TJ 33063, 30 avr. 2025, RG 24/00090

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le MERCREDI TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00090 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZI6H
NUMERO MIN: 25/00027

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 13 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 2] MÉTROPOLE
[Adresse 7]
[Localité 2]
représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

S.A.S. AB GROUPE
[Adresse 9]
[Localité 3] FRANCE
représentée par Maître Malika MESRI, avocat au barreau de CHARENTE

En présence de Madame [V] [M], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 30/04/2025
à : Avocats
Expédition le : 30/04/2025
à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE
Les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 10] et AY [Cadastre 11], d’une contenance totale de 936 m², situées [Adresse 4] sur la commune de [Localité 18] sont issues d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 8]. Elles appartiennent à monsieur [C] [L] et à madame [Z] [F] épouse [L] (ci-après les époux [L]).
La parcelle AY [Cadastre 10] est bâtie et supporte immeuble de surface utile de 260 m².
Un bail commercial a été conclu le 21 mai 2019 pour une durée de 9 ans entre M. et Mme [L], propriétaires, et la SAS AB GROUPE, laquelle avait déposé un dossier de déclaration préalable de travaux en 2020. Le bail prévoit l’exploitation d’un commerce de restauration sur place et à emporter et porte à la fois sur la partie commerciale du rez-de-chaussée et sur la partie habitation située à l’étage.
Par arrêté du 6 avril 2023, le préfet de la Gironde a ouvert conjointement, d’une part, une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du document d’urbanisme (MECDU) relative à la réalisation, par la Fabrique de [Localité 2] Métropole, de l’opération d’aménagement [20], d’autre part, une enquête parcellaire.
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [20] » à [Localité 18].
Par courrier du 8 septembre 2023, reçu le 16 novembre 2023, la SPL LA FAB [Localité 2] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société AB GROUPE ses propositions indemnitaires.
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [20] sur la commune de [Localité 18] et l’urgence à prendre possession des biens.
Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles AY [Cadastre 10] et AY [Cadastre 11] susvisées au profit de la FABRIQUE DE [Localité 2] METROPOLE.
A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 20 juin 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’éviction dues à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence.
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 29 juillet 2024 à 10h30 a été rendue par le juge de l’expropriation le 1er juillet 2024.
Par jugement du 29 juillet 2024, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités provisionnelles d’éviction revenant à la société AB GROUPE à la somme de UN euros.
La FAB a exécuté le jugement par virement bancaire.
L’audience sur les indemnités définitives de dépossession, initialement fixée au 5 septembre 2024, s’est tenue le 13 mars 2025, après plusieurs renvois à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de son dernier mémoire enregistré au greffe du juge de l’expropriation le 7 mars 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation, à titre liminaire d’ordonner le retrait sur le fondement de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 relative à la liberté de la presse, des passages des dernières conclusions transmises par la société AB de nature à porter atteinte à l’honneur ou à la considération de la FAB et de ses agents (pour un exposé plus détaillé des passages concernés il est renvoyé aux conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile), puis de rejeter les demandes de la société AB GROUPE et de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 81 816 euros ainsi que l’indemnité de remploi à la somme de 7031,60 euros.
Elle fait valoir à titre liminaire que la société AB GROUPE fonde l’essentiel de son argumentaire sur des développements diffamatoires et fantaisistes à l’égard de la FAB et de ses salariés pris individuellement et les conteste fermement.
En ce qui concerne la consistance du bien concerné par l’éviction, la FAB rappelle que le bail commercial s’est éteint à la date de l’ordonnance d’expropriation, non à la date de l’arrêté de cessibilité comme l’indique la société AB GROUPE. La FAB estime qu’à la date de l’ordonnance, le bien exproprié n’était pas à usage mixte mais à vocation exclusivement commercial dès lors que le local commercial était en travaux et n’était pas pourvu d’un local d’habitation ; l’étage, également en travaux consistant en une pièce attenant à un sanitaire pouvait faire office de futur local pour le personnel mais ne constituait pas un local d’habitation. Elle ajoute que si les travaux ont été engagés en 2019, à la date de l’ordonnance, ils n’étaient pas achevés.
Elle estime que les demandes indemnitaires formulées par la société AB GROUPE au titre de la valeur du fonds de commerce, du droit au bail, de remploi, des travaux non amortis, des loyers payés à perte depuis la signature du bail et des travaux de réaménagement ne sont pas fondées et souligne qu’il ne peut lui être reproché de ne pas lui avoir proposé de local de remplacement, ceci n’étant qu’une faculté, non une obligation, prévue par l’article L. 322-12 du code de l’expropriation.
Elle soutient au visa d’un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 24 mai 2006 que la société AB GROUPE n’est pas fondée à demander une indemnité pour perte du fonds de commerce alors qu’elle n’a jamais exploité son fonds depuis son acquisition en 2019 ; aucune perte de clientèle n’a selon elle à être indemnisée. Elle conteste également l’indemnisation de la perte de la possibilité de développer une clientèle, les préjudices hypothétiques ne pouvant être indemnisés dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Elle ajoute que si la société AB GROUPE indique que les travaux publics effectués par [Localité 2] Métropole et les décisions administratives expliquent son défaut d’exploitation, ces éléments n’ont pas à être pris en compte par le juge de l’expropriation mais le cas échéant par le juge administratif au titre des incidences de travaux publics.
Concernant la valeur du droit au bail, la FAB souligne qu’elle est le produit de la différence entre le loyer renouvelé et le loyer théorique multiplié par un coefficient de situation. Elle considère que la valeur locative de marché, au regard des termes de référence qu’elle a sélectionnés, de la bonne localisation du bien mais aussi de son état, ne peut dépasser 200 euros par m², soit 52088 euros par an. En déduisant le montant actuel du loyer elle aboutit à un différentiel de 10 227 euros. Elle s’accorde avec le coefficient de 8 proposé par la société AB GROUPE. Elle aboutit ainsi à une perte du droit au bail de 81 816 euros.
Concernant le calcul de l’indemnité de remploi, elle demande de reprendre le barème dégressif habituellement pratiqué par les juridictions (5% pour la fraction principale de l’indemnité jusqu’à 23000 euros et 10% pour le surplus).
En ce qui concerne la demande formée au titre des travaux, la FAB estime que les demandes fondées sur la revendication d’un droit de propriété sur les constructions au cours de bail ne sont pas fondées dès lors qu’elle n’a édifié aucune construction en cours de bail. Concernant l’indemnisation des travaux qui ont commencé bien avant tout projet d’aménagement avec emprise totale de la parcelle décidée par l’autorité expropriante, elle souligne au visa de l’article L322-1 du code de l’expropriation, que la société AB GROUPE ne pouvait ignorer que le bâtiment pris à bail le 21 mai 2019 était voué à la démolition dans le cadre de l’opération d’aménagement de [20]. Elle rappelle que les informations sur l’aménagement de [20] ont été mises à disposition du public et que les intéressés devaient avoir conscience dès 2018 de la probable expropriation du local, l’opération de requalification ayant été déclarée d’intérêt général par délibération du 30 avril 2019, d’utilité publique le 28 novembre 2023 et la cessibilité ayant été déclarée le 22 avril 2024.
Elle en déduit que les travaux ont été menés en connaissance de cause, de sorte que l’évaluation doit être faite au vu de l’état constaté lors du transport sur les lieux démontrant que les travaux étaient à peine démarrés et que les préjudices dont se prévaut AB GROUPE sont exclusivement imputables à sa propre négligence. Ils sont sans lien avec l’ordonnance d’expropriation. Elle ajoute que les travaux menés ont été réalisés en fraude de la réglementation d’urbanisme puisqu’avant ces travaux, le bien était à usage mise avec un appartement T5 à l’étage alors que lors du transport il a été constaté que l’étage a été transformé à vocation commerciale au moins pour une partie, tandis que ce changement de destination n’a pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme préalable en contrariété avec l’article R. 521-7 du code de l’urbanisme. Elle souligne qu’il est toutefois de jurisprudence constante que ne sont indemnisables que des droits juridiquement protégés. A titre subsidiaire, la FAB souligne qu’il existe de nombreuses incohérences dans le chiffrage retenu par la société AB GROUPE au motif que la majorité des factures versées sont floues voire illisibles et qu’elle n’aboutit pas à un montant cumulé de 1 144 910 euros mais à un montant de 428 494,66 euros. Elle ajoute que l’expert-comptable n’atteste pas que l’ensemble des travaux réalisés immobilisés ont été effectivement investis [Adresse 5] alors que la grande majorité des travaux a été facturée à l’adresse du siège de la société à [Localité 15], sans mentionner le lieu de livraison, alors que l’adresse du siège abrite également d’autres société dépendante du même groupe telles que AB Bâtiment, SARL ATOLL ou Groupe Barronet. Enfin, elle fait valoir que les interruptions de chantier liées à la crise sanitaire du Covid ou à la guerre en Ukraine ne lui sont pas imputables.
En ce qui concerne la demande formée au titre de la licence IV, la FAB indique que celle-ci n’est pas expropriée et qu’il lui est loisible de la conserver ou de la céder à un tiers.
En ce qui concerne l’indemnité au titre des loyers versés, elle souligne que le paiement de ces loyers résulte directement de la signature du bail et que s’ils ont été versés à perte, cela lui est exclusivement imputable.
En ce qui concerne les frais de déménagement, elle estime qu’il s’agit là d’une demande redondante avec l’indemnité de remploi qui vise à couvrir les frais liés à la conclusion d’un nouveau bail et ajoute que la société a d’ores et déjà déménagé et ne produit aucune facture des frais afférents.
En réplique, aux termes de son dernier mémoire récapitulatif du 10 mars 2025, la société AB GROUPE demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 387 332 euros comprenant la valeur d’achat du fonds de commerce pour un montant de 100 000 euros et la valeur du droit au bail de 287 332 euros, condamner la Fabrique de [Localité 2] Métropole à lui verser une indemnité de remploi de 38 733,20 euros ainsi que les indemnités accessoires suivantes ; 1144910,18 euros au titre des travaux réalisés et valorisés au rang des immobilisation dans ses bilans financiers ; 216 920 euros au titre des loyers payés à perte depuis la prise de possession des lieux par le bail du 21 mai 2019 ; 1000 euros au titre des frais de réaménagement comprenant la recherche d’un nouveau bien, la conclusion du bail et les frais afférents. La société AB GROUPE demande enfin le versement de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile « outre les entiers dépens qui l’établissement des procès-verbaux de constat de commissaires de justice ».
La SAS AB GROUPE indique à titre liminaire a retiré ou reformulé sur demande de la FAB les passages polémiques de ses précédentes conclusions.
La société AB GROUPE soutient que les investissements qu’elle a réalisés dans le local commercial avaient pour objet de la réalisation d’un projet de restaurant bar/brasserie/évènements « [17] » fondé sur un « concept atypique ultra chic » dans un « décor unique en gironde ». Elle indique que la mise en œuvre de son projet nécessitait d’importants travaux d’aménagements, avec des matériaux de qualité, pour reconstituer des ambiances recherchées. Elle explique qu’au moment de l’acquisition du fonds de commerce et de la prise à bail, elle avait connaissance du fait que [Localité 2] Métropole allait réaliser des travaux d’aménagement sur la voie pour permettre le passage du tram, ce qui avait uniquement pour conséquence l’expropriation de 5 places de parking. Elle insiste sur le fait qu’elle a obtenu, pour réaliser ses travaux d’aménagement, non seulement l’autorisation de ses bailleurs mais aussi les autorisations d’urbanismes nécessaires par la ville de [Localité 18]. Elle ajoute avoir pris soin de consulter la FAB pour connaître les projets d’aménagements futurs et qu’il lui aurait été assuré du maintien du local, dont les projets d’aménagement étaient cohérents avec le projet d’aménagement de [20]. La société AB GROUPE conteste fermement avoir initié ces travaux en connaissance de cause et reproche à la FAB de l’avoir laissée menée ces travaux, qui n’ont pu aboutir en raison d’une multiplicité de facteurs tenant au Covid, à la guerre en Ukraine, aux travaux de voirie, afin de la priver de droit à indemnisation. En l’absence de local de remplacement proposé par l’expropriant, la société AB GROUPE demande une indemnité d’éviction, une indemnité de remploi et des indemnités accessoires.
Elle soutient en premier lieu que la perte de son fonds de commerce doit être indemnisée, cette perte résultant directement de l’expropriation. Elle considère que si le fonds n’était pas exploité en raison des travaux, la clientèle existait bien puisqu’elle a été rachetée en même temps que le fonds en 2019 et qu’elle était simplement en attente de pouvoir investir les lieux rénovés. Elle fait valoir que l’existence d’une clientèle, au vu de la localisation du local, était une expectative légitime et aurait été une réalité dès la fin des travaux. Elle rappelle qu’elle a fait l’acquisition du fonds de commerce en 2019 pour une somme de 100 000 euros, de sorte qu’il ne peut lui être nié l’existence d’un fonds de commerce. Elle estime que l’atteinte à ses droits compensée à titre provisionnelle par une indemnité d’un euro est disproportionnée et constitue une charge spéciale et exorbitante incompatible avec le droit au respect de ses biens protégé par le 1er protocole additionnel de la convention Européenne des droits de l’Homme et l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.
Elle estime qu’elle a en outre perdu son droit au bail du fait de l’éviction. Elle considère que le prix du marché est de 9333 euros par mois, soit 111 996 euros par an, de sorte que son droit au bail est, de 287 332 euros ((111996-40163)x4). Elle ajoute que l’indemnité de remploi due au regard de la réglementation est équivalente à 10% du montant de l’indemnité principale d’éviction.
Elle demande en outre une indemnisation au titre des travaux réalisés, rappelant que le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué, de sorte que la résiliation anticipée du bail ne le prive pas de son droit à indemnité, surtout si ces travaux d’aménagement n’ont pas pu être amortis du fait de l’expropriation, qui est venue les interrompre et a empêché l’ouverture au public. Elle ajoute que l’indemnité d’éviction doit tenir compte des améliorations apportées. Elle ajoute qu’en raison des travaux inachevés, les loyers ont été payés en pure perte et ne peuvent être amortis du fait de l’expropriation. Il en va de même de la licence IV.
Concernant les travaux réalisés, elle insiste sur le fait que les matériaux utilisés sont réutilisables par l’expropriant : tel est le cas de la charpente neuve, des rails, des menuiseries neuves, des parements neufs.
Dans son dernier mémoire enregistré au greffe le 9 décembre 2024, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 195 309euros (dont 16710 euros d’indemnité de remploi). Il souligne que le fonds de commerce n’est pas exploité en raison des travaux, de sorte qu’il n’a pas de clientèle justifiant une indemnité pour perte du fonds de commerce. Il ajoute que la société AB GROUPE n’a pas transmis d’éléments quant au chiffre d’affaires réalisés ces dernières années de sorte qu’il lui est impossible de déterminer la valeur du fonds de commerce.
Il souligne que dès lors, il y a lieu d’évaluer le droit au bail qui constitue la valeur minimale d’un fonds de commerce, cette valeur devant être retenue lorsqu’elle est supérieure à la valeur du fonds de commerce, ce qui est le cas en l’espèce. Pour déterminer la valeur du droit au bail, recherchée à partir du différentiel de loyer auquel on applique un coefficient, le commissaire du gouvernement s’appuie sur 3 termes de comparaison, aboutissant à 255 euros le m². Au regard des dossées issues de l’application OVALT (observateur des valeurs locatives) le commissaire du gouvernement retient au final une valeur de 260.44 euros le m².
Pour le surplus des écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures sus mentionnées.

MOTIFS

Sur la demande de retrait de certains passages des conclusions de la société AB GROUPE

Aux termes des alinéas 4 et 5 de l’article 41 de loi du 29 juillet 1881 relative à la liberté de la presse: « Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux./Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts. » 
En l’espèce, la FAB demande le retrait de nombreux passages des avant dernières conclusions communiquées en défense au motif qu’elles sont de nature à porter atteinte à l’honneur ou à la considération de la FAB et de ses agents. Si la société défenderesse a indiqué avoir retiré ou reformulé les formules litigieuses, force est de constater que certaines demeurent.
Néanmoins, il doit être souligné que les conclusions écrites des avocats ne sont par nature pas publiques. Lors de l’audience, les éléments susceptibles de porter atteinte à l’honneur de la FAB ou de ses agents n’ont pas été repris oralement. Dès lors, reprendre dans le présent jugement, qui lui sera, contrairement aux conclusions écrites, publié, pour les écarter de ces conclusions, serait contreproductif puisque cela rendrait publiques des éléments qui jusqu’ici ne l’étaient pas. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la description du local commercial

Le local commercial est situé le long de l’[Adresse 13] à [Localité 18], axe reliant l’aéroport et le centre-ville de [Localité 18] et de [Localité 2], desservi par le tramway. La rocade est à proximité. Le centre commercial [20] se situe également à proximité.
A l’extérieur, le bâtiment est revêtu de pierres de parement, parement qui tombe à l’arrière du bâtiment. A l’intérieur, il a pu être constaté lors du transport sur les lieux que des travaux de rénovation avaient été entrepris et sont désormais à l’arrêt. A l’entrée, de la laine de verre est visible sur le plafond. Les sols et plafonds sont à l’état brut, sauf à quelques endroits où des pierres de parement sont présentes. Les sanitaires sont également à l’état brut. A l’étage, une mezzanine est présente, sans garde-corps. A l’arrière du bâtiment se trouve une grande terrasse en bois, avec bambous, bassins et fontaine. Les encadrements de fenêtre extérieures sont en béton brut abimé.
Le premier étage est accessible par un escalier en métal extérieur, qui amène sur un balcon/terrasse entourant en partie le bâtiment, non sécurisé (sans garde-corps). Le premier étage est également en cours de travaux avec un espace de réception/accueil. Au bout d’un couloir se trouve une pièce pouvant servir de chambre avec fenêtre, revêtue d’un sol en pvc imitation parquet avec salle de bain/WC rénovée.
Le local fait l’objet d’un bail commercial selon acte authentique du 21 mai 2019. Le bail précise que le bien donné en location est un immeuble à usage d’habitation et commercial, pour un loyer de 36 000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Sur l’indemnité d’éviction

Selon le premier alinéa de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « l’ordonnance éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ». Ces droits sont convertis en droits de créance sur l’expropriant. Le locataire, ici commercial, voit ainsi son bail résolu à la date de l’ordonnance et peut solliciter une indemnité d’éviction en réparation de ses préjudices.

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’éviction forcée est indemnisable.

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité dite d'éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La valeur marchande du fonds comprend la valeur du droit au bail. Si le droit au bail est supérieur, c’est celui-ci qui doit être retenu à titre d’indemnité.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la société AB GROUPE a acquis le fonds de commerce et s’est vu céder le droit au bail relatif au local commercial sis [Adresse 4]. L’existence de ce fonds de commerce ne peut être remise en cause au moment de son acquisition. Il ressort cependant des éléments du dossier, ce qui n’est pas non plus contesté, que la société AB GROUPE n’a jamais exploité son fonds de commerce du fait de travaux engagés depuis 2019 et non achevés au jour de l’ordonnance d’expropriation. Dès lors qu’aucune exploitation n’a eu lieu, le fonds n’a généré aucun chiffre d’affaires. Or, la valeur d’un fonds de commerce est habituellement déterminée à partir du chiffre d’affaires dégagé, auquel est appliqué un coefficient déterminé en fonction des usages de la profession concernée, ou au regard de l’excédent brut d’exploitation. En l’absence de telles données, qui caractérisent au demeurant une absence de clientèle, le fonds de commerce ne peut être valorisé. En l’espèce, la société AB GROUPE se borne à demander au juge de l’expropriation d’évaluer la perte de son fonds de commerce à hauteur de son prix d’acquisition en 2019. Une telle demande ne saurait être accueillie, ce montant ne reflétant pas la valeur actuelle du fonds. L’absence d’exploitation effective empêchant de générer une clientèle et un chiffre d’affaires, la perte du fonds de commerce résultant de la perte de clientèle doit être évaluée à zéro.
Reste à déterminer la valeur du droit au bail, lequel constitue également un élément important de valeur du fonds de commerce.
Celle-ci est habituellement calculée selon la méthode dite du différentiel de loyers selon la formule suivante :
(valeur locative de marché-valeur locative actuelle) x coefficient de situation.
La FAB et le commissaire du gouvernement retiennent, au titre du loyer actuel, un montant de 41 861 euros. La société AB GROUPE invoque un montant de 40 163 euros pour un local de 260 m². Si la FAB invoque que ce montant doit être démontré, force est néanmoins de rappeler que le loyer initial du bail était de 36 000 euros et que la FAB de démontre pas davantage la provenance du loyer qu’elle retient à hauteur de 41861. Il y a lieu de retenir le loyer invoqué par la société AB GROUPE.
Pour déterminer le loyer de marché, la société AB GROUPE se fonde sur une unique référence issue d’une annonce parue sur le site Se Loger.com. Ce terme peut être retenu, sous réserve comme le souligne la FAB de le proratiser puisqu’il concerne un bien de 1023 m². La valeur au m² à retenir est donc de 109 euros.
La FAB produit en outre 4 termes de comparaison de locaux commerciaux situés à [Adresse 19], [14] et [Localité 18] centre. Ces quatre termes font apparaître une moyenne de 142 euros le m². La FAB indique sans être contredite que ces locaux se situent à proximité du bien exproprié, dans un secteur bénéficiant des mêmes facteurs de commercialité.
Le commissaire du gouvernement a collecté cinq termes de comparaison et en a exclu 3 au motif qu’ils ne sont pas situés à proximité du bien ou proches de la zone aéroportuaire. Il n’y a pas lieu de remettre en cause son analyse.
Aussi, la moyenne de ses deux termes de comparaison issus de cession de fonds de commerce de restauration [Adresse 6] et d’un fonds de commerce de restaurant [Adresse 1] est de 255 euros.
Au total, la valeur locative de marché peut être fixée à
109+142+255=168,66 euros.
Le commissaire du gouvernement a procédé à un recoupement avec les données issues de l’Observatoire des valeurs locatives (OVALT). Cet observatoire collecte des données sur le parc locatif à usage d’habitation et à usage mixte (habitation/bureaux) mais ne portent pas sur des locaux à usage commercial. Elles ne sont donc pas pertinentes en l’espèce.
Au vu de ces éléments, compte tenu de la bonne localisation du bien mais également de son état actuel, la valeur locative actuelle peut être fixée à hauteur de 200 euros par m² et par an comme proposé par la FAB, soit 52 088 euros.
Le différentiel de loyer est donc de 52 088 - 40 163 euros=11 925 euros par an.
Le commissaire du gouvernement propose d’appliquer un coefficient de 8, ce qui n’est pas contesté par la FAB. Aucun coefficient n’est proposé par la société AB GROUPE. Il sera donc retenu en référence à une commercialité qualifiée de très bonne.
Ainsi, la valeur du droit au bail est de 11 925 x8 soit 95 400 euros.

Sur les indemnités accessoires
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature. Elle est généralement fixée à 10% de la valeur de l’indemnité principale.
En l’espèce, elle sera fixée à 9 540 euros.
Dès lors, la demande formée par la société AB GROUPE au titre des frais de réaménagement comportant la recherche d’un bien, la conclusion du bail et les frais afférents, qui fait double emploi avec sa demande d’indemnité de remploi, doit être rejetée.

Sur l’indemnité due au titre de la perte de la licence IV du fait de l’éviction
La société AB GROUPE demande le remboursement des frais de licence IV payés en pure perte. Il sera toutefois souligné que la société sollicite par ailleurs une indemnité de remploi, accordée, pour lui permettre de se réinstaller, ce qui lui permettra d’utiliser sa licence IV après autorisation de transfert, ainsi que cela a été le cas lorsque la société AB GROUPE a acquis la licence litigieuse. En tout état de cause, la licence a été acquise en 2019, la société AB GROUPE en est propriétaire et l’expropriation n’a aucune incidence sur cette situation.
La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur l’indemnité due au titre des loyers payés
Les loyers versés, dont il est demandé le remboursement, ont été payés en exécution du contrat de bail commercial. Leur versement, et donc leur remboursement, étant sans lien avec la procédure d’expropriation, la demande doit être rejetée.

Sur les indemnités dues au titre des travaux entrepris
Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété./ Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. (…)», cette enquête étant l’enquête préalable à l’utilité publique, non l’enquête parcellaire.
En l’espèce, il convient de rappeler que, le préfet de la Gironde a ouvert l’enquête publique. par arrêté du 6 avril 2023. La FAB soutient que si cette enquête publique n’est intervenue qu’en avril 2023, la société AB GROUPE ne pouvait ignorer que le bâtiment pris à bail le 21 mai 2019 était voué à la démolition dans le cadre de la réalisation de l’opération d’aménagement de [Localité 18]. La période « suspecte » étant antérieure à l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, il n’y a donc pas de présomption d’intention frauduleuse. Il appartient à la FAB de démontrer que les travaux entrepris par la société AB GROUPE l’ont été dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.
Le texte susvisé ne prévoit pas de date butoir pour ce qui est de la période suspecte.
La FAB s’appuie sur le fait que l’opération de requalification du secteur [20] a fait l’objet d’une enquête publique portant sur l’évaluation environnementale du projet [20], qui s’est déroulée du 10 décembre 2018, soit avant la date du bail, jusqu’au 18 janvier 2019 soit également avant la date du bail, mais que s’agissant d’une enquête publique comportant une évaluation environnementale, elle est demeurée accessible au public sur internet en consultation libre.
Force est toutefois de constater que, selon les éléments communiqués par la FAB, à supposer même que la société AB GROUPE ait eu connaissance de ces éléments et d’une possible acquisition par la FAB du bien immobilier litigieux, celui-ci n’était concerné que par la phase 3 du projet « d’ici à 2030 », laissant ainsi la possibilité à un bail commercial conclu le 21 mai 2019 jusqu’au 20 mai 2028 de se dérouler, l’enquête environnementale 2018 ne détaillant qu’un simple projet d’aménagement avec un prévisionnel de calendrier à l’horizon 2030, lequel ne peut nécessairement être qu’imprécis.
Par ailleurs, s’il ne ressort pas de toutes les factures produites libellées au nom de AB Groupe [Localité 15] que les travaux ont tous été réalisés au bénéfice du restaurant dont elle a acquis le fonds de commerce, il reste que certaines factures mentionnent un « chantier à [Localité 18] » ou au « [Adresse 4] » ou « [Adresse 13] », et qu’aucune n’est postérieure à l’année 2022 ; aucun coût supplémentaire de travaux n’a été engagé postérieurement à l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
S’il convient de relever la durée anormalement longue de ces travaux de réaménagement qui, selon les renseignements fournis par l’expertise du mois d’octobre 2024, ne nécessitaient pas de permis de construire et devaient consister dans la refonte de l’isolation intérieure, la mise aux normes des installations électriques, la rénovation de l’isolation phonique, le remplacement des menuiseries, la remise aux normes de la sécurité, la refonte du premier étage, son agrandissement avec une terrasse, l’aménagement des sanitaires aux normes d’accessibilité, la création d’un SAS d’entrée pour une meilleure isolation phonique, outre l’aménagement des extérieurs, il n’est nullement démontré que la société AB GROUPE, qui a engagé des sommes importantes, a réalisé ces travaux de mauvaise foi, pour obtenir une indemnité plus élevée, en raison de l’époque où ils ont été réalisés.
Il sera en effet rappelé que [Localité 2] Métropole et La FAB ont successivement engagé des travaux importants d’aménagement concernant d’abord le développement du tram puis le développement du quartier [20]. Cette succession d’opérations confiées à deux entités différentes a pu semer la confusion chez les personnes susceptibles d’être concernées. Surtout, le bail commercial établi le 21 mai 2019 par maître [R], notaire, a pris soin d’indiquer que « bailleur et preneur déclarent s’être aperçus, durant la période des pourparlers (…) de l’existence sur l’arrière du bien (…) d’un permis de construire délivré le 10 août 2018 pour la réalisation de 350 logements ainsi que sur le bien (…) d’une servitude d’alignement emportant élargissement de l’[Adresse 13]. La partie devant être rétrocédée à [Localité 2] Métropole figure en hachuré rouge au plan ci-annexé. Le preneur souhaitant poursuivre son projet malgré : les troubles d’exploitation à venir relatifs aux travaux devant débuter en juillet 2019 pour une durée d’au moins 3 années ; l’emprise de la servitude d’alignement emportant rétrocession d’une partie importante du bien présentement donné à bail, notamment la quasi-totalité du parking avant, et de l’absence de certitude sur les possibilités de stationnement pendant et après la réalisation des travaux, le risque important de perdre tout ou partie de la clientèle. Les parties se son entendues sur une baisse du loyer annuel de 6 000 euros » le loyer étant désormais de 36 000 euros par an. Ainsi, si la société AB GROUPE avait eu connaissance du projet de démolition de l’immeuble de la FAB et des conséquences sur le bien, il est probable qu’elle n’aurait pas contracté.
Enfin, il doit être souligné que la société AB GROUPE a obtenu de la mairie de [Localité 18] une décision de non-opposition à déclaration préalable, sans observations particulières ou mise en garde, alors même qu’il résulte des certificats d’urbanismes produits, datant des 17 avril et 16 octobre 2019 qu’un sursis à statuer pourra être opposé à toute demande d’autorisation concernant des travaux constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation de l’opération d’aménagement [20]/[Adresse 16].
Dès lors, la société AB GROUPE pouvait légitiment penser que son projet était réalisable.
Il ressort des termes mêmes du bail que « tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive, la propriété de ce dernier, sans aucune indemnité pour le preneur (….) il est toutefois précisé, en tant que de besoin que les équipements matériels et installations non fixés à demeure et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme des immeubles par destination resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui immédiatement lors de son départ à charge pour ce dernier de remettre les lieux en l’état. »
Toutefois, il a été jugé que cette disposition contractuelle ne pouvait s’appliquer en cas de résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation. Le locataire a donc droit à une indemnité pour ces constructions, en application de l'article 555 du code civil, lequel vise non seulement les constructions mais encore les plantations et ouvrages (3e Civ. 4 avril 2002, pourvoi n°01.70.061, Bull. Civ 2002, III, n°82).
Il y a donc lieu d’examiner les demandes formulées, étant rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
La société AB GROUPE demande une somme de 1 144 910, 18 euros.
Il sera rappelé que la société AB GROUPE a son siège social [Adresse 9], non [Adresse 4], ce fonds de commerce n’étant qu’une partie de son activité, décrite selon son Kbis comme une activité de : «restaurant, bar, brasserie, vente de plats à emporter, organisation de soirées, concerts, spectacles, évènementiels ».
Selon le dernier état des immobilisations du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, les « constructions en cours » sont évaluées à 1 143 919, 68 euros. Toutefois, force est de constater qu’il n’est pas démontré que la totalité de ces travaux concernent bien le restaurant sis [Adresse 13] à [Localité 18], alors même que seule la ligne 26 mentionne expressément « travaux restaurant 2021 : 466 778,14 euros ».
Au 31 décembre 2020, apparait une ligne « travaux en cours » à hauteur de 561 784,85 euros, sans autres précisions.
Au 31 décembre 2021 apparait à côté de ces « travaux en cours » une ligne consacrée aux « travaux restaurant 2021 » à hauteur de 466 778,14 euros.
Ces deux lignes sont également présentes pour les mêmes montants dans le tableau des immobilisations 01/01/2022 au 31/12/2022.
Ainsi, quand bien même l’expert-comptable atteste du fait que la société AB GROUPE a réalisé des travaux au [Adresse 4] (établissement [17]) pour un montant de 1 144 910,18 euros répartis sur les exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, force est de constater que ce chiffre correspond à la totalité des constructions en cours pour la société AB GROUPE mais qu’il n’est pas démontré qu’elles ont toutes été engagées [Adresse 4].
L’indemnité demandée de ce chef ne saurait donc excéder 466 778,14 euros.
Beaucoup de factures sont produites, libellées à AB GROUPE à [Localité 15] ; il ne pourra en être tenu compte que pour autant que l’adresse de livraison puisse être identifiée comme correspondant au chantier [Adresse 4]/bayside. Celles libellées à AB GROUPE [Adresse 4] [Localité 18]/[Localité 18] pourront également être prises en compte (à l’exception des factures relative à la toiture relatives à un chantier « [Adresse 12] » à [Localité 18]).
Selon ces critères, les factures produites pièce 24 permettent d’établir que la société AB GROUPE justifie avoir engagé les sommes suivantes pour le « chantier [Localité 18] » :
13 330 euros au titre de l’aménagement du bassin (pièce 24 annexe 1)
48 956 euros au titre de l’aménagement extérieur (pièce 24 annexe 2)
3 457 euros au titre des aménagements extérieurs sols et murs (pièce 24 annexe 3)
1 085,50 euros au titre des travaux d’électricité (pièce 24 annexe 5)
21 398 euros au titre de la maçonnerie générale (pièce 24 annexe 6)
1 580 euros au titre des matériels divers (pièce 24 annexe 7).
26 352 euros au titre des travaux de menuiserie (pièce 24 annexe 8)
745 euros au titre des travaux de plomberie (pièce 24 annexe 11).
48 987 euros au titre de la terrasse (pièce 24 annexe 13)

Soit un total de 165 890,50 euros étant précisé qu’il n’y a pas lieu d’indemniser les travaux engagés pour la fermeture temporaire liée au Covid (achats de cadenas etc.)

Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens, qui ne peuvent comprendre les frais de constat d’huissier non nécessaires à la procédure. Leur indemnisation relève de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la société AB GROUPE une somme de 2800 euros au titre de ses irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,