TJ 75056, 30 avr. 2025, RG 24/05086

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [C] [U] [H]
Me Mohsen JAIDI

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Marie-Hélène ISERN-REAL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05086 - N° Portalis 352J-W-B7I-C446N

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. STANFORD représentée par son gérant Monsieur [T] [L],
[Adresse 1]
représentée par Me Marie-Hélène ISERN-REAL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [U] [H],
[Adresse 3]
comparant en personne

Monsieur [D] [K] en qualité de caution solidaire,
[Adresse 2]
représenté par Me Mohsen JAIDI, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05086 - N° Portalis 352J-W-B7I-C446N

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/12/2021, SCI STANFORD a donné à bail à [C] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], une cave et 1 place de parking, pour un loyer mensuel initial de 2350 euros pour le logement, 140 euros pour le parking et des charges provisionnelles de 120 euros.

Par acte sous seing privé signé le 16/12/2021, [D] [K] se portait caution solidaire à hauteur de 32000 euros pour une durée maximale de 9 ans.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09/01/2022 à [C] [H] pour avoir paiement d'un arriéré de 3500 euros.

Ce commandement était dénoncé à la caution solidaire le 11/02/2022.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 19/04/2024 à étude, la SCI STANFORD a fait assigner [C] [H] et [D] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du bail et la condamnation provisionnelle au paiement de la dette locative.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 22/04/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 07/06/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 20/02/2025.

La SCI STANFORD, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :
déclarer [C] [H] et [D] [K] irrecevables et mal fondés ; juger l’assignation valable y compris à l’égard de la caution ;constater la résiliation du bail conclu par [C] [H] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 10/04/2022 ;dire et juger que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à cette date ;subsidiairement, constater l’absence de justificatif d’assurance par le preneur et prononcer la résiliation du bail pour ce motif ; ordonner, à défaut de départ volontaire dans les 15 jours suivant le signification de la présente décision, l’expulsion d’[C] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;ordonner un constat de commissaire de justice d’état des lieux au jour de la libération, aux frais du preneur ;autoriser la SCI STANFORD à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner [C] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 94497,83 euros, montant de l’arriéré locatif arrêté au 05/02/2025, février 2025 inclus ;juger valable l’engagement de caution solidaire ;condamner [D] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 32000 euros en exécution de son engagement de caution, avec intérêt de droit à compter de l’assignation du 04/10/2023 avec capitalisation des intérêts ; condamner in solidum [C] [H] et [D] [K] à payer les intérêts moratoires de droit au taux légal, à compter de l’exigibilité de chacun des échéances de loyer et provision sur charges depuis le 10/02/2022, avec capitalisation passé le délai d’un an ; condamner in solidum [C] [H] et [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer majoré de 50% ; condamner in solidum [C] [H] et [D] [K] à verser la somme de 15000 euros au titre des dommages et intérêts ;condamner in solidum [C] [H] et [D] [K] au paiement d'une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais d’huissier depuis le commandement de payer du 09/01/2022 et jusqu’à l’exécution de la décision.
[D] [K], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :
- prononcer la nullité de son engagement de caution ;
- condamner solidairement la bailleresse et le preneur à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement la bailleresse et le preneur aux entiers dépens et à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire de droit.

[C] [H], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes de la SCI STANFORD.

Il indique vouloir rester dans le logement, mais déplore l’état insalubre des lieux. Il explique avoir tenté d’alerter la bailleresse à de nombreuses reprises de l’indécence, mais qu’aucun travaux de remise en état n’a été entamé. Selon lui, une fuite d’eau dans l’immeuble et un mauvais état du logement ont causé une forte humidité, qu’il a remarqué seulement trois mois après son entrée dans les lieux. Il indique avoir lui-même repeint les peintures du logement. S’agissant de la mauvaise foi qu’on lui reproche, il explique avoir déposé plusieurs chèques antidatés à la demande du propriétaire, qui a profité de sa vulnérabilité administrative (attente de la régularisation de sa demande d’asile) pour lui imposer le paiement du loyer avec 1 an d’avance. Il précise attendre le versement d’une somme de 200000 euros, en provenance de TUNISIE.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le rejet de la demande de renvoi l’audience du 20/02/2025

Le demande de renvoi formulée par [D] [K] et [C] [H] à l’audience de plaidoire a été rejetée par la juge des contentieux de la protection. [D] [K] s’est opposé à ce rejet, estimant qu’il portait atteinte au principe du contradictoire, [C] [H] étant en attente de la désignation d’un nouveal avocat par le bureau d’aide juridictionnel.

La SCI STANFORD s’était opposée à la demande de renvoi, en raison du montant très élevé de la dette, du nombre de renvoi, et du comportement dilatoire des parties adverses.

Comme indiqué à l’audience du 20/02/2025, il sera rappelé que l’affaire avait fait l’objet de quatre renvois (dont trois derniers renvois) avant l’audience du 20/02/2025, dans l’attente de la désignation et de la mise en état de l’avocate désignée pour assurer les intérêts de [C] [H].

A l'audience, [C] [H] s’est présenté sans son conseil, produisant un courriel du 01/02/2025 que son conseil lui aurait envoyé, indiquant que le BAJ a été saisi pour désigner un nouvel avocat.

En l’absence de réception par la juridiction d’un courrier en ce sens, et compte tenu des nombreux renvois préalables et du caractère tardif de l’envoi d’un courriel par [C] [H] à son conseil (deux jours avant l’audience), le rejet de la demande de report ne porte pas atteinte au respect du principe du contradictoire.

Sur la nullité de l’assignation soulevée par [D] [K]

Selon l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, [D] [K] ne vise pas le texte au soutien de sa demande de nullité fondée sur la qualification de « colocataire » de la caution solidaire dans l’acte introductif d’instance. Il n’indique par ailleurs pas le grief qu’il aurait subi du fait de cette qualification.
Aussi, la procédure étant orale, l’erreur de mention a fait l’objet d’une régularisation au cours de la procédure, les conclusions reprises oralement par la demanderesse indiquant la qualité de caution de [D] [K].

La demande sera dès lors rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de prononcé de la nullité de l’acte d’engagement de caution 

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur la nullité d’un acte sous seing privé. Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond et déboutées de leur demande reconventionnelle en ce sens.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse, SCI familiale, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 09/01/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[C] [H] conteste le bien fondé de la procédure en résiliation de bail, estimant que le logement est indécent, privant la bailleresse de son droit d’initier une procédure en expulsion en application de l’article 1719 du code civil.

Toutefois, cette contestation ne peut être qualifiée de sérieuse, [C] [H] ne produisant aucun courrier recommandé envoyé à la SCI STANFORD pour l’informer du caractère impropre à l’usage des lieux, et solliciter une remise en état. Il ne produit pas de constat par commissaire de justice, permettant de détailler de manière objectoive l’état du logement. Il ne produit pas non plus la preuve de la saisine du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4], compétent pour évaluer une indécence des lieux et saisir la préfecture en cas d’insalubrité avérée. Enfin, il n’apporte aucun élément sur une notification à son assurance habitation d’un dégat des eaux dans l’immeuble ou d’une fuite dans son logement.

En l’absence d’un ou plusieurs de ces éléments, le moyen soulevé par [C] [H] sera écarté.

S’agissant du règlement de la dette dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, il ressort des décomptes produits par la SCI STANFORD que le règlement de la somme de 3500 euros a été effectué par deux versements de 890 euros et 2610 euros les 04/02/2022 et 25/02/2022 qui ont été acceptés par la bailleresse puisqu’encaissés. Dans ces conditions, la somme de 3500 euros visée au commandement a été intégralement réglée dans le délai de deux mois.

Il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et cette demande et celles en découlant (expulsion et indemnité d’occupation) seront rejetées.

Sur la demande de prononcé de la résiliation pour défaut de production d’une assurance habitation

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation d’un contrat de bail. La SCI STANFORD sera renvoyée à mieux se pourvoir devant le juge du fond et déboutée de sa demande en ce sens.

Par ailleurs et à titre indicatif, la SCI STANFORD ne justifie pas avoir fait délivrer un commandement d’avoir à justifier d’une assurance habitation.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort des dernières conclusions et du décompte produit qu’[C] [H] reste devoir une somme de 94947,83 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 01/02/2025, hors frais.

[C] [H] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’il a réglé sa dette, ou que le logement est insalubre en vertu d’un arrêté de la Préfecture.

Il convient en conséquence de condamner [C] [H] au paiement provisionnel de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19/04/2024.

Il n’y a pas lieu de condamner solidairement [D] [K] au paiement de la somme de 32000 euros au titre de la dette locative, celui-ci faisant valoir une contestation sérieuse tirée de la qualité de professionnelle de l’immobilier de la SCI STANFORD. En effet, le KBIS produit par la bailleresse désigne comme objet social la location de biens immobiliers. Dès lors, en soulevant l’absence d’information annuelle de la caution en vertu des dispositions du code du commerce et du code civil, l’absence de mention sur l’acte de cautionnement des clauses obligatoires, et par ailleurs le défaut de dénonciation dans les 15 jours suivant la signification du commandement de payer, [D] [K] justifie d’un motif sérieux, nécessitant la saisine du juge du fond.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, la demanderesse ne justifiant pas d’une clause contractuelle la prévoyant et les dispositions de l’article 1343-2 du code civil n’étant pas compatibles avec la nature de la créance.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la solution du litige, et en équité, il n’y a pas lieu de condamner les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI STANFORD sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,