TJ 33063, 30 avr. 2025, RG 24/00077

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le MERCREDI TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00077 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEZG
NUMERO MIN: 25/00026

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 13 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 5] MÉTROPOLE
[Adresse 9]
[Localité 5]
représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

Monsieur [I] [S]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [G] [L] [R] [W] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentés par Maître Malika MESRI, avocat au barreau de CHARENTE

En présence de Madame Catherine FLATTOT, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 30/04/2025
à : Avocats
Expédition le : 30/04/2025
à : Expropriant, expropriés, CG

FAITS ET PROCÉDURE
Les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 11] et AY [Cadastre 12], d’une contenance totale de 936 m², situées [Adresse 7] sur la commune de [Localité 16] sont issues d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 10]. Elles appartiennent à monsieur [I] [S] et à madame [G] [W] épouse [S] (ci-après les époux [S]).
La parcelle AY [Cadastre 11] est bâtie et supporte immeuble de surface utile de 260 m².
Un bail commercial a été conclu le 21 mai 2019 pour une durée de 9 ans entre M. et Mme [S], propriétaires, et la société AB GROUPE, laquelle avait déposé un dossier de déclaration préalable de travaux en 2020. Le bail prévoit l’exploitation d’un commerce de restauration sur place et à emporter et porte à la fois sur la partie commerciale du rez-de-chaussée et sur la partie habitation située à l’étage.
Par arrêté du 6 avril 2023, le préfet de la Gironde a ouvert conjointement, d’une part, une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du document d’urbanisme (MECDU) relative à la réalisation, par la Fabrique de [Localité 5] Métropole, de l’opération d’aménagement [17], d’autre part, une enquête parcellaire.
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [17] » à [Localité 16].
Par courrier du 8 septembre 2023, reçu le 13 septembre 2023, la SPL LA FAB [Localité 5] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître aux époux [S] ses propositions indemnitaires.
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [17] sur la commune de [Localité 16] et l’urgence à prendre possession des biens.
A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 21 mai 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence.
Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles AY [Cadastre 11] et AY [Cadastre 12] susvisées au profit de la FABRIQUE DE [Localité 5] METROPOLE.
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 29 juillet 2024 à 10h30 a été rendue par le juge de l’expropriation le 1er juillet 2024.
Par jugement du 29 juillet 2024, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités provisionnelles de dépossession revenant aux époux [S] à 466 290 euros au titre de l’indemnité principale et 48 879 euros au titre de l’indemnité de remploi.
La FAB a exécuté le jugement par virement bancaire du 22 octobre 2024.
L’audience sur les indemnités définitives de dépossession, initialement fixée au 5 septembre 2024, s’est tenue le 13 mars 2025, après plusieurs renvois à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de son dernier mémoire enregistré au greffe du juge de l’expropriation le 10 mars 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation de rejeter les demandes des époux [S] et l’évaluation proposée par le commissaire du gouvernement, de fixer à la somme de 348 400 euros l’indemnité principale, à la somme de 35 840 euros l’indemnité de remploi et à la somme de 36 000 euros l’indemnité de perte de loyers, soit une somme totale de 420 240 euros.
Elle fait valoir en application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, que les biens expropriés sont évalués en tenant compte de leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation. S’agissant de la parcelle AY [Cadastre 11], bâtie, elle souligne qu’à cette date, le local commercial était en travaux et n’était pas pourvu d’un local d’habitation ; l’étage, également en travaux consistant en une pièce attenant à un sanitaire pouvant faire office de futur local pour le personnel. Elle en déduit qu’à la date de l’ordonnance, le bien exproprié n’était pas à usage mixte mais à vocation exclusivement commerciale. Elle conteste en outre qu’il puisse s’agir d’un immeuble de rapport. Concernant les travaux, la FAB souligne qu’ils ont été engagés par la société AB GROUPE après l’acquisition du fonds de commerce en 2019, laquelle a déposé une déclaration préalable de travaux le 1er juillet 2020 pour le réaménagement des espaces extérieurs et des façades du restaurant, la ville de [Localité 16] ne s’y étant pas opposée. Elle insiste sur le fait qu’à la date de l’ordonnance, les travaux n’étaient pas achevés et s’oppose à ce que cette situation ne puisse constituer un facteur de moins-value au motif que cette situation lui serait imputable ; elle rappelle que deux opérations déclarées d’utilité publique ont impacté leur propriété et que s’il a pu leur être indiqué, dans le cadre de l’opération relative aux travaux d’amélioration de la desserte en transport en commun de la zone aéroportuaire sur le territoire des communes de [Localité 16], [Localité 15] et [Localité 18], portée par [Localité 5] Métropole, que le bâti ne serait pas impacté, cela ne préjugeait pas de la seconde opération de requalification du quartier de [17], portée par la FAB, projet qui a été mis à l’enquête publique dès le 10 décembre 2018 et qui prévoyait dès le départ de remplacer le bâtiment par un autre accueillant du logement et des activités. Elle rappelle que ces informations ont été mises à disposition du public et que les intéressés devaient avoir conscience dès 2018 de la probable expropriation de leur bien, l’opération de requalification ayant été déclarée d’intérêt général par délibération du 30 avril 2019, d’utilité publique le 28 novembre 2023 et la cessibilité ayant été déclarée le 22 avril 2024.
Elle en déduit que les travaux ont été menés en connaissance de cause, de sorte que l’évaluation doit être faite au vu de l’état constaté lors du transport sur les lieux démontrant que les travaux étaient à peine démarrés. Elle conteste les allégations des époux [S] selon lesquelles l’effondrement du parement de briques serait dû à des travaux de forage réalisés sur un terrain voisin par la FAB, lesquelles ne sont pas démontrées. Concernant la surface utile, elle propose de retenir une surface de 260 m² sans tenir compte d’une éventuelle terrasse au 1er étage qui serait inexistante selon elle car non aménagées (sans garde-corps) et que si « par extraordinaire » celle-ci devait être retenue, un coefficient de pondération de 0,1 devrait lui être appliqué.
En ce qui concerne la parcelle AY[Cadastre 12], elle indique qu’elle est en nature de sol, en face de l’ancien restaurant. Elle est aménagée avec bambous et clôturée par des palissades en bois. Elle précise qu’à la date de l’ordonnance, le bien était loué, de sorte que le bien doit être évalué en valeur occupée. Le loyer figurant dans le bail étant de 36 000 euros annuel HT. Elle souligne qu’aucune quittance de loyer n’est versée de sorte qu’il n’est pas démontré qu’à ce jour le loyer actualisé serait de 40 163 euros par an.
En ce qui concerne la date de référence, la FAB fait valoir que les parcelles sont situées en zone de droit de préemption urbain et que la date de référence à retenir est celle du 6 mars 2020, date à laquelle la 9e modification du PLU, dernière qui a affecté la zone UPZ7-3 du PLU 3.1 de [Localité 5] Métropole, a été rendue opposable aux tiers. Elle fait valoir qu’à cette date, l’emprise était un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 1° du code de l’expropriation, étant souligné que les parcelles sont effectivement desservies par les réseaux.
Pour définir le montant de l’indemnité principale, la FAB indique faire usage de la méthode par comparaison bâti terrain intégré, retenant que les deux parcelles constituent une même unité foncière. Elle conteste la pertinence de l’usage de la méthode sol+constructions-vétusté proposée par l’expert des époux [S] au motif qu’en matière d’expropriation, le bien doit être évalué au regard de sa consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, non en valeur de reconstruction, dont le coût n’est par ailleurs pas étayé. En ce qui concerne la méthode par capitalisation proposée, la FAB fait valoir que cette méthode est particulièrement exigeant et nécessite de définir un taux de capitalisation à partir d’une étude approfondie du marché immobilier local, à partir de nombreuses références, un écart d’appréciation de 1% pouvant modifier de manière très sensible la valeur qui en découle. Elle doit être privilégiée à titre de recoupement ou lorsque la méthode de comparaison ne peut être utilisée faute de termes de références disponibles. Elle estime que le taux de capitalisation proposé par l’expert des époux [S] mais aussi par le commissaire du gouvernement n’est pas justifié.
En ce qui concerne l’évaluation par comparaison en bâti terrain intégré faite par le commissaire du gouvernement, la FAB souligne qu’il n’est pas justifié, alors que la moyenne des termes de comparaison retenus est de 1 707 euros, de retenir le terme de comparaison le plus élevé de 2200 euros le m² pour fixer la valeur au m² au seul motif que l’ossature du bâti n’est pas métallique alors que tous les termes de comparaison retenus ne sont pas en ossature métallique et que le prix au m² ne peut être défini au regard d’un seul terme de comparaison. En outre, elle estime injustifié la réduction de l’abattement de 30 à 20% pour tenir compte de l’état du bâtiment dans les dernières conclusions, alors que le transport sur les lieux a montré l’état réel du bâti et son caractère inutilisable.
Concernant les termes de référence des époux [S], la FAB fait valoir qu’ils portent sur des biens non comparables et qu’une capture d’écran du site internet « Bien ici » ou un jugement de la juridiction de Céans qui a été frappé d’appel ne peuvent constituer des références pertinentes.
La FAB se fonde quant à elle sur 19 termes de comparaison pourtant sur des bureaux et/ou commerces libres ou occupés, ne comprenant pas de partie logement. Elle applique sur la moyenne obtenue un abattement de 30% compte tenu de l’état du bien, et de l’importance des travaux pour le rendre dans un état d’usage.
Concernant l’indemnité au titre de la perte des loyers, elle propose une indemnité correspondant à 12 mois de loyers hors charges (36 000 euros) estimant que rien ne justifie le versement d’une indemnité égale à 2 ans de loyers. Elle ajoute que l’indemnité au titre de la perte de loyers ne peut comprendre la taxe foncière.
En réplique, aux termes de leur dernier mémoire récapitulatif du 7 mars 2025, les époux [S] demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à la somme de 1 100 000 euros, l’indemnité de remploi à la somme de 120 000 euros, déduire les indemnités provisionnelles, leur allouer une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile « outre les entiers dépens qui comprendront les frais des experts agréés, ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de leurs demandes, les époux [S] font d’abord valoir qu’ils s’opposent à l’application d’une décote du fait des travaux en cours. Ils rappellent qu’ils ont fait l’objet de deux procédures d’expropriation successives et que lors de la première, menée par [Localité 5] Métropole, il leur a été assuré de ce que le bâti ne serait pas concerné. Ils ajoutent que dans le cadre du second projet d’aménagement, la FAB se serait rendue plusieurs fois sur place et leur aurait assuré que le bâti, cohérent avec son projet de requalification, serait conservé, de sorte que les travaux de réaménagement ont démarré à la suite de la cession du fonds de commerce. Ils contestent avoir eu une connaissance précise du sort de leur parcelle à partir de 2018 comme le soutient la FAB et indiquent qu’en tout état de cause, les travaux, réalisés de bonne foi, à une date antérieure à l’ordonnance d’expropriation, ont été arrêtés postérieurement et apportent une amélioration au bien exproprié, tant sur le plan structurel, acoustique, que thermique et phonique et que ces éléments auraient pu être de nature à augmenter la valeur du bien s’ils n’avaient pas été interrompus du fait de la décision d’expropriation de la FAB.
Ils estiment qu’en plus de revêtir la qualification de terrain à bâtir, les biens expropriés présentent des caractéristiques particulières tendant à augmenter leur valeur : ils sont situés en zone constructible, desservis par la ligne de tram reliant l’aéroport au centre-ville et une piste cyclable, la zone commerciale [Adresse 14] est à moins de 10 minutes, l’aéroport et la rocade sont à proximité, en première ligne sur l’avenue de la Somme qui est un axe très passant, le bâti est en dur et en bon état structurel, la charpente bois en parfait état, le gros œuvre est en parfait état et solide, et les fondations ne présentent pas de désordres en dépit de travaux de forage réalisés par la FAB à proximité, la toiture est en parfait état, le second œuvre restant à réaliser est limité à de menus travaux de finition. Quant à la destination du local, elle fait valoir que peu important l’usage actuel, le bail commercial fait état d’un local à usage commercial et d’habitation, usage mixte qui doit être pris en considération.
Concernant la méthode d’évaluation, ils indiquent que leur expert a retenu 5 termes de comparaison. Ils estiment que les parmi les 9 termes de comparaison produits par la FAB, aucun n’est construit en dur et ne bénéficie de la situation privilégiée de leur bien. Ils demandent à écarter les termes de comparaison mentionnés par la FAB de décisions de justice non produites, et soulignent que celles-ci ne sont pas pertinentes car le juge est libre de retenir les caractéristiques susceptibles d’augmenter la valeur du bien. Ils demandent de retenir la valeur au m² dégagée par leur expert, soit 3073,21 euros par m², étant précisé que cette valeur ne tient pas compte des travaux inachevés en raison de la décision d’expropriation mais applique la méthode par projection de travaux finis. Ils indiquent que l’achèvement des travaux a fait l’objet d’une valorisation par le preneur à hauteur de 31 416 euros comprenant les finitions de plâtrerie, la peinture, les finitions de l’installation électrique qui comprend les raccordements puisque l’ensemble de ce lot est réalisé. Dès lors que sans l’expropriation, les travaux seraient en parfait état et l’immeuble serait achevé, ils s’opposent à l’application d’un abattement de 30%.
En ce qui concerne la méthode sol+construction-vétusté, ils se réfèrent à leur rapport d’expertise ; ils font valoir que cette méthode est pertinente en ce qu’elle tient compte à la fois de la visibilité de l’immeuble, de sa situation privilégiée, de l’état structurel du bâti de sorte de l’estimation de l’indemnité à retenir est de 1 155 380 euros hors droits puisque les travaux n’ont pas été achevés et de 1 202 180 si les finitions avaient pu être achevée.
Concernant la méthode par capitalisation, ils indiquent ne pas être d’accord avec leur expert qui applique une moins-value de 15% et que si la méthode devait être retenue, cette moins-value ne devrait pas être appliquée. En conclusion, ils demandent une indemnité principale de 1 100 000 euros, conforme à toutes les méthodes d’évaluation et conforme à la valeur d’un bâtiment en dur non en structure métallique et aux améliorations qui n’ont pas pu apporter une plus-value en raison de leur interruption du fait de la procédure d’expropriation, soulignant également que le bail leur attribue la propriété des travaux en fin de bail.
Concernant l’indemnité au titre de la perte de revenus locatifs, ils font valoir que le locataire n’a payé aucun loyer en 2024 du fait de la confirmation de la procédure d’expropriation et que la DGFI a refusé leur demande de dégrèvement de la taxe foncière. Ils demandent une indemnité au titre de la perte de loyers équivalente à deux ans à hauteur de 80 326 euros, le loyer perçu annuellement étant de 40 163 euros.
Sur la date de référence, ils demandent de la fixer à titre principal à la date proposée par la FAB et à titre subsidiaire à la date proposée par le commissaire du gouvernement.
Dans son dernier mémoire enregistré au greffe le 2 décembre 2024, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession à la somme de 500 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 51 000 euros, l’indemnité pour perte de revenus à la somme de 41 861 euros, soit une indemnité totale arrondie de 593 000 euros.
Il fixe la date de référence au 15 janvier 2024, estimant que la zone UPZ7 du PLU a été affectée en dernier lieu par la 10e modification du PLU approuvé le 28 janvier 2022, rendue opposable aux tiers le 4 février 2022 outre une mise en compatibilité du 28 novembre 2023 rendue opposable aux tiers le 15 janvier 2024. A cette date, le bien était un immeuble bâti à usage mixte.
Il expose que lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté que l’immeuble n’était pas à usage mixte. Il considère en conséquence que les 5 termes de comparaison produits par les époux [S], qui portent soit sur des locaux à usage mixte, à usage de bureaux, des locaux libres d’occupation ou des terrains nus ne sont pas pertinents. Il estime en outre que l’usage de la méthode par capitalisation proposée par eux ne s’appuie pas sur suffisamment de données pour justifier le taux de 6%. Il estime enfin que la méthode sol+construction-vétusté ne peut être retenue car ne s’appuie pas sur des prix au m² de terrain ou de coût de construction justifiés.
Le commissaire du gouvernement propose de retenir la méthode par comparaison ; ses recherches ont porté sur des cessions de terrains bâtis supportant un immeuble commercial loué à proximité de la zone commerciale de [17] sur une période de 2021 à 2024. Il retient 4 termes de comparaison, aboutissant à une valeur moyenne de 1931 euros le m² et une valeur médiane de 1875 euros le m². Soulignant que ces immeubles sont à ossature métallique, contrairement au bien exproprié qui est en moellons, et au vu de la situation géographique du bien à évaluer, il propose de retenir la fourchette haute (2200 euros/m²) et de lui appliquer un abattement de 20% du fait de l’état du bâtiment, aboutissant à une indemnité de 470 000 euros. A titre de recoupement, il propose d’utiliser la méthode par capitalisation à partir des 4 termes de référence retenus, aboutissant à un taux de 7,59%, soit une indemnité de 551 528 euros. Il propose en conséquence une indemnité principale de 500 000 euros.
Concernant l’indemnité au titre de la perte de loyers, il propose de la fixer à 41 861 euros HC correspondant à un an de loyer actualisé sur la base de l’indice du 4e trimestre 2023 (indice de base étant celui du 4e trimestre 2018 : 114,06).

MOTIFS

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 13 juin 2024. Le transport sur les lieux a eu lieu le 29 juillet 2024.
Sur la consistance matérielle :
L’emprise expropriée est composée de deux parcelles formant une unité foncière.
Ces parcelles sont situées le long de l’[Adresse 13] à [Localité 16], axe reliant l’aéroport et le centre-ville de [Localité 16] et de [Localité 5], desservi par le tramway. La rocade est à proximité. Le centre commercial [Localité 16] Soleil se situe également à proximité.
La parcelle AY [Cadastre 12] se situe le long de l’[Adresse 13]. Elle est en nature de sol, parée de bambous. Elle est clôturée par une clôture en bois. Elle permet l’accès au bâtiment érigé sur la parcelle AY [Cadastre 11].
A l’extérieur, ce bâtiment est revêtu de pierres de parement, parement qui tombe à l’arrière du bâtiment. A l’intérieur, il a pu être constaté que des travaux de rénovation avaient été entrepris et sont désormais à l’arrêt. A l’entrée, de la laine de verre est visible sur le plafond. Les sols et plafonds sont à l’état brut, sauf à quelques endroits où des pierres de parement sont présentes. Les sanitaires sont également à l’état brut. A l’étage, une mezzanine est présente, sans garde-corps. A l’arrière du bâtiment se trouve une grande terrasse en bois, avec bambous, bassins et fontaine. Les encadrements de fenêtre extérieures sont en béton brut abimé.
Le premier étage est accessible par un escalier en métal extérieur, qui amène sur un balcon/terrasse entourant en partie le bâtiment, non sécurisé (sans garde-corps). Le premier étage est également en cours de travaux avec un espace de réception/accueil. Au bout d’un couloir se trouve une pièce pouvant servir de chambre avec fenêtre, revêtue d’un sol en pvc imitation parquet, avec salle de bain/WC rénovée.
Sur la consistance juridique :
Il n’est pas contesté qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 13 juin 2024, le bail commercial était en cours. Le bien doit donc être considéré comme occupé.

Sur la date de référence et sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
La parcelle expropriée, située en zone UP-Z7-3 du PLU 3.1 de [Localité 5] Métropole est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

La date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d'urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme.

En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 9e modification du 24 janvier 2020, devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020, non le 6 mars 2020 comme mentionné par l’expropriant par erreur.

La date de référence sera donc fixée au 10 mars 2020, non au 15 janvier 2024 comme suggéré par le commissaire du gouvernement. A cette date, le terrain revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les indemnités
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
Sur la méthode d’évaluation
Les parties ne sont pas strictement en désaccord sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise, la méthode par comparaison étant retenue. La FAB conteste toutefois l’utilisation de la méthode d’évaluation par le revenu à titre de recoupement ainsi que la méthode sol+construction-vétusté.

La méthode par comparaison de transactions est celle habituellement retenue ; elle suppose de trouver plusieurs termes de comparaison relatifs à des biens ayant des caractéristiques comparables dans un secteur géographique proche et similaire. Cette méthode est généralement considérée comme la plus sûre pour estimer un bien à sa valeur de marché du moment, sous réserve de disposer de données de comparaison suffisantes.

Lorsque le propriétaire du bien en cause est principalement intéressé par le revenu que produit son immeuble, la méthode d’évaluation par le revenu peut être également retenue, mais à la condition que les données de comparaison soient suffisamment précises, nombreuses, pour permettre de dégager un taux de capitalisation dominant, reflétant l’état du marché locatif. Ce taux ne saurait être approximatif et doit reposer sur une étude très précise du marché immobilier, relative aux cessions mais aussi aux loyers pratiqués. Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale du bien en divisant le revenu brut de l’immeuble par un taux de capitalisation.

Il convient de rappeler que le juge de l’expropriation a le libre choix de la méthode d’évaluation, à charge pour lui d’en expliquer le contenu. Il est par ailleurs tout à fait possible d’utiliser une méthode et l’autre pour recoupement, sous les mêmes réserves que cette énoncées plus haut.

En l’espèce, si l’expert mandaté par les époux [S] a choisi d’appliquer un taux de rendement de 6%, force est de constater que le choix de ce taux n’est pas du tout explicité dans le rapport. Le recoupement demandé n’a donc pas de pertinence. Si le commissaire du gouvernement propose quant à lui un taux de rendement de 7,59%, force est de constater que celui-ci n’est fondé que sur la moyenne de 4 références allant de 5,22% à 8,18%, ce qui démontre des écarts importants, insuffisamment lissés par le faible nombre de références.

De même, pour l’utilisation de la méthode sol+construction-vétusté, l’expert mandaté n’explicite pas les base de la valorisation du terrain à 940 euros le m² ni les bases du coût de la construction. En tout état de cause, cette méthode d’évaluation n’est pas pertinente en matière d’expropriation dès lors que le bien doit être évalué au jour du jugement non en valeur de reconstruction hypothétique et qu’il existe suffisamment de termes de comparaison en terrain+bâti intégré.

Il y a donc lieu d’examiner les termes de comparaison produits et de les comparer au bien litigieux.

Méthode retenue : évaluation par comparaison

Il convient de rappeler que l’immeuble fait l’objet d’un bail commercial en date du 21 mai 2019. Le bail mentionne un immeuble à usage commercial et d’habitation comprenant au rez-de-chaussée deux salles de restaurant, cuisine, plonge, petite réserve et sanitaire, au premier étage un Type 5 à usage d’habitation, parking sur l’avant, terrasse. Le bail précise que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessités par l’exercice de son activité ; ces transformations ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous surveillance et le contrôle du bailleur. Toutefois le preneur pourra effectuer librement les travaux d’équipement d’installation qui seront nécessaires à l’exercice de son activité, à condition que les travaux ne nuisent pas à la destination ni à la solidité de l’immeuble. Le bail indique en outre, sous le paragraphe « autorisation expresse » que le bailleur autorise le preneur à « modifier l’intérieur des locaux » et à changer la « destination de l’étage du bien objet des présentes afin de transformer d’habitation à un usage commercial ».
Le transport sur les lieux a démontré que les travaux engagés par le preneur ont mis à exécution ces transformations et changement de destination de l’étage, celui-ci n’abritant plus de T5 comme mentionné dans le bail.
En conséquence, les termes de comparaison recherchés seront des locaux commerciaux, non des locaux mixtes, cédés dans un périmètre proche du bien exproprié, entre 2020 et 2025.
Il convient également de tenir compte, pour l’évaluation du bien, de la localisation de l’emprise, située à proximité d’un axe routier ou de transports en commun facilitant l’accès et la visibilité pour le commerce. A noter néanmoins qu’il n’existe pas de places de parking attenantes.
En l’espèce, la FAB produit 19 termes de comparaison. Les biens libres, les locaux divisés en plusieurs cellules commerciales ou à usage bureaux, et les locaux en copropriété doivent être écartés comme non pertinents; ainsi doivent être écartés les TC 1, TC3 (TC1 du commissaire du gouvernement), TC 6 (TC 4 commissaire du gouvernement), TC 10, TC 14, 18 et 19.
La FAB produit quatre termes de comparaison résultant de cessions intervenues [Adresse 20] à [Localité 16] (TC 7, TC8, TC9 et TC12), soit à environ 2 km de l’emprise. Mais contrairement à ce qui est soutenu par la FAB, le quartier dans lequel est située cette rue, proche de la rocade et de l’aéroport, n’a pas des caractéristiques comparables à celles de l’[Adresse 13] dans la mesure où la [Adresse 20] est essentiellement bordée de locaux à usage de bureaux ou des hôtels et ne présente pas la même attractivité commerciale que la [Adresse 19], longeant le centre commercial [17], également proche d’habitations. Ces termes seront écartés comme non pertinents. Il en va de même du terme de comparaison n°11 qui est situé [Adresse 21], à 2,3 km de l’emprise expropriée, éloigné d’autant du centre commercial [17]. Il en va de même du terme de comparaison n°16 (terme n°3 du commissaire du gouvernement) relatif à une cession [Adresse 8], éloigné de plus de 1,8 km.
Le TC 2, situé [Adresse 1] est un local de 234 m². Il est situé dans le quartier [Adresse 14]. Les époux [S] demandent de l’écarter en raison de l’absence de production de la décision du juge de l’expropriation à l’origine du prix. Il sera fait droit à cette demande faute de pouvoir examiner les éléments pris en compte par le juge de l’expropriation.
Le TC 4 est également repris par les époux [S] (TC1) et par le commissaire du gouvernement. Il peut être retenu comme pertinent : il est relatif à un local à usage de bureaux et de services de 545 m², situé [Adresse 13] (16). Le prix au m² est de 1927 euros.
Le TC 5 est situé [Adresse 3], donc à proximité du bien litigieux. Il a une superficie de 660 m². Il est occupé par l’enseigne Euromaster. Le prix au m² est de 1788 euros le m².
Le TC 13 ne peut être retenu comme pertinent : il est situé [Adresse 22], soit à 1,7 km, dans le quartier [Adresse 14]. Le prix au m² est d’ailleurs bien plus bas (1255 euros) qu’[Adresse 13].
Le TC 15 (TC2 du commissaire du gouvernement) est situé [Adresse 4]. Le prix au m² est de 1917 euros. Le local est occupé par l’enseigne Bordelais de Literie. Le prix au m² est de 1917 euros.
Les époux [S] se prévalent de 6 termes de comparaison. Leur TC1 est identique au TC4 de l’expropriant. Les TC 2 et 5 doivent être écartés comme non pertinents car concernent des locaux à usage mixte commercial et habitation. Le TC3 porte en réalité, ainsi que le souligne le commissaire du gouvernement, sur une vente de terrain à bâtir, de sorte qu’il doit être écarté.
Le TC4 porte sur une cession [Adresse 8]. Ce terme de comparaison ne peut pas être retenu pour les raisons évoquées plus haut, liées à la localisation qui est trop éloignée du bien à évaluer. En outre son prix de 2333 euros le m² apparaît atypique et lié au nombre important de places de parking (34) et à un environnement plutôt arboré.
La proposition d’achat, qu’ils versent aux débats, qu’ils avaient eu à hauteur de 1 300 000 euros ne peut constituer un terme de comparaison. De même, les estimations immobilières affichées sur un site internet ne peuvent être mobilisées. Enfin, le jugement du juge de l’expropriation rendu dans le cadre de la même opération d’aménagement, ne peut constituer un terme de comparaison, ce jugement n’étant pas définitif pour avoir été frappé d’appel.
Le commissaire du gouvernement se fonde sur 4 termes de comparaison choisis parmi les 9 qu’il avait présélectionnés. Ils sont tous repris par la FAB et doivent être retenus ou écartés pour les motifs ci-dessus.
Au total, le prix moyen au m² résultant des termes de comparaison produits est :
(1927+1788+1917)/3= 1877 euros.
Les termes de comparaison retenus sont tous situés [Adresse 13], à proximité du bien litigieux ; ils bénéficient donc du même emplacement et des avantages d’attractivité commerciale. Il n’y a pas lieu d’appliquer de plus-value pour ce motif.
En revanche, ils sont tous des cellules commerciales, de structure métallique. Or, il ressort du transport sur les lieux et du rapport d’expertise du 8 octobre 2024 produit par les époux [S] que les murs périphériques sont en parpaings ou brique avec isolation par laine de verre, le rez-de-chaussée élevé sur date et R+1 sur plancher Hourdi et plancher bois.
Ces éléments sont de nature à justifier d’élever le prix au m² à 1927 euros correspondant à la valeur la plus élevée des termes de référence.

Sur l’abattement pour travaux inachevés.
En l’espèce, il convient de rappeler que par arrêté du 6 avril 2023, le préfet de la Gironde a ouvert l’enquête publique. Si les travaux étaient en cours à cette date et ont dû être interrompus en raison de la procédure d’expropriation, cela ne saurait justifier l’application d’un abattement pour travaux inachevés. Si l’expropriation n’est pas à l’origine de l’arrêt des travaux, l’abattement est justifié. Les développements de la FAB concernant la connaissance par les époux [S] du sort de leur immeuble dès 2018 sont inopérants dans l’appréciation de l’abattement pour travaux inachevés.
Il ressort des termes mêmes du bail commercial que le preneur a été autorisé à effectuer des travaux d’aménagement de son local. Selon attestation comptable établie le 4 octobre 2024, la société AB GROUPE a réalisé des travaux au [Adresse 7] (établissement Le Bayside) pour un montant de 1 144 910,18 euros répartis sur les exercices 2019, 2020, 2021 et 2022. S’il ne ressort pas de toutes les factures produites libellées au nom de AB Groupe Bègles que les travaux ont tous été réalisés au bénéfice de ce restaurant, il reste que certaines factures mentionnent un « chantier à [Localité 16] » ou au « [Adresse 7] » ou « [Adresse 13] », aucune n’étant postérieure à l’année 2022.
Il convient toutefois de relever la durée anormalement longue de ces travaux de réaménagement qui, selon les renseignements fournis par l’expertise du mois d’octobre 2024, ne nécessitaient pas de permis de construire et devaient consister dans la refonte de l’isolation intérieure, la mise aux normes des installations électriques, la rénovation de l’isolation phonique, le remplacement des menuiseries, la remise aux normes de la sécurité, la refonte du premier étage, son agrandissement avec une terrasse, l’aménagement des sanitaires aux normes d’accessibilité, la création d’un SAS d’entrée pour une meilleure isolation phonique, outre l’aménagement des extérieurs. Le retard serait expliqué par la limitation de l’accès en raison des travaux voisins, la pandémie de Covid 19 et la pénurie des matériaux, ainsi que les annonces contradictoires concernant la démolition du bâtiment.
Ainsi, s’il est vrai que si la procédure d’expropriation n’avait pas été engagée, les travaux seraient achevés, il est aussi vrai que cet inachèvement n’est pas exclusivement dû à la procédure d’expropriation, de sorte qu’un abattement doit être appliqué.
Compte tenu des circonstances particulières rappelées ci-avant, un abattement de 10% sera appliqué.
Aussi, l’indemnité de dépossession sera fixée comme suit :
1927 x 260 – 10% = 450 918 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 46 091,80 euros (5 000x 20 % + 10 000x 15% +435 918x10%).

Sur la demande au titre de la perte des loyers
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble exproprié supporte un bail commercial. La FAB admet le principe de cette indemnité, correspondant à une année de perte de loyers.
Le propriétaire exproprié peut solliciter une indemnité pour perte de revenus locatifs due à l’expropriation, le temps pour le propriétaire évincé d’acquérir un nouveau local de remplacement et de trouver un locataire.
En l’espèce, il ressort du bail commercial produit que le loyer annuel HT et HC est de 36 000 euros par an. Si le bail prévoit une indexation, il n’est pas justifié qu’elle a été effectivement mise en œuvre. A défaut pour les bailleurs de démontrer le montant effectif actuel du loyer, la base de 36 000 euros sera retenue.
Il est admis habituellement en jurisprudence que la perte de revenus locatifs doit conduire à une compensation des loyers perdus durant une année.
Si les époux [S] estiment que la perte de ces revenus devrait être compensée à hauteur d’une durée de 24 mois pour leur permettre de retrouver un local similaire, à un emplacement similaire avec des locataires du même type, il convient de souligner que cette indemnité n’a que vocation à réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs en raison de l’expropriation, le temps pour le propriétaire évincé de retrouver une nouvelle source des revenus locatifs ; la circonstance que le propriétaire souhaiterait se replacer exactement dans les mêmes conditions qu’avant l’expropriation, quitte à prendre beaucoup de temps pour procéder à un investissement, ne peut être opposée pour justifier une demande d’indemnisation plus conséquente.
Ainsi, il y a lieu de faire à la demande d’indemnisation pour perte de revenus locatifs, à hauteur de 36 000 euros correspondant à une année de perte de loyers, l’indemnité à allouer ne peut correspondre qu’à la perte des loyers eux-mêmes, déduction faite des provisions sur charges et taxes, ces charges et taxes n’étant plus à la charge du bailleur à compter de l’expropriation et n’ont en tout état de cause pas pour objet d’enrichir le bailleur.

Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens, lesquels ne sauraient comprendre des frais d’expertise non judiciaire, ces frais étant pris en considération dans la fixation des indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer aux époux [S] une somme de 2800 euros au titre de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
FIXE la date de référence au 10 mars 2020,
FIXE les indemnités définitives de dépossession revenant à monsieur [I] [S] et à madame [G] [W] épouse [S] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 11] et AY [Cadastre 12], d’une contenance totale de 936m² situées [Adresse 7] sur la commune de [Localité 16] aux sommes suivantes :
450 918 euros au titre de l’indemnité principale,
46 091,80 euros au titre de l’indemnité de remploi,
36 000 euros au titre de la perte des revenus locatifs
Condamne la Fabrique de [Localité 5] Métropole aux dépens.
Condamne la Fabrique de [Localité 5] Métropole à payer à monsieur [I] [S] et à madame [G] [W] épouse [S] la somme de 2800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation