TJ 33063, 30 avr. 2025, RG 23/07320

N° RG 23/07320 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG2T
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

71F

N° RG 23/07320 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG2T

Minute

AFFAIRE :

[Y] [F], [O] [M]

C/

S.D.C. [Adresse 6]

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA
Me Sophie PASTURAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [F]
né le 11 Décembre 1937 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [O] [M]
né le 15 Juin 1935 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/07320 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG2T

DEFENDEUR :

S.D.C. [Adresse 6] représenté par son syndic, la SARL AQUITAINE OCEAN sise [Adresse 2] à [Localité 3]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représenté par Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [F] et M. [O] [M] sont copropriétaires au sein de l’immeuble de [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence est représenté par son syndic en exercice, la société AQUITAINE OCEAN.

Déplorant des irrégularités affectant le procès-verbal et la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2023, M. [Y] [F] et M. [O] [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, par acte du 4 septembre 2023.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2024, révoquée à l’audience du 17 octobre 2024 afin de permettre au syndicat des copropriétaires de notifier ses conclusions et pièces. L’affaire a été renvoyée à la première date de plaidoirie utile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024, M. [Y] [F] et M. [O] [M], au visa des dispositions des articles 42, 24, 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 14 et 17 du décret du 17 mars 1967, demandent au tribunal de :

DECLARER recevable la présente action.
ANNULER la résolution n °11 du procès-verbal de l’assemblée générale de la Résidence [Adresse 6] en date du 5 juillet 2023.
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] au paiement de la somme de 5 000 €uros sur le fondement de l’article 700 CPC.
LE CONDAMNER aux entiers dépens.
DISPENSER Monsieur [F] et Monsieur [M] de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées le29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] sise [Adresse 6] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice AQUITAINE OCEAN demande au tribunal, au visa de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, de :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Monsieur [Y], [B] [F] et Monsieur [O], [W], [B] [M] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]
DECLARER valable l’assemblée générale du 5 juillet 2023 en son entier
DECLARER valable la résolution n°11 de l’assemblée générale du 5 juillet 2023
CONDAMNER solidairement Monsieur [Y], [B] [F] et Monsieur [O] [W], [B] [M] à verser une indemnité de 5.000 € au Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action de M. [Y] [F] et M. [O] [M]

moyens des parties

M. [Y] [F] et M. [O] [M] demandent à être déclarés recevables en leur action en nullité.

Le syndicat des copropriétaires ne s’y oppose pas.

réponse du tribunal

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [Y] [F] était absent et que M. [O] [M] s’est opposé au vote de la résolution n° 11, et que leur action en nullité de celle-ci, a été introduite par assignation délivrée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, de sorte qu’il y a lieu de la déclarer recevable.

Sur la régularité du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2023

moyens des parties

M. [Y] [F] et M. [O] [M] font grief au syndicat des copropriétaires de ne pas voir communiqué la feuille de présence et sollicitent pour ce motif la nullité de l’assemblée générale, en vertu des dispositions des articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967.
Le syndicat des copropriétaires soutient que l’absence de feuille de présence n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale. Il prétend que sa seule obligation est d’annexer la feuille de présence au procès-verbal de l’assemblée générale, de la conserver dans ses registres et d’en délivrer copie à tout copropriétaire qui en ferait la demande. Le syndicat des copropriétaires produit la feuille de présence sous sa pièce n°2 et fait valoir que l’irrégularité formelle qui l’affecte ne saurait remettre en cause sa validité, dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens des votes.

réponse du tribunal

Les articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967 disposent notamment que lors de chaque assemblée générale :
« Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée ».
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du code civil. »

En l’espèce, la feuille de présence produite aux débats correspond à ce qui est indiqué dans le procès-verbal d’assemblée générale, puisqu’on peut y vérifier les copropriétaires qui étaient présents ou représentés à l’assemblée générale. Le procès-verbal d’assemblée générale indique pour chaque délibération le nombre de tantièmes pour et contre et précise les noms des opposants et des défaillants.
Il est donc possible de reconstituer le sens des votes et leurs résultats.
Pour rappel, c’est l’absence de toute feuille de présence qui constitue une cause de nullité de l’assemblée générale et non son annexion au procès-verbal notifié, ni son irrégularité formelle, au demeurant non établie. L’obligation du syndic consiste à annexer cette feuille de présence au procès verbal d’assemblée générale et à la conserver dans ses registres pour, le cas échéant, en délivrer copie, ce qu’il a fait en l’espèce.

Les dispositions légales et réglementaires précitées ayant été respectées, la demande de nullité de ce chef sera rejetée.

Sur la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 5 juillet 2023

moyens des parties

M. [Y] [F] et M. [O] [M] poursuivent la nullité de la résolution n°11, car elle porte sur le vote d’un projet de travaux de plus de 6 millions d’euros, sur lequel ils déplorent que les copropriétaires n’aient pas été informés conformément aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, qui obligeait le syndic à notifier en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles des contrats proposés. Les demandeurs ajoutent que les réunions informelles qui se sont tenues auparavant ne sauraient se substituer à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Le fait que cette dernière se soit prononcée lors d’une assemblée précédente n’empêcherait pas de proposer au vote une résolution par poste de travaux, au lieu d’une résolution pour le tout, d’autant plus que tous les travaux ne relevaient pas de la même majorité.
Le fait qu’une assemblée ultérieure ait permis d’approuver le projet de travaux ne viderait pas de sens la présente procédure, destinée à faire respecter les règles légales à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’il est admis que l’assemblée puisse voter sur plusieurs questions dans une résolution groupée, dès lors qu’il existe un lien entre ces questions. Il fait valoir que l’avant-projet en cause a été voté par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2022 et que les demandeurs ont échangé avec le conseil syndical et le syndic. Le syndicat des copropriétaires ajoute que lors de l’assemblée générale du 13 juin 2024, l’ensemble des travaux de rénovation, objet de l’avant-projet litigieux, a été approuvé. N’ayant fait l’objet d’aucune contestation, cette décision est définitive.

réponse du tribunal

Selon les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 :
“Sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
Pour la validité de la décision :
(...) 3° les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat un devis ou un marché notamment pour la réalisation de travaux, ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4.”
“ L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut en outre examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.”

En l’espèce, a été joint à la convocation à l’assemblée générale critiquée un avant-projet détaillé versé aux débats par le syndicat des copropriétaires. Ce document comporte un rappel du processus et le détail de l’objet du vote, énumérant les travaux retenus et les options restantes. Suivent des photographies, des plans et des données financières avec le prix des travaux, lot par lot.
Il est également précisé que la consultation des entreprises va suivre, puis l’analyse des offres, et enfin le vote du lancement des travaux.
Il s’ensuit qu’en l’état d’avancement de l’opération envisagée, l’avant-projet détaillé joint à la convocation a permis à la collectivité des copropriétaires d’être suffisamment informée et éclairée à la fois sur la teneur et sur le coût des travaux envisagés. Il est précisé au bas de cet avant-projet que les devis des entreprises seront communiqués ultérieurement et le lancement des travaux soumis au vote, de sorte que les demandeurs ne peuvent valablement faire grief à la copropriété de ne pas avoir transmis plus de détails ou de devis, sur lesquels il était précisé qu’ils seraient appelés à voter ultérieurement, ce qui leur laissait la possibilité de faire entendre leur voix sur la décision définitive de lancer ou non les travaux. Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 13 juin 2024, que les copropriétaires ont effectivement pu voter sur la validation des devis des différents lots, sur la désignation du maître de l’ouvrage, ainsi que du budget aléas de travaux.
Si l’organe délibérant doit, comme le disent les demandeurs à juste titre, se prononcer par des votes différents sur chacun des points de l’ordre du jour, tel n’est pas le cas de questions interdépendantes. Or voter un avant- projet de travaux global dans une résolution unique, bien que certains travaux relèvent de majorités différentes, n’a pas pour conséquence de vicier le vote, dès lors que chacun des postes sera ultérieurement soumis au vote distinctement et selon la majorité adéquate.
La demande de nullité de ces chefs sera donc rejetée.

Sur les demandes annexes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [Y] [F] et M. [O] [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [Y] [F] et M. [O] [M] , seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] sise [Adresse 6] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice AQUITAINE OCEAN la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [F] et M. [O] [M] seront déboutés de leur demande d’être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS