsieur [Y] a été condamné trois fois par jugement du tribunal correctionnel de Bobigny, le 24 février 2023, le 13 décembre 2023 et le 16 janvier 2024, pour des infractions dans le cadre d'un trafic de stupéfiants à proximité du logement et que son comportement a causé des nuisances importantes à l'égard des locataires, avec des allées et venues et intimidations. Elle précise que deux perquisitions ont été réalisées dans le domicile et que les auditions ont permis d’établir que celui-ci avait le rôle de « nourrice » dans le trafic, reconnaissant la livraison de produits stupéfiants 8 à 9 fois par jours depuis le 1er décembre 2023. Elle rappelle que le preneur est responsable des agissements des occupants de son chef, notamment des membres de sa famille. Elle estime que ces faits caractérisent un trouble de jouissance grave justifiant la résiliation du bail. Elle ajoute que si le lieu d’hébergement et de travail de Monsieur [Y] est situé dans l’Essonne et que le trouble a cessé, les faits sont établis par trois condamnations et sont suffisamment graves, de nature à compromettre la tranquillité des locataires, sans que la persistance du trouble ne soit exigée.

Par conclusions écrites soutenues à l'audience, Madame [I] [M], assistée, demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter la SA d’HLM SEQENS de ses demandes,La condamner aux dépens de l’instance.
Elle soutient d’abord qu’il existe deux jugements correctionnels, dont un seul concerne des faits commis dans la résidence, sur une seule journée le 16 janvier 2024. Elle précise que les faits de décembre 2023 font l’objet du jugement du 13 décembre 2023, qui concerne d’autres communes. Ensuite, elle relève que les faits qui se sont déroulés sur une seule journée, ont pris fin à la suite du placement en garde à vue puis de l’incarcération pendant dix mois, après laquelle il a été hébergé chez un oncle et une tante, et ne reparait plus au domicile, ce qui résulte de l’attestation d’hébergement. Enfin, elle précise qu’elle a trois autres enfants et est absente douze heures par jour pour son travail si bien qu’elle ne s’est pas rendu compte des faits. Elle estime qu’il n’est pas démontré un trouble de jouissance subi par les autres voisins, l’affaire était ancienne, et les faits limités dans le temps, et qu’aucune mise en demeure de faire cesser le trouble n’a été envoyée.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat.

Selon l'article 1729 du même code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte de ce texte que comportement des personnes que le locataire héberge peut constituer un motif de résiliation du bail dès lors que les faits sont suffisamment graves pour justifier qu'il soit mis fin à la relation contractuelle.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il apparait que Madame [I] [M], locataire, vit dans le logement avec ses quatre enfants, dont deux aujourd’hui majeurs, et notamment Monsieur [H] [Y].

L'article 7 du contrat de location prévoit que le locataire « veillera à ce que son mode de vie n’ait pas pour effet de créer des conditions d’occupation contraires à la salubrité de l’immeuble à la sécurité et à la tranquillité des autres locataires » et « il utilisera strictement les locaux privatifs et communs suivant leur destination »

Il ressort des pièces communiquées et des observations des parties que par jugement du tribunal correctionnel de Bobigny du 13 décembre 2023, Monsieur [H] [Y], le fils de la locataire, a été déclaré coupable de diverses infractions à la législation sur les produits stupéfiants commises entre le 1er septembre 2023 et le 11 décembre 2023 commises à [Localité 10], [Localité 14], [Localité 9], [Localité 11] [Localité 8], [Localité 12] et en Ile-de-France et condamné à ce titre à une peine d'emprisonnement assortie , pour partie, du sursis probatoire. Les éléments de l’enquête de police mettent en évidence sa participation à un trafic de stupéfiants, celui-ci ayant reconnu effectuer des livraisons de produits.

Par jugement du tribunal correctionnel de Bobigny du 16 janvier 2024, Monsieur [H] [Y] a été déclaré coupable de diverses infractions à la législation sur les produits stupéfiants commises le 11 janvier 2024 à [Localité 5] et condamné à ce titre à une peine d'emprisonnement assortie, pour partie, du sursis probatoire. Des produits stupéfiants ont été retrouvés dans le logement lors de la perquisition effectuée pendant l’enquête et il a reconnu son rôle dans le trafic.

L'infraction pour laquelle il a été condamné consistait notamment à l’entrepôt de produits stupéfiants et de fonds issus des transactions dans le logement et de tels agissements ne sont donc pas conformes à la destination des locaux donnés en location.

Par ailleurs, Madame [I] [M], même si elle n’est pas concernée par la condamnation prononcée à l'encontre de son fils, est néanmoins responsable des éventuels troubles de jouissance causés par ses agissements.

Toutefois, d'une part, Monsieur [H] [Y] a été incarcéré plusieurs mois en exécution des condamnations prononcées et a fait l’objet d’une mesure de semi-liberté à compter du 30 octobre 2024. Il justifie d’être hébergé chez Monsieur [X] [W], son oncle, à [Localité 13] (91) et d’un contrat de travail du 18 décembre 2024 en matière de collecte de matières recyclables au titre duquel il est amené à effectuer des déplacements en Ile-de-France.

Monsieur [H] [Y] ne réside donc plus dans le logement de sa mère.

Il n’est pas mis en évidence de nouvelles poursuites ou condamnations de celui-ci pour des infractions postérieures, commises dans la résidence, ou en lien avec la détention de produits stupéfiants dans le logement, ni encore d’éléments qui établiraient des troubles de jouissance causés par lui.

Ainsi, si le fils de la locataire a commis des infractions dans le logement pour lesquelles il a été condamné, il n’est pas démontré qu’il aurait réintégré le logement.

Il s'ensuit que le trouble dans les conditions d'occupation du logement, avéré le 11 décembre 2023, date de la perquisition permettant de trouver des produits stupéfiants au domicile, et le 11 janvier 2024 et les quelques jours précédents, a cessé.

D'autre part, il n'est communiqué aucune pièce de la part du bailleur mettant en évidence des troubles de jouissance occasionnés par la locataire en dehors de l'infraction pour laquelle seul son fils majeur a été condamné. Il n’est relevé aucune nuisance provenant de celle-ci ou de ses autres enfants, ni encore des plaintes des autres occupants de l’immeuble les concernant.

Il n’est en outre pas établi que l’absence d’usage paisible et conforme à sa destination du logement, sur une période courte, a causé un préjudice au bailleur 

En conséquence, au regard de l'ensemble de ces éléments, l'existence d’infractions commise dans le logement par un des enfants de la locataire, et de condamnations à ce titre, malgré leur gravité, ne constituent pas un manquement suffisamment grave de la locataire empêchant la poursuite du contrat et justifiant la résiliation du bail.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation 

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 octobre 2021, et du décompte de la créance actualisé au 27 février 2025 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 13 euros et 109,56 euros, soit la somme de 122,56 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [M] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 724,36 euros, au titre des sommes dues au 27 février 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [M] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS