TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/02408

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02408 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2D7Q

Minute : 25/30

Madame [N] [P] [B]
Représentant : Maître Khalid OUADI de la SELEURL Cabinet Khalid OUADI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0202

C/

Madame [G] [Z]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270
Monsieur [X] [C]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Avril 2025

DEMANDERESSE :

Madame [N] [P] [B]
[Adresse 5]
[Localité 3]
comparante en personne et assistée de Maître Khalid OUADI de la SELEURL Cabinet Khalid OUADI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0202

DÉFENDEURS :

Madame [G] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-014325 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparante en personne assistée de Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [X] [C]
[Adresse 2]
[Localité 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-014329 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparant en personne assisté de Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025 présidée par MARION Céline en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référé, de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice et d’ Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, Greffière placée.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2017, à effet au 1er mars 2018, Madame [N] [P] [B] a donné à bail à Madame [G] [Z] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 800 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, Madame [N] [P] [B] a fait signifier à Madame [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9216 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois d’aout 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 25 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Madame [N] [P] [B] a fait assigner Madame [G] [Z] et Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, en référé, aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 octobre 2023,ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de Madame [G] [Z],condamner solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [X] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 14376 euros au titre de la dette locative ,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 900 euros à compter du 20 octobre 2023, jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 octobre 2024.

Par décision par mention au dossier du 23 octobre 2024, en application de l’article 82-1 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection de Bobigny s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du Raincy.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience de référé du juge des contentieux de la protection du Raincy du 13 janvier 2025 à 11h30.

À l'audience du 13 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 3 mars 2025 à la demande des parties.

À l'audience du 3 mars 2025, Madame [N] [P] [B], assistée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 30115,38 euros arrêtée au 3 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [P] [B] soutient que Madame [G] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 7 septembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire, solidairement avec Monsieur [X] [C], fils de Madame [G] [Z] qui s’est porté caution et vit avec sa mère, à régler l'arriéré de loyers par provision en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au paiement d’une indemnité d’occupation.

En réponse à l’exception de nullité du commandement de payer, elle soutient que la locataire aurait dû faire opposition au commandement dans le délai de 10 jours ou saisir le juge de l’exécution, ce qui n’a pas été fait.

Sur les demandes subsidiaires et reconventionnelles, elle souligne qu’il n’est justifié d’aucun élément permettant le remboursement de la créance qui s’élève à 30115,38 euros.

S’agissant de la contestation des charges locatives et des provisions sur charge, elle indique que les charges sont justifiées par les appels de charges sont versés aux débats.

Par conclusions écrites soutenues à l'audience, Madame [G] [Z] et Monsieur [X] [C], assistés, demandent au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal, prononcer l’irrecevabilité de la procédure,à titre subsidiaire, prononcer la nullité du commandement de payer,débouter le bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,à titre infiniment subsidiaire,condamner la demanderesse à leur rembourser la somme de 3600 euros au titre des charges indument perçues,ordonner la compensation entre cette dette et la dette locative,suspendre l’acquisition de la clause résolutoire,accorder les plus larges délais de paiement aux défendeurs,débouter la demanderesse de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire.
Ils abandonnent la fin de non-recevoir fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils demandent également d’écarter des débats les pièces 12 à 30 communiquées par Madame [B] correspondant aux relevés de charges et taxes foncières, communiquées tardivement.

Ils soutiennent d’abord que le commandement de payer est nul car il mentionne un délai erroné. Ils expliquent que le contrat de location contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois laissé au locataire pour régler les causes du commandement mais que l’acte mentionne un délai de six semaines, alors que la clause résolutoire ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de 2 mois, conformément à l’article 2 du code civil. Ils estiment que la mention d’un délai erroné lui a causé un grief car elle a repris le paiement et l’absence de paiement a pu résulter de sa conviction que les paiements effectués entre 6 semaines et 2 mois ne permettraient pas de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire et reconventionnel, ils soutiennent d’abord qu’il y a lieu à remboursement des charges perçues indument, non justifiées, les charges n’ayant jamais été justifiée depuis la conclusion du contrat, ce qui justifie le remboursement des provisions versées les trois dernières années à hauteur de 3600 euros. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement et la suspension de effets de la clause résolutoire, expliquant que Madame [Z] a perdu son emploi et vit avec son fils qui perçoit l’allocation AAH. Elle ajoute que la simulation de la reprise de l’aide personnalisée au logement permet d’obtenir un rappel de 14000 euros. Elle indique que sa fille a cessé sa scolarité pour travailler et l’aider. Elle fait état de deux paiements en janvier et mars 2025 de 820 euros chacun, et confirme l’absence de paiements entre la signification du commandement e payer et le mois de janvier 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’écarter des débats les pièces communiquées par Madame [N] [P] [B] :

Selon l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il résulte des articles 132 et 135 du code de procédure civile, que les parties s'engagent à communiquer les pièces dont elles font état aux autres parties à l'instance et le juge peut écarter des débats les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, Madame [G] [Z] forme à l’audience une demande reconventionnelle en vue du remboursement des provisions sur charges sur trois ans.

Madame [N] [P] [B], défenderesse à la demande reconventionnelle, communique des décomptes de régularisation de charges pour 2022, 2023 et 2024 des avis de taxes foncières pour 2022, 2023 et 2024 et 5 relevés d’appels de charges de copropriété afin d’étayer ses observations en défense.

Les documents communiqués au tribunal sont lisibles.

Les pièces concernées ont été communiquées à l’audience, de même que la demande additionnelle est présentée à l’audience.

Il n'y a pas lieu de rejeter les pièces des débats.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 octobre 2024 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, Madame [N] [P] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024.

En conséquence, la demande de Madame [N] [P] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges , le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion , la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l'article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 6 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois l’acte mentionne un délai de six semaines laissé au locataire pour payer sa dette.

L’article 24 dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

Or , le contrat ayant été conclu le 20 octobre 2017, à effet au 1er mars 2018, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une durée d’un an, il a été tacitement reconduit chaque année. La dernière reconduction avant la signification du commandement de payer est intervenue le 1er mars 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il s’ensuit que le délai mentionné dans le commandement de payer est erroné.

Si l’indication d’un délai erroné dans le commandement de payer constitue un vice de forme de nature à entacher l’acte de nullité, qui peut être invoquée par destinataire de l’acte, celle-ci n’a entrainé aucun grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile, dans la mesure où la locataire n’a effectué aucun paiement libératoire permettant d’apurer les causes du commandement de payer pendant la période comprise entre six semaines et deux mois à compter de la signification de l’acte.

En effet, il ressort de l’examen du décompte et des observations à l’audience qu’aucun paiement n’a été effectué entre le 18 aout 2023 et le mois de janvier 2025. L’absence de règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois n’est donc pas consécutif de l’irrégularité de forme du commandement de payer.

Il convient de rejeter l’exception de nullité du commandement de payer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Si l’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, il convient toutefois d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire ainsi qu’il résulte des développement qui précèdent.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 novembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2017 à compter du 8 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [G] [Z] justifie de sa situation personnelle et financière.

Il est justifié de la reprise du paiement du loyer avant l’audience par un versement de 820 euros en janvier 2025 et un versement de 820 euros du 1er mars 2025.

Toutefois, force est de constater qu’aucun paiement n’a été effectué entre août 2023 et janvier 2025.

Au regard du montant de la créance, Madame [G] [Z] ne démontre pas sa capacité à payer le loyer et les charges et à rembourser l’arriéré locatif dans le délai de trois ans.

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner, par provision, Madame [G] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de Monsieur [X] [C] une indemnité d’occupation, celui-ci étant hébergé par la locataire, et donc occupant de son chef.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [G] [Z] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Sur les loyers et provisions sur charges :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 octobre 2017, du commandement de payer délivré le 7 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 mars 2025 que Madame [N] [P] [B] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Selon le contrat de location, le montant du loyer avait été fixé à 800 euros par les parties pour la location de l’appartement et les provisions sur charges de 100 euros.

Les appels au titre des loyers et provisions sur charge sont conformes au contrat.

Il convient de déduite le paiement de 810 euros du 1er mars 2025.

Il convient de retenir 23784 euros au titre des loyers et provisions sur charges.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [Z] à payer à Madame [N] [P] [B] la somme de 23784 euros, par provision.

Sur les régularisations de charges :

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, qui sont exigibles sur justification.

Les charges récupérables sont celles dues en contrepartie de services rendus liés à l’usage du bien loué, des dépenses d'entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien et les impositions liées aux services dont le locataire profite.

Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Il résulte de ce texte, d’ordre public conformément à l’article 2 de la loi, que les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir lors de l'établissement du contrat de bail.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit donc rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l'existence d'une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. A défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l'espèce, le contrat de location prévoit le versement de provisions sur charges à hauteur de 100 euros.

Les montants demandés au titre des régularisations des charges sont contestés par la locataire, qui indique que les charges n’ont jamais été justifiées.

La bailleresse communique à l’audience un décompte actualisé faisant imputation de régularisations de charges pour les années 2022, 2023 et 2024, pour un total de 6331,38 euros sur la base de trois « bilan de régularisation de charges » et plusieurs pièces justificatives.

Elle communique trois avis d’imposition de taxes foncières et deux appels de fonds, des 28 mars 2023 et 22 décembre 2023, et trois tableaux mensuels, non daté, qui ne sont pas nominatifs, intitulés « montant des charges courantes » du 3eme trimestre 2023, du 1er trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025.

Les appels de fonds du syndicat des copropriétaires des 28 mars 2023 et 22 décembre 2023, comprennent la régularisation des charges de copropriété pour 2021 et 2022, établie par le syndic de l’immeuble, lesquels font apparaitre la quote-part de charges récupérables auprès de la locataire. Ces charges constituent des charges récupérables au sens de l’article 23 et comprennent notamment la consommation d’eau.

Pour l’année 2021, les charges de copropriété payées par Madame [B] s’élèvent à 1723,89 euros (1237,11 euros, 23,98 euros, 462,80 euros). Sur ces charges de copropriété , l’appel de fonds mentionne les charges « locatives » qui sont celles récupérables auprès de la locataire, soit 1290,94 euros. Ces sommes comprennent la consommation d’eau.

Pour l’année 2022, les charges de copropriété payées par Madame [B] s’élèvent à 1913,67 euros (1288,40 euros, 24,97 euros, 600,30 euros). Sur ces charges de copropriété, l’appel de fonds mentionne les charges « locatives » qui sont celles récupérables auprès de la locataire, soit 1476,82 euros. Ces sommes comprennent la consommation d’eau.

Les trois autres appels de fonds ne comportent aucune régularisation de charges ni aucune ventilation entre les charges récupérables auprès des locataires et celles restant à la charge du copropriétaire. Ils sont insuffisants pour établir une créance au titre de la régularisation de charges de 2023 et 2024.

Il est également justifié de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères pour 2021 à 2024, qui constituent des charges récupérables auprès de la locataire, par la production de l’avis d’imposition. Il convient de retenir la somme de 204 euros pour 2021, de 194 euros pour 2022, de 185 euros pour 2023 et de 164 euros pour 2024.

Toutefois, les décomptes établis par Madame [B] ne correspondent pas aux pièces communiquées.

Le décompte « régularisation de charges 2022 » correspond en réalité à la régularisation des charges de 2021. Les charges qui ont été imputées par la bailleresse à la locataire sont les versements mensuels effectués par Madame [B] au syndicat des copropriétaires (133,82 euros sur douze mois soit 1605,84 euros) alors qu’il y a lieu uniquement de retenir les charges récupérables d’un montant de 1290,94 euros. Il est ajouté une « surconsommation d’eau 2021 » de 462,80 euros, alors que les charges récupérables comprennent déjà la consommation d’eau. Il convient d’y ajouter la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères de 2021 de 204 euros. Après déduction des provisions versées pour 1200 euros, un solde dû pour 2021 est de 294,94 euros.

Le décompte « régularisation de charges 2023 » correspond en réalité à la régularisation des charges de 2022. Les charges qui ont été imputées par la bailleresse à la locataire sont les versements mensuels effectués par Madame [B] au syndicat des copropriétaires (137,17 euros sur douze mois soit 1646,04 euros) alors qu’il y a lieu uniquement de retenir les charges récupérables d’un montant de 1476,82 euros. Il est ajouté une « surconsommation d’eau 2022 » de 600,30 euros, alors que les charges récupérables comprennent déjà la consommation d’eau. Il convient d’y ajouter la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères de 2022 de 194 euros. Après déduction des provisions versées pour 1200 euros, un solde dû pour 2022 est de 470,82 euros.

Il n’y a pas lieu d’ajouter à nouveau la taxe de 2021 et la consommation d’eau de 2021, incluses dans la régularisation 2021.

Aucun décompte de régularisation n’est communiqué pour 2023 et 2024 , ni aucun appel de fonds. Les tableaux mensuels ne permettent pas d’établir l’existence d’une créance au titre des charges de copropriété récupérables.

Le décompte « régularisation de charges 2024 » reprend des règlements mensuels de 146,85 euros dont il n’est pas justifié, et l’imputation, à nouveau des consommation d’eau de 2021 et 2022, ainsi que les taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères 2021 à 2024.

Il ne peut être retenu au titre des charges que les taxes de 2023 et 2024 pour 185 euros et 164 euros.

En conséquence, Madame [B] justifie de l’existence d’une créance au titre de régularisation de charges est justifiées à hauteur de 294,94 euros 2021 et 470,82 euros pour 2022 et au titre des taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères de 2023 et 2024 pour 185 euros et 164 euros, soit un total de euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [Z] à payer à Madame [N] [P] [B] la somme de 1114,76 euros, par provision.

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [X] [C]:

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation. Les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

Ce texte prévoit que la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l'article 1359 du code civil, la preuve d'une obligation supérieure à 1.500 euros ne peut être établie que par écrit. Toutefois, en application de l'article 1362 du même code, il en va autrement en présence d'un commencement de preuve par écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée, rendant vraisemblable le fait allégué et complété par des témoignages et des présomptions.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Madame [N] [P] [B] évoque un contrat de cautionnement conclu avec Monsieur [X] [C].

Toutefois, force est de constater qu’aucun contrat de cautionnement n’est versé aux débats.

La seule signature de Monsieur [X] [C] à la fin du contrat de location, auquel il n’est pas partie, sous une mention « la caution », avec mention manuscrite « lu et approuvé , reconnais avoir pris connaissance du présent contrat pour lequel je me porte caution » ne suffit à rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de cautionnement.

Madame [N] [P] [B] ne démontre pas l’existence d’une obligation de Monsieur [X] [C] de payer les loyers et charges au titre d’un cautionnement.

De plus, en l’absence de lien contractuel entre Madame [N] [P] [B] et Monsieur [X] [C], qui n’est pas locataire du logement, il n’est pas non plus démontré l’existence d’une obligation au paiement des loyers et charges.

Il convient en conséquence de rejeter sa demande de paiement d’une provision à son encontre.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande au titre du remboursement des provisions sur charges:

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des charges locatives , qui sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement et doit tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l'existence d'une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. Le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire dans l'attente des justificatifs. À défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l'espèce, il ressort des développements qui précèdent que les régularisations des charges et les charges pour l’année 2023 et 2024 ne sont pas justifiées, à l’exception de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères, dont le paiement a été mis à la charge de la locataire dans le cadre de la fixation de la provision sur la dette locative.

Il n'est pas justifié de la régularisation des charges 2023 et 2024 et la locataire conteste les provisions sur charges appelées de 2022 à 2024 pour un montant de 3600 euros.

L'absence de régularisation annuelle des charges n'est assortie d’aucune sanction, permettant au bailleur de demander le paiement des charges sur justification,

En l’absence d’une telle justification, les demandes au titre de la régularisation des charges ont été rejetées.

Il convient en outre de condamner Madame [B] à rembourser à Madame [Z], par provision, l’ensemble des provisions sur charges appelées en 2023 et 2024 soit la somme 2400 euros.

Sur la compensation :

Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation visant à l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies et n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l'espèce, dans le cadre de la présente décision, des condamnations réciproques sont prononcées et les conditions de la compensation sont réunies. La créance de Madame [B] s'élève à 24898,76 euros et celle de Madame [Z] s'élève à 2400 euros, si bien que cette Madame [Z] reste redevable de la somme de 22498,76 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Les frais de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [X] [C] resteront à la charge de Madame [G] [Z].

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [N] [P] [B] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée à la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS