TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/07349

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 24/07349 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYXR

Minute : 25/486

S.C.I. MISSY
Représentant : Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0866

C/

Monsieur [V] [L]
Monsieur [D] [C]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ,

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection,en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. MISSY, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2021, la SCI MISSY a donné à bail à Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 665 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 15 euros, soit un total mensuel de 680 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SCI MISSY a fait signifier à Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2046,76 euros en principal, au titre des loyers impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 26 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la SCI MISSY a fait assigner Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] au paiement de la somme de 3060,52 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 12 août 2024.

À l'audience du 3 mars 2025, la SCI MISSY, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 659,92 euros arrêtée au 10 février 2025, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SCI MISSY soutient que Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C], régulièrement assignés, à personne, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 août 2024 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SCI MISSY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024.

En conséquence, la demande de la SCI MISSY aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées, notamment de l’examen du décompte que les sommes demandées dans le commandement de payer, ont été payées dans le délai de deux mois. En effet, d’une part, les versements de 170 euros le 8 décembre 2023, de 150 euros, 170 euros de janvier 2024, de 600 euros en février 2024 et 100 euro le 12 mars 2024, n’ont pas été imputés dans le commandement, et d’autre part, les règlements intervenus entre le 22 mars et le 22 mai ont permis de solder les causes du commandement de payer ;

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Il convient dès lors de rejeter la demande d’expulsion des locataires et la demande au titre de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 mars 2021, du commandement de payer délivré le 22 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 février 2025 que la SCI MISSY rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] à payer à la SCI MISSY la somme de 659,92 euros, au titre des sommes dues au 10 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MISSY les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [V] [L] et Monsieur [D] [C] à payer à la SCI MISSY la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,