TJ 33063, 30 avr. 2025, RG 22/08875

N° RG 22/08875 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHEE
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

72D

N° RG 22/08875 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHEE

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA FREGATE

C/

[I] [D]

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL [Localité 6]-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
la SELARL GALY & ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA FREGATE pris en la personne de son Syndic la SAS AJP CABINET DE LA COMBE sise [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [D]
né le 22 Avril 1946 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 1]

Représenté par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 22/08875 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHEE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé reçu le 12 juillet 1991 par Me [T] notaire à [Localité 4], M. [I] [D] est devenu copropriétaire du lot n°1, un parking souterrain, au sein de l’immeuble de la résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 4], placé sous le statut de la copropriété des immeuble bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 4] est représenté par son syndic en exercice la SAS AJP Cabinet de La Combe.

Estimant que M. [I] [D] fait du vide sanitaire situé au droit de son lot un usage contraire au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, par acte du 23 novembre 2022, l’a assigné devant le tribunal judiciaire auquel il demande, dans ses dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :
le déclarer recevable et bien fondé en ses demandesy faisant droitcondamner M. [I] [D] à procéder à la vidange du vide sanitaire situé au sous-sol au droit de son lot n°1 et à en remettre les clés, dont celle du verrou indûment posé au syndic de la copropriété et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après signification de la décision à intervenirenjoindre à M. [D] d’avoir à garer son véhicule sur sa place de parking de façon à ne pas bloquer la porte du vide sanitaire en laissant la distance nécessaire à son ouverture totale sous peine d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée par le syndicdébouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes reconventionnellesle condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilele condamner aux entiers dépens
Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024, M. [I] [D], au visa des dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

constater que le local litigieux situé au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] a toujours été réservé à l’usage exclusif de M. [I] [D] propriétaire du lot n°1 situé au sous-sol et depuis lequel on accède audit localjuger que le local litigieux n’est pas partie commune de l’immeuble mais une partie privative indissociable du lot n°1à titre subsidiairejuger que M. [D] a acquis par prescription la propriété du local au sous-sol de l’immeuble sis 9 cours Tartas à ARCACHONà titre infiniment subsidiairejuger que M. [D] a acquis par prescription la jouissance privative du local litigieux comme affecté à l’usage exclusif du lot n°1 propriété de M. [D]en tout état de cause
condamner le [Adresse 9] [7] à payer à M. [D] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le18 décembre 2024.

MOTIVATION

I- Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires demande à être déclaré recevable en son action en violation du règlement de copropriété.

M. [I] [D] ne s’y oppose pas.

réponse du tribunal

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic agit en respect du règlement de copropriété, et que son action a été initiée dans le délai de 5 ans à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a connu les faits d’occupation du vide sanitaire dont il se prévaut.

Sur la demande de vidange du vide sanitaire et de remise des clés

moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le parking souterrain du défendeur se situe devant un local faisant office de vide sanitaire, dans lequel passe le réseau d’alimentation en eau de la copropriété, fermé par une clé détenue par plusieurs copropriétaires, qui ne constitue pas un lot et que M. [I] [D] en fait depuis peu un usage de débarras privatif. Elle soutient, au visa du règlement de copropriété, que ce vide sanitaire abritant un service commun constitue une partie commune, nature déterminée d’après son usage ou son utilité.

Le demandeur dénie l’usucapion revendiqué en défense car d’autres copropriétaires auraient la clé du local litigieux, qu’aucune porte à ce local n’est matérialisée dans le règlement de copropriété. Il ajoute que le lot n’a jamais été créé, et n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété ni le titre de propriété du défendeur. Celui-ci ne justifierait donc pas d’une possession publique et non équivoque lui permettant d’acquérir ni la propriété, ni la jouissance privative du lot par prescription trentenaire.

M. [I] [D] rétorque qu’il a toujours utilisé ce local privativement et qu’il en a eu la clé depuis son acquisition en 1991. Il verse aux débats plusieurs attestations selon lesquelles il y entrepose du matériel notamment de voile depuis cette date. Le défendeur entend ainsi voir qualifier ce local de partie privative, par application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Si ce local devait être considéré comme une partie commune, en dépit du fait que le compteur d’eau invoqué en demande serait à l’extérieur du local, le défendeur soutient en avoir acquis la propriété privative par prescription abrégée, s’en étant de bonne foi comporté comme le propriétaire, de façon continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, depuis la date de son acquisition le 12 juillet 1991. Il justifie avoir assuré ce local. A titre infiniment subsidiaire, M. [I] [D] entend bénéficier de la jouissance privative de ce lot, en vertu des dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse du tribunal

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux .
Dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées parties communes :
-(...)les locaux des services communs

En l’espèce, aux termes du règlement de copropriété, les parties communes sont définies comme :
-(...) Les conduites les canalisations tuyauteries prises d’air conduits et cheminées de ventilation, réseaux de toute nature avec leurs coffres gaines et accessoires (têtes et souches de cheminées, branchements, etc...) y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs et encore qu’elles puissent ne desservir qu’un seul local privatif, à l’exclusion des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif)
-les gouttières, chéneaux, tuyaux de descente, canalisations d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, les canalisations et tuyaux du tout à l’égoût

En page 22 du même règlement de copropriété, il est rappelé que :
Chacun des copropriétaires pour la jouissance des locaux qui lui appartiendront divisément pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment des photographies du constat du commissaire de justice, que passent dans le local litigieux des vannes du réseau d’alimentation de la copropriété.

Ce local est dès lors présumé être une partie commune.

Il appartient à M. [I] [D], qui le conteste, de combattre cette présomption.

Il invoque un droit de jouissance privative sur une partie commune, qui ne peut être retenu, l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 précisant que l’existence d’une partie commune à jouissance privative est subordonnée à sa mention expresse dans le règlement de propriété, voire à une décision de la collectivité des copropriétaires à la majorité de l’article 26, qui font défaut en l’espèce.

Reste l’acquisition de la propriété de ce vide sanitaire par usucapion.

Selon les articles 2261 et 2262 du code civil :

“Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire”
“Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.”

Il convient donc d’apprécier si la possession de M. [I] [D] revêt les caractéristiques lui permettant d’acquérir la propriété du vide sanitaire en cause.

S’il ressort des éléments du dossier que M. [I] [D] a usé du vide sanitaire pour y entreposer du matériel nautique, il n’est pas rapporté que le demandeur ait été le seul à en détenir la clé, le syndicat des copropriétaires affirmant sans être contredit que d’autres copropriétaires en avaient la clé, de sorte que le lieu leur est accessible, ce qui rend équivoque la possession du défendeur.

Il apparaît que les actes de possession de M. [I] [D] ont simplement été tolérés par la copropriété, tolérance dont il est constant qu’elle ne peut fonder ni possession, ni prescription acquisitive.

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et ordonné à M. [I] [D] de procéder à la vidange du vide sanitaire situé au sous-sol au droit de son lot n°1 et à en remettre les clés dont celle du verrou indûment posé au syndic de la copropriété et ce sous astreinte comme dit au dispositif.

Sur la demande de se garer

moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires demande à ce qu’il soit enjoint au défendeur de se garer de manière à laisser l’accès au local en cause.
M. [I] [D] s’oppose à cette demande car cela entraînerait que son véhicule dépasserait de son emplacement, comme il en justifie suivant constat de commissaire de justice et alors même qu’il est possible de créer une porte d’accès via un autre local.

réponse du tribunal

Le sens de la décision conduit à faire droit à la demande d’ordonner à M. [I] [D] de se garer de manière à laisser l’accès au local litigieux.

Sur les demandes annexes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [I] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [I] [D], qui supporte les dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS AJP Cabinet de La Combe, la somme de 1.500 euros.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS