TJ 75056, 30 avr. 2025, RG 24/11173

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [W] [X]
D’USAGE [K] [B]
Me Leila MASSERA

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Baptiste ROBELIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11173 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QVA

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z], [L], [E] [Y] D’USAGE [V]
représentée par YANN ET COMPAGNIE, SAS
RCS de CRETEIL 918 152 349,
[Adresse 3]
représentée par Me Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [W] [X] D’USAGE [K] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Madame [I] [C],
[Adresse 1]
représentée par Me Leila MASSERA, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [A], [J] [C],
[Adresse 1]
représenté par Me Leila MASSERA, avocat au barreau de PARIS,

Madame [U] [G] épouse [C],
[Adresse 1]
représentée par Me Leila MASSERA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

Décision du 30 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11173 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QVA

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 17/11/2022, [Z] [Y] d’usage [V] a donné à bail à [W] [X] d’usage [K] [B] et [I] [C] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 1200 euros et des charges provisionnelles de 160 euros.

Par actes signés le 03/11/2022, [U] [G] épouse [C] et [A] [C] se portaient cautions solidaires.

Par courrier daté du 25/10/2023, [I] [C] notifiait son départ des lieux à effet au 31/10/2023 et confirmait son engagement solidaire jusqu’au 30/04/2024.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 21/08/2024 à [W] [X] d’usage [K] [B] pour avoir paiement d'un arriéré de 2768,02 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date des 06/11/2024 et 07/11/2024 à étude, [Z] [Y] d’usage [V] a respectivement fait assigner [W] [X] d’usage [K] [B], [I] [C], [U] [G] épouse [C] et [A] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail conclu par [W] [X] d’usage [K] [B] et [I] [C] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 21/10/2024 ;ordonner l’expulsion de [W] [X] d’usage [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;autoriser [Z] [Y] d’usage [V] à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner solidairement [W] [X] d’usage [K] [B], [I] [C], [U] [G] épouse [C] et [A] [C] au paiement d’une somme provisionnelle de 6689,11 euros, montant des loyers, charges et frais, à parfaire lors de l’audience ;condamner solidairement [W] [X] d’usage [K] [B], [I] [C], [U] [G] épouse [C] et [A] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; dire que la locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances ; condamner solidairement [W] [X] d’usage [K] [B], [I] [C], [U] [G] épouse [C] et [A] [C] au paiement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer du 21/08/2024 ; ne pas écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 02/12/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 17/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 20/02/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 9540 euros. Elle maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

[I] [C], [U] [G] épouse [C] et [A] [C], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions reprises oralement et au visa de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :
- dire qu’[I] [C] ne saurait être solidairement tenue au règlement d’une somme supérieure à 283 euros à titre d’arriérés de loyers dus à fin avril 2024 ;
- dire que les engagements de caution sont nuls ;
- débouter la demanderesse ;
- la condamner aux entiers dépens et à verser aux consorts [C] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[W] [X] d’usage [K] [B], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande reconventionnelle de prononcé de la nullité de l’acte d’engagement de caution 

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur la nullité d’un acte sous seing privé. Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond et déboutées de leur demande reconventionnelle en ce sens.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse, personne privée, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 21/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[W] [X] d’usage [K] [B] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 21/10/2024 à minuit, soit à compter du 22/10/2024.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [W] [X] d’usage [K] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [W] [X] d’usage [K] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi de la force publique et d’une indemnité d’occupation assurant le caractère contraignant de la décision.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi.

[W] [X] d’usage [K] [B] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de condamner solidairement [I] [C] au paiement solidaire de l’indemnité d’occupation, celle-ci faisant valoir une contestation sérieuse en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989. En effet, il n’est pas contesté par les parties qu’[I] [C] a notifié son congé avec effet au 31/10/2024, faisant courir la solidarité jusqu’au 30/04/2024. Dès lors, [Z] [Y] d’usage [V] ne démontre pas détenir une créance de manière incontestable à son égard à compter du 22/10/2024.

Il n’y a pas lieu de condamner solidairement [U] [G] épouse [C] et [A] [C] au paiement de l’indemnité solidaire, ceux-ci faisant valoir une contestation sérieuse en application de l’article 8-1 VI alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’absence de mention du nom du colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. L’absence de cette mention pouvant causer la nullité de l’engagement, qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés de trancher, la demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir au fond.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [W] [X] d’usage [K] [B] reste devoir une somme de 7844,41 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 17/02/2025, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [W] [X] d’usage [K] [B] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu de la contestation sérieuse soulevée par [I] [C] en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de réduire le montant de la condamnation solidaire à la somme de 283 euros, au titre des loyers et charges impayés. Ce montant ayant fait l’objet d’un consentement de la part de la défenderesse.

Il n’y a pas lieu de condamner solidairement [U] [G] épouse [C] et [A] [C] au paiement de l’indemnité solidaire, ceux-ci faisant valoir une contestation sérieuse en application de l’article 8-1 VI alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, comme analysé précédemment.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la solution du litige, [Z] [Y] d’usage [V] sera condamnée à verser à [I] [C], [U] [G] épouse [C] et [A] [C] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[W] [X] d’usage [K] [B] sera condamnée à verser à [Z] [Y] d’usage [V] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [W] [X] d’usage [K] [B] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 21/08/2024.

PAR CES MOTIFS,